Законность регистрации права собственности по ошибочно примененному договору купли-продажи

Здравствуйте!

В подобной ситуации ключевое значение имеет не последовательность заключения договоров по времени, а совпадение предмета договора и титула продавца на конкретный объект. Ошибка покупателя в том, что он подал в Росреестр договор купли продажи, относящийся к одному земельному участку (доле), к правоустанавливающим документам продавца на другой участок (долю). Фактически произошло несоответствие между договором и основанием права. Юридически это означает, что государственная регистрация произведена при отсутствии надлежащего основания на тот объект, который был зарегистрирован.

Такая регистрация формально считается незаконной, поскольку нарушает требования статьи 18 и статьи 26 закона о регистрации недвижимости. Для регистрации должно быть тождество объекта в титуле продавца и объекта в договоре. В данном случае тождество нарушено. Соответственно, регистрация может быть оспорена заинтересованным лицом и признана недействительной через суд по статье 168 ГК как сделка, совершенная без соответствующего основания, а также по статье 551 ГК как незаключенная по объекту.

Отдельно нужно учитывать, что право продавца основано на решении суда. Это усложняет ситуацию в том смысле, что доли сельхозназначения часто выделяются в результате реорганизаций, ликвидаций КСП и выдела долей. Если решения суда четко идентифицируют доли, а договоры купли продажи не соответствуют этим идентификаторам, регистрация не может быть признана надлежащей.

На практике Росреестр такие вещи должен отсекать на стадии правовой экспертизы, но ошибки случаются. Наличие государственной регистрации само по себе не легализует неправильный объект, поскольку государственная регистрация носит подтверждающий характер, но не создает права при отсутствии законного основания.

Вывод. Сделка, совершенная с подменой объектов, не будет соответствовать требованиям закона. Регистрация в таком виде не является законной и может быть отменена. Для исправления необходимо либо представить корректные договоры между сторонами, либо разрешить спор в судебном порядке. Если стороны согласны, проще и быстрее оформить корректный договор на нужный объект, погасить ошибочную запись и зарегистрировать правильную. Если есть конфликт, придется идти в суд.

Удачи Вам!