Дарственная на коммерческую недвижимость (между близкими родственниками)

Question

Здравстуйте.
Ситуация такая:

Моя мама (физлицо) владеет 1/3 коммерческого помещения уже более 5 лет, сдавала её в аренду как физлицо (без ИП).

Сейчас она хочет подарить эту 1/3 мне (я её сын).

У меня есть статус ИП. Также у меня уже есть другая 1/3 этого же помещения, которую я сдаю как ИП.

Через 2-3 месяца после дарения я планирую продать всё помещение от себя как ИП.

Вопросы:

1. Должна ли мама платить НДФЛ с дарения, если помещение использовалось в коммерческих целях?

2. Будет ли у меня НДФЛ с продажи, если я продам через ИП (я на УСН 6%)?

3. Можно ли после дарения временно не использовать подаренную долю (не сдавать её в аренду), чтобы не было налога у мамы? Или наличие второй сдаваемой доли в том же здании уже создаёт риск?

4. Есть ли смысл вместо дарения оформлять, например, генеральную доверенность или продажу с последующим дарением денег, чтобы исключить налоговые риски?

Буду благодарен за понятный и конкретный ответ, хочу избежать ошибок.

Пожаров Павел Вениаминович · Accepted Answer

1. Даритель не платит НДФЛ с дарения

2. У одаряемого НДФЛ 13% от стоимости подарка

3. Использование или неиспользование в течение 2-3 месяцев юридического значения не имеет

4. Имеет практический смысл получить подробную консультацию по вопросу продажи и дарения денег, на возмездной основе

@@@

Безвозмездно полученное имущество, в том числе, по договору дарения, которое по характеру и потребительским свойствам предназначено и используется для ведения предпринимательской деятельности, является внереализационным доходом предпринимателя и подлежит учету при исчислении единого налога по УСН на основании пункта 8 статьи 250 НК РФ

В случае, когда указанный доход получен налогоплательщиком в рамках осуществления предпринимательской деятельности, положения пункта 18.1 статьи 217 НК РФ применению не подлежат.

(определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2021 N 307-ЭС21-13205 по делу N А42-3385/2020).

Алекс И.И. · Answer

## Анализ ситуации ### 1. Налог у мамы при дарении Дарение недвижимости между близкими родственниками (родители и дети) освобождается от НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Факт использования помещения в коммерческих целях (сдача в аренду) не отменяет эту льготу, так как мама не является ИП, а доход от аренды облагается как доход физлица, но имущество остаётся личным. Таким образом, мама не обязана платить НДФЛ с дарения. ### 2. Налог у вас (сына) при продаже после дарения Вы как ИП на УСН (доходы 6%) обязаны включить выручку от продажи всей недвижимости (включая подаренную долю) в налогооблагаемый доход. Ставка 6% применяется ко всей сумме продажи. Освобождение по сроку владения для ИП не применяется, так как имущество используется в предпринимательской деятельности. Налог придётся уплатить. ### 3. Влияние временного неиспользования подаренной доли Временное отсутствие аренды не влияет на налоговые обязательства мамы – дарение остаётся льготным. Риск может возникнуть, если налоговая попытается переквалифицировать сделку в реализацию, но в данном случае (близкое родство) это маловероятно. Наличие у вас второй доли, которую вы сдаёте, не создаёт дополнительных рисков для мамы. ### 4. Альтернативные варианты - **Продажа с последующим дарением денег**: Мама продаёт вам долю (как физлицо), но она владеет ею более 5 лет, поэтому может не платить НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Однако вам придётся уплатить ей реальную стоимость, что может быть обременительно. Затем она может подарить вам деньги – это также освобождается от налога. Но схема сложнее и требует денежного потока. - **Генеральная доверенность**: Не передаёт право собственности, поэтому не решит задачу. - **Дарение остаётся оптимальным вариантом** – простым и налогово-нейтральным для мамы. Ваш налог при продаже неизбежен, но его можно уменьшить, если учесть расходы на приобретение (например, если вы сами ранее покупали свою долю). ## Резюме - Мама: НДФЛ с дарения не платит. - Вы (ИП на УСН 6%): с продажи заплатите 6% от всей суммы. - Временное неиспользование доли не меняет налогообложение. - Дарение – лучший вариант; продажа с дарением денег сложнее и не даёт преимуществ. Если у вас есть другие вопросы по этой ситуации, можете задать их в форме ниже.

Криухин Николай Валерьевич · Answer

1. Даритель НДФЛ никогда не платит. 
2. Будет НДФЛ по общим правилам. 
3. Нет такой необходимости, у мамы налога не будет. 
4. Нет смысла так мудрить. 
Оформляете дарение - и пользуетесь.

Панфилов Анатолий Федорович · Answer

Нет.
Так как более 5 лет собственности она может вам и продать свою долю
Не будет 
Можете. Но причём тут мама и почему у неё вдруг будет налог.. Она же уже не будет собственником..
Не понятно о каком риске речь.

Працко Виталий Александрович · Answer

Даритель не платит НДФЛ с дарения

Дарственная на коммерческую недвижимость (между близкими родственниками)

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 ((с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2026))

Похожие вопросы

Взимается ли подоходный налог с одариваемого при дарении коммерческой недвижимости между близкими родственниками.

Налоговые риски при продаже коммерческой недвижимости между близкими родственниками ип, если продажа ниже кадастровой стоимости.

Передача коммерческой недвижимости между близкими родственниками

Налог на недвижимость по дарственной между близкими родственниками.

Оформление дарственной на недвижимость между близкими родственниками, имеющими общую мать и разных отцов

Дарственная между близкими родственниками.

Скажите может ли дарственная между близкими родственниками облагаться налогом?

Как правильно оформить дарственную на коммерческую недвижимость родственнику

Сколько нужно будет заплатить за дарственную между близкими родственниками, т.е. мать напишет на сына дарственную.

Особенности составления дарственной в письменной форме - печатная или рукописная?

Возможно ли признать дарственную между близкими родственниками без заверения у нотариуса юридическим документом?

Оформление доверенности на друга для получения земельного участка в качестве дара и стоимость оформления дарственной

После оформления дарственной между близкими родственниками одариваемому не нужно платить налог?

Как и где оформить дарственную между близкими родственниками, чтобы избежать налога на имущество? С уважением, Юлия.

Какие плюсы и минусы у дарственной между близкими родственниками?

Стоимость оформления дарственной между близкими родственниками с регистрацией для земельного участка в Домодедовском

Оплата 5% от кадастровой стоимости при оформлении дарственной между близкими родственниками - правда или миф?

Можно ли оформить дарственную между близкими родственниками на долю дома и земли без нотариуса?

Нужно ли заверять у нотариуса дарственную между близкими родственниками? (отец и сын).

пожалуйста сколько стоит оформление дарственной между близкими родственниками.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59