Покупка имущества с торгов

Обычная практика - это всегда так

Конечно нотариус прав. Определение стоимости каждого объекта никак не связано с продажей строения без участка. Раздельная стоимость объектов в ваших же интересах.

Действительно не понимаю своего интереса. Можно более развернуто

Не понимаю, объясните конкретнее пожалуйста . Если одно от другого не отделимо, то в чем суть?

Здравствуйте, Елена!

Требование нотариуса является правомерным и технически необходимым, и оно не противоречит новому Федеральному закону № 353-ФЗ.

Давайте разберемся, почему это так, и как правильно оформить сделку.

1. Даже если имущество продается единым лотом, с правовой точки зрения происходит отчуждение двух самостоятельных объектов недвижимости, у каждого из которых свой кадастровый номер, правоустанавливающие документы и стоимость.

Требования Росреестра: Для регистрации перехода права собственности в ЕГРН по каждому объекту (доля в доме и доля в земельном участке) должна быть указана его индивидуальная цена. Это необходимо для налогового учета, статистики и дальнейших возможных сделок с этими объектами.

Нотариальная практика. Нотариус несет ответственность за правильность оформления сделки. Указание общей суммы без распределения создает правовую неопределенность и может стать основанием для приостановки или отказа в регистрации со стороны Росреестра.

2. Как новый закон № 353-ФЗ соотносится с требованием нотариуса?

Закон № 353-ФЗ запрещает отчуждение (продажу) дома БЕЗ земельного участка, на котором он расположен. Он устанавливает принцип единой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости.

Ваша ситуация полностью этому закону соответствует:

Вы покупаете дом и участок в рамках одной сделки (одного договора).

Требование нотариуса — это не разделение сделки, а техническое распределение цены единого договора между двумя объектами, которые по закону не могут быть отчуждены по отдельности.

Таким образом, закон № 353-ФЗ не запрещает указывать в одном договоре отдельную стоимость дома и отдельную стоимость участка. Он запрещает оформлять отдельный договор на дом без земли.

3. Чтобы договор был безупречным и прошел регистрацию, в него необходимо включить следующие формулировки:

Вариант 1 (Предпочтительный):

"Общая цена покупаемых по настоящему Договору долей в объектах недвижимости составляет XXX рублей, в том числе:

доля в праве собственности на жилой дом (кадастровый № ...) — YYY рублей;

доля в праве собственности на земельный участок (кадастровый № ...) — ZZZ рублей.

Указанные объекты недвижимости отчуждаются как единый лот, и их отчуждение по отдельности не допускается. Покупатель приобретает их в совокупности, а продавец передает их одновременно."

Вариант 2:

"Цена продаваемых долей в праве собственности на объекты недвижимости, отчуждаемых как единый лот в соответствии с настоящим Договором, составляет XXX рублей. В целях государственной регистрации перехода прав цена распределена следующим образом:..."

!!! Указанные стоимости не обязательно должны строго соответствовать долям от кадастровой стоимости. Вы можете распределить общую аукционную цену в любой пропорции по соглашению сторон, но логично привязать распределение к соотношению кадастровых стоимостей.

4. Росреестр при подаче документов на регистрацию может вынести решение о приостановке регистрации с мотивировкой "несоответствие документа установленным требованиям" и запросить договор с распределенной ценой. Это затянет процесс на 1-2 месяца. В худшем случае (если договор будет сформулирован как две самостоятельные, не связанные между собой продажи) могут отказать в регистрации права на дом, ссылаясь на новый закон.

Согласитесь с нотариусом — его требование законно и технически обосновано.

Распределите общую сумму покупки между долей в доме и долей в земельном участке (можно пропорционально их кадастровой стоимости).

Включите в текст договора купли-продажи (ДКП) важнейшую фразу о том, что эти объекты отчуждаются как единый лот и неразрывно связаны. Это прямое соблюдение закона № 353-ФЗ.

Убедитесь, что нотариус внесет эту фразу в удостоверяемую им сделку.

Таким образом, вы правильно оформите сделку, выполните требование закона о единстве судьбы земли и постройки и гарантированно зарегистрируете свои права на оба объекта.