Признание сделки недействительной и снятие залога

Здравствуйте, Сергей!

Залог можно снять. Это сложнее, чем просто признать сделку недействительной, но возможно через соглашение с банком или судебное решение, которое учтет интересы всех сторон (бабушки, вас и банка). Если вы — добросовестный покупатель, ваши шансы выше.

1. Суд признает сделку недействительной по ст. 177 ГК РФ. Что это означает?

Принцип реституции: Вас с бабушкой вернут в исходное положение. Вы должны будете вернуть квартиру, а она — деньги за нее (ст. 167 ГК РФ).

Квартира находится в залоге у банка. Просто вернуть ее бабушке невозможно, так как на ней висит обременение. Банк не снимет залог добровольно, пока не будет погашен кредит.

2. Если вы — добросовестный покупатель (не знали и не могли знать о возможных проблемах с дееспособностью бабушки, сделка оформлялась у нотариуса, цена была рыночной и т.д.), то суд может применить правила ст. 302 ГК РФ. В этом случае квартиру у вас не отнимут, даже если сделку признают недействительной. Тогда залог сохранится, а бабушка получит право лишь на денежную компенсацию. Это наиболее выгодный для вас вариант.

Если вашу добросовестность поставят под сомнение, суд может принять решение об изъятии квартиры у вас и возврате ее бабушке.

3. Снять залог можно через соглашение всех сторон (самый быстрый и надежный). Это идеальный вариант, если бабушка согласна вернуть деньги.

Бабушка (или ее представители) гасит ваш ипотечный кредит в банке. Бабушка вносит в банк сумму, необходимую для полного погашения вашего долга (остаток основного долга + проценты). Банк выдает справку о закрытии кредита и снятии обременения. Вы вместе с банком подаете в Росреестр заявление о снятии залога. После снятия залога вы беспрепятственно возвращаете квартиру бабушке по решению суда.

Лучше всего оформить это трехсторонним мировым соглашением в суде (между вами, бабушкой и банком) или как минимум простым письменным соглашением с последующим утверждением судом.

НЕ удалось договориться? Тогда в суд.

В рамках того же судебного процесса по иску бабушки вы можете:

Заявить встречные требования или ходатайства о привлечении банка в качестве третьего лица.

Просить суд возложить на бабушку обязанность погасить ипотечный долг перед банком в счет той суммы, которую она должна вам вернуть за квартиру. Суд может вынести такое решение, если установит, что это единственный способ восстановить справедливость и исполнить решение.

Суд, признавая сделку недействительной, может в своем решении прямо указать порядок снятия залога, связав его с передачей денежных средств от бабушки банку.

Если бабушка не может сразу погасить весь долг, а вы не хотите/не можете ждать, можно попробовать продать квартиру.

Согласие банка — обязательно. Банк может дать согласие на продажу, если вырученных средств хватит на погашение кредита.

Вы находите покупателя, банк проверяет сделку, деньги от покупателя идут напрямую в банк на погашение вашего кредита. Остаток (если есть) возвращается вам или бабушке (по договоренности или решению суда). После погашения долга залог снимается, и квартира переходит к новому покупателю.

Дело сложное, с участием банка. Соберите все доказательства своей добросовестности: распечатки переписки с продавцом/риелтором, подтверждение рыночной цены, чек об оплате, показания свидетелей, справку от нотариуса (если сделка удостоверялась). Это поможет в суде оставить квартиру за вами.

В суде ходатайствуйте о привлечении банка в качестве третьего лица. Это заставит суд рассматривать вопрос о залоге в рамках этого же процесса.

Не гасите кредит досрочно своими деньгами, не получив от бабушки твердых гарантий возврата средств.

Обратитесь к адвокату.