Какие риски покупки квартиры с дарственной от умершего дарителя?

Риск изъятия квартиры у вас и ваших несовершеннолетних детей минимален, поскольку договор дарения, на основании которого действующий собственник владеет квартирой, уже прошел судебную проверку и был признан действительным.

Добрый день. Если они пробовали оспорить дарение, то скорее всего уже никаких рисков не может быть. Он скорее всего оспаривали по ст. 177 ГК РФ, как сделку совершенную с пороком воли.

Кроме того, если прошло более 3 лет, то срок исковой давности истек как по ничтожной, так и по недействительной сделке в силу ст. 181 ГК РФ

Риски обычные - со ст. 166 ГК РФ основания, но у Вас не видно рисков, кроме как а-ля-Долина

Здравствуйте, Евгения! Если есть вступившее в законную силу решение суда (ст.13 ГПК РФ) по иску родственников (наследников) о признании сделки дарения недействительной (ст.166-181 ГК РФ), то это значит, что те же лица по тем же основаниями о том же предмете не вправе обращаться в суд и пытаться оспорить такую сделку. Однако важно, какие основания были выбраны и на чем основывались исковые требования.

Тот факт, что есть такое решение суда, играет в Вашу пользу, но не сводит риски к нулю до изучения решения суда, т.к. важен не только сам факт неудачного оспаривания сделки, но и на каком основании, т.к. возможна подача в суд по другим основаниям, а там результат может быть другой, что может повлечь оспаривание Вашей сделки.

Согласно статье 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от времени его фактического принятия, а также от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество. Это означает, что право собственности на квартиру возникло у одаряемого с момента смерти дарителя, а не с момента регистрации в ЕГРН.

Если договор дарения был действительным и вступил в законную силу, то последующие попытки его оспаривания, скорее всего, не будут иметь успеха, особенно если уже есть вступившее в законную силу решение суда. Однако, всегда существует теоретическая возможность оспаривания сделок, но в вашей ситуации, учитывая проигранный судебный процесс родственниками, этот риск крайне низок.

Важно убедиться, что в ЕГРН нет обременений или ограничений, которые могли бы повлиять на переход права собственности. Также, поскольку вы покупаете квартиру с несовершеннолетними детьми, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на приобретение недвижимости в их собственность.

Никаких здесь рисков, если родственники продавца квартиры проиграли суд и есть решение суда (ст. 13, 209 ГПК РФ).

В данном случае родственники продавца не смогут оспорить сделку, нет оснований в порядке ст. 166-181 ГК РФ.

Советую проверить квартиру на предмет задолженности, наличия или отсутствия перепланировок и других улучшений, которые не отражены в техпаспорте квартиры.

Сделка проходит через МФЦ путем подписания договора купли-продажи, согласие опеки у Вас имеется, не вижу здесь проблем в принципе (ст. 421, 549 ГПК РФ).

Также проверьте объект по выписке из ЕГРН, на предмет возможных ограничений, заодно проверите право собственности по ней и основание приобретения объекта.

Здравствуйте, Евгения

_______

По описанной Вами ситуации юридические риски изъятия квартиры у Вас и Ваших несовершеннолетних детей минимальны, но теоретически не равны нулю.

________

Если действующий собственник получил квартиру по договору дарения, даритель умер, а родственники уже обращались в суд с иском о признании договора дарения недействительным и проиграли, при этом решение суда вступило в законную силу, то данное решение имеет преюдициальное значение и обязательную силу для всех (ст. 13 ГПК РФ, ст. 209 ГПК РФ). Повторное обращение в суд с теми же основаниями и по тем же требованиям не допускается.

_______

Как правило, такие иски родственники заявляют по основаниям порока воли дарителя, в том числе по ст. 177 ГК РФ (сделка гражданина, не способного понимать значение своих действий или руководить ими), либо по иным основаниям оспоримости/ничтожности сделки (ст. 166–179 ГК РФ). Если суд уже отказал в удовлетворении иска и проверил эти доводы, оснований возвращаться к тем же обстоятельствам нет.

Существенное значение имеет срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной. В силу ст