Помогите оценить стоимость 1/4 доли в Кемеровской обл

Question

С 1 (собственник №1) доля 1/4, пенсионер, инвалид, это единственное жильё, в продаже доли не заинтересован, готов выкупить 3/4 у С 2. С 2 (собственник №2) доля 3/4, заинтересован в продаже. Кв в Кемеровской области 55 кв.м., хрущевка, требует капитального и косметического ремонта, в кв никто из С проживает.
Со слов риэлторов, квартиру оценивают в 2300 000-2400 000 руб. с учетом состояния. На авито аналогичные 2300 000 - 4500 000 (4500 не требуют ремонта). С 2 оценивает свою долю исходя из цены 3/4 всей квартиры и высокой рыночной цены, а не доли. С 1 предложил 1250 за выкуп доли 3/4, С 2 отказался.

Помогите предложить С 2 реальную цену выкупа, когда начинаю считать сумму за 3/4 с учетом реальных последних сделок в Росреестре и учетом понижающего коэффициента за долю в размере 50% (единств. Жилье и соц. статус), получаю сумму 866 250 руб. за долю 3/4. 

Расчеты. 
Недавно проведенные сделки с недвижимостью в этом районе были следующие: продались две двухкомнатные квартиры площадью 45 кв.м. по цене 2300 000 и 2400 000 руб., состояние квартир оценивается как нормальное, не требующее капитального ремонта; стоимость за квадратный метр при продаже составила 51000-53000 руб. Также была продана одна трехкомнатная квартира в соседнем доме за 2300 000 в состоянии, требующем ремонта (такое же состояние). По оценке риэлтора, осмотревшего квартиру, стоимость с учетом состояния в районе 2300 000-2400 000 руб. за 55 кв.м, что соответствует цене за квадратный метр равной в среднем 42 000 руб. Данная стоимость рассчитана исключительно на основании реальных недавно проведенных сделок в Росреестре. 
Далее считаем, ¾ от 55 кв.м составляет 41,25 кв.м. Умножаем 41,25 кв.м. на 42 000 руб., получаем 1732 000 руб. Далее учитываем понижающий коэффициент (дисконт) в размере 50% и получаем сумму 866 250 руб. 

Какую сумму предложить С 2 на выкуп в предложении (будет направляться документ), если даже от 1250 он отказался?)) Но в продаже заинтересован только он.

Может кто сталкивался с реальными ценами на доли, поделитесь опытом!

Швайцер Александр Александрович · Accepted Answer

Добрый вечер!

Собственник 2 вправе продать свою долю по любой цене по своему усмотрению (ст. 209 ГК РФ). Однако при продаже доли постороннему лицу он обязан соблюсти преимущественное право покупки собственника 1, письменно предложив ему выкуп по цене и на условиях продажи (ст. 250 ГК РФ).

При недостижении соглашения цена доли определяется соглашением сторон либо, при судебном споре, на основании рыночной стоимости, устанавливаемой судебной оценочной экспертизой (ст. 421, 424 ГК РФ).

При этом рыночная стоимость доли не равна пропорциональной стоимости всей квартиры, поскольку доля является самостоятельным объектом гражданских прав (ст. 244–245 ГК РФ). Судебная практика исходит из применения понижающего коэффициента (дисконта) при оценке долей в праве общей долевой собственности из-за отсутствия возможности выдела в натуре и ограниченного оборота таких объектов.

Социальный статус собственника 1 (пенсионер, инвалид, единственное жильё) не влияет на рыночную стоимость доли, но может учитываться судом при рассмотрении споров о порядке пользования либо о выплате компенсации при принудительном выкупе (ст. 252 ГК РФ).

Таким образом:

Если ориентироваться на подтверждённую рыночную стоимость квартиры 2 300 000 руб., то:

3/4 от квартиры = 1 725 000 руб.

Рыночная стоимость доли с учётом дисконта 40–60% (типичный диапазон по практике) составляет ориентировочно 690 000 – 1 035 000 руб.

Предложение в диапазоне 850 000 – 950 000 руб. выглядит экономически обоснованным и соответствует сложившейся практике продаж долей.

Если ранее предлагалось 1 250 000 руб., это уже выше среднего рыночного диапазона для доли без выдела.

