Можно ли оспорить договор с агентством, если квартира куплена другим лицом?

Добрый вечер!

Да, можно оспорить требование об оплате по договору оказания услуг, а в ряде случаев — признать его не подлежащим исполнению, поскольку предусмотренное договором условие оплаты (приобретение объекта в собственность Заказчика — лица 1) не наступило: квартира приобретена и зарегистрирована на лицо 2, которое стороной договора не является.

Нормативное обоснование:

ст. 309 ГК РФ — обязательства исполняются надлежащим образом в соответствии с условиями договора;

ст. 328 ГК РФ — встречное исполнение возникает только при наступлении предусмотренных договором условий;

ст. 431 ГК РФ — толкование договора производится исходя из буквального смысла его условий;

ст. 971, 974 ГК РФ (по аналогии, при агентских элементах) — действия представителя по доверенности создают права и обязанности для представляемого, а не для самого представителя;

ст. 421 ГК РФ — свобода договора: если лицо 2 не указано в договоре и не приняло на себя обязательства, на него они не распространяются.

Татьяна, здравствуйте!

.

1.Как минимум требуется анализ договора и ДКП, поскольку не совсем понятно кто будет оспаривать? Заказчик-1, №2, Исполнитель, вообще третье лицо? И по каким основаниям?

2. Из того, что вы пояснили следует, что услуги могли быть оказаны ненадлежащего качества, которые оплате не подлежат.

2.1. Другой вопрос, что это предварительная оценка и она может измениться после анализа договора и ДКП.

3. В п.2.4.4. Пользовательского соглашения настоящего сайта указано: Вы имеете возможность напрямую обратиться за юридической помощью к тому из юристов, кто, на Ваш взгляд, дает наиболее квалифицированные советы. Для этого Вы можете перейти на анкету (персональную страницу) выбранного юриста, нажав на его фамилию в статистике избранных юристов или в любом из его ответов. Связаться со специалистом можно либо по указанным в анкете телефонам, либо отправив сообщение (ссылка "Личная консультация").

.

С уважением,

юрист Квон Дмитрий Викторович

Оспорить сам договор (признать его недействительным) только на основании того, что объект купило другое лицо, сложно, так как на момент подписания он соответствовал закону. Однако в данной ситуации Лицо 1 может успешно защититься от требования об оплате вознаграждения.

Вот основные правовые аргументы:

1. Отсутствие встречного исполнения

Согласно ст. 779 и 781 ГК РФ, оплата по договору возмездного оказания услуг производится за оказанные услуги. Если в договоре четко прописано, что условием оплаты является переход права собственности к Заказчику (Лицу 1), то юридический состав для возникновения обязанности по оплате не сформирован.

Объект не перешел в собственность Лица 1.

Лицо 2 не является стороной договора с агентством.

2. Действие в качестве представителя

Тот факт, что Лицо 1 подписало договор купли-продажи (ДКП) по доверенности от Лица 2, подтверждает, что Лицо 1 действовало как представитель (ст. 182 ГК РФ).

Права и обязанности по ДКП возникли непосредственно у Лица 2.

Агентство может попытаться заявить о «притворности» действий или злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ), утверждая, что Лицо 1 намеренно оформило квартиру на Лицо 2, чтобы не платить. Но доказать это крайне сложно, если Лицо 2 — реальный человек, который оплатил квартиру своими средствами.

3. Судебная практика

Суды в таких спорах чаще встают на сторону Заказчика, если в договоре нет расширительной формулировки (например: «оплата производится также в случае приобретения объекта родственниками Заказчика или лицами, чьим представителем он является»).

Если договор содержит жесткое условие: «Оплата после регистрации права собственности на Заказчика», то нет регистрации — нет оплаты.

Можно ли «оспорить» (аннулировать) договор?

Вместо оспаривания (признания недействительным) здесь правильнее говорить о неисполнении условий для оплаты:

Если агентство подаст в суд: Лицу 1 нужно строить защиту на том, что услуга не привела к результату, предусмотренному договором (квартира не в собственности Лица 1).

Если Лицо 1 хочет подстраховаться: Можно направить агентству уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (ст. 782 ГК РФ), оплатив только фактически понесенные и подтвержденные документами расходы агентства (бумага, бензин, показы), если они были.

Договор можно оспорить в суде, если агентство предъявит иск о взыскании вознаграждения, ссылаясь на ст. 168–174 ГК РФ (нарушение формы, цели сделки или представительства).

Отсутствие упоминания лица 2 в договоре услуг усиливает позицию лица 1, так как покупателем по ДКП выступило иное лицо, а доверенность не делает лицо 2 заказчиком услуг.

Уважаемые юристы, я даже не ожидала увидеть столько полезных и содержательных ответов в такой короткий срок! Обязательно изучу все ваши рекомендации. Как хорошо, что вы есть! Благодарю от всей души 🙏

Можно вполне оспорить договор с агентством, если квартира куплена другим лицом