Уведомление арендатора при продаже земли сельхозназначения

Здравствуйте, Денис Владимирович!

Уведомить арендатора вы ОБЯЗАНЫ.

1. Право арендатора на уведомление и его преимущественное право покупки прямо предусмотрены законом:

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, при продаже сданного в аренду имущества арендодатель обязан уведомить арендатора. Права арендатора по договору аренды сохраняются и для нового собственника.

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет преимущественное право на покупку такого участка. Хотя ваша земля в собственности, логика распространяется и на частные земли.

Ст. 8 Ф "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности на землю сельхозназначения преимущественное право покупки имеют другие участники долевой собственности, а при их отсутствии — субъект РФ или муниципальное образование. Однако, в вашем случае есть арендатор, который является фактическим пользователем земли, и судебная практика (Постановление Пленума ВАС РФ № 54) и здравый смысл диктуют необходимость его уведомления.

Продажа земли без уведомления арендатора нарушает его законные права и интересы. Арендатор, узнав о смене собственника, может оспорить сделку в суде, особенно если новые условия аренды его не устроят или новый собственник попытается расторгнуть договор.

2. Подготовьте официальное уведомление в письменной форме.

В нем укажите:

Ваши данные (собственник) и данные арендатора.

Реквизиты договора аренды.

Кадастровый номер и адрес земельного участка.

Цену, за которую вы намерены продать землю, и все существенные условия будущего договора купли-продажи (цена является обязательным условием для реализации преимущественного права).

Предложение арендатору воспользоваться своим преимущественным правом покупки на указанных условиях.

Четкий срок для ответа (обычно указывают 30 календарных дней или в соответствии с договором аренды, если там прописан иной разумный срок).

Направьте уведомление таким способом, который позволит доказать факт отправки и получения:

Вручите под роспись на вашем экземпляре уведомления (составьте два экземпляра).

ИЛИ/И

Отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по юридическому адресу арендатора (указанному в договоре).

Можно продублировать на email, указанный в договоре.

Возможные реакции арендатора:

Согласие купить. Тогда вы обязаны продать землю ему на озвученных условиях.

Отказ от покупки (письменный). Это тот документ, который вам нужен.

Молчание в течение установленного срока. По истечении 30 дней (или иного срока) молчание будет считаться отказом от использования преимущественного права. Это подтверждается истечением срока, указанного в вашем уведомлении.

3. Отказ администрации (субъекта РФ/муниципалитета) — это ПЕРВЫЙ и обязательный шаг. Вы его выполнили правильно. Теперь у государства нет преимущественного права.

Уведомление арендатора — это ВТОРОЙ обязательный шаг. Без него вы не можете законно предложить землю третьим лицам.

Ваш дальнейший алгоритм:

Направить уведомление арендатору по правилам, описанным выше.

Получить от него письменный отказ или дождаться истечения срока (30 дней).

Только после этого вы имеете право заключать договор купли-продажи с любым другим покупателем, но цена не может быть ниже той, что вы указали в уведомлении арендатору. Если вы продадите дешевле, арендатор сможет через суд перевести на себя права и обязанности покупателя.

Уведомить нового собственника о наличии договора аренды (приложить его копию к договору купли-продажи).

Если не уведомить:

Арендатор может в течение 3 месяцев (срок исковой давности по таким спорам — ст. 196 ГК РФ) после того, как узнает о продаже, подать в суд иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по вашей сделке (ст. 250 ГК РФ). Суд, скорее всего, удовлетворит его иск, и покупатель лишится земли, а вы окажетесь втянуты в длительные судебные разбирательства с требованием верну