При отсутствии соглашения собственник 2 сможет продать долю третьему лицу только после официального предложения вам по той же цене (ст. 250 ГК РФ). На практике доли 3/4 в «хрущёвке» без проживания второго собственника реализуются сложно и с существенным дисконтом.

Алекс И.И. · Answer

Согласно законодательству РФ (ст. 250 ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене и на условиях, объявленных продавцом. Однако в вашем случае речь идет о добровольном выкупе доли одним сособственником у другого, поэтому цена определяется соглашением сторон. Ваш расчет в 866 250 руб. за долю 3/4 основан на рыночной стоимости всей квартиры (2 300 000 руб.), пониженной на коэффициент 50% из-за того, что это доля, а не отдельный объект, и с учетом социального статуса С1 (пенсионер, инвалид, для которого это единственное жилье). Такой подход правомерен, так как доли обычно продаются со скидкой к рыночной стоимости пропорциональной части, особенно если доля не выделена в натуре и квартира требует ремонта. Предложите С2 цену в диапазоне 850 000 – 900 000 руб., обосновав ее: 1) Рыночной стоимостью всей квартиры 2 300 000 руб. (по данным риэлтора и аналогов). 2) Тем, что доля 3/4 в невыделенном виде стоит меньше, чем 3/4 от полной стоимости квартиры (применение понижающего коэффициента 50% общепринято в практике). 3) Социальными обстоятельствами С1, которые могут повлиять на суд в случае спора. Если С2 откажется, он вправе продать свою долю третьему лицу, но обязан предложить ее сначала С1 по той же цене. Учитывая, что С1 готов выкупить, а третьи лица редко покупают доли в квартирах с проживающим сособственником, цена 866 250 руб. является разумной. В предложении укажите эту сумму с расчетом и ссылкой на ст. 250 ГК РФ.

Елесин Александр Владимирович · Answer

Смешно, реальная - та, за которую купят реально

Охотников Кирилл Сергеевич · Answer

Здравствуйте зависит от того кто указывался в подтверждеающих документов

Помогите оценить стоимость 1/4 доли в Кемеровской обл

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Изменили место рождения в паспорте без уведомления

Меня ограбили в Новосибирской обл., а проживаю я в Кемеровской обл., в каком регионе мне писать заявление об ограбление.

Проблемы с льготным проездом - кондуктор в Томской обл. не признал удостоверение бабушки из Кемеровской обл.

Проживает в Кемеровской обл., а вынесен запрет в Нижегородской обл., как понять.

Запросить копию исполнительного листа у приставов которые находятся в Кемеровской обл., а я нахожусь в Тульской обл.

Я сама с кемеровской обл. но хочу купить дом в другой обл. асти как мне быть? К кому обратится и чтоб меня не обманули?

Благотворительная организация зарегистрирована в кемеровской обл. имеем ли право собирать пожертвования в других обл. астях.

Живу в Донецкой обл., могу ли я сейчас получит статус беженца в России и трудоустроится в Кемеровской обл.?

Скажите пожалуйста какова стоимость 1 кв м жилья по соц. выплате во 2 квартале в Кемеровской обл.? Спасибо.

Справедливость при разделе наследства - почему мне недосталась доля в 2-комнатной квартире?

Я проживаю в городе Прокопьевск кемеровской обл. подскажите сколько будит оформить машину на себя!

Вкладчик от 1992 г в акции Кузбасспромбанк в Кемеровской обл.

Выписка через суд без уведомления и присутствия

Для временной регистрации забрали паспорт в МФЦ г.Анжеросудженец-Судженска Кемеровской обл. Почему?

Прошу вас, скажите, куда надо обращаться гр-ну РФ (приехал в Москву из Кемеровской обл.) в случае потери паспорта?

Я имею постоянную регистрацию в Кемеровской обл. Работаю и живу в областном центре. Обязан ли я там делать временную регистрацию?

Если штраф 30 тыс. руб. был получен в алтайском крае, то будет ли он фигурировать в кемеровской обл. при сдачи экзаменов в ГИБДД?

Налог на машину Тойота Дуэт 60 л.с в г. Прокопьевске Кемеровской обл. - размер и обязанность к уплате

Срочный выезд из Кемеровской обл. в Астану Казахстан - открыта ли граница и ожидает ли карантин?

Отец против прописки ребёнка с мамой, прописать хотим в Москве, он проживает в кемеровской обл.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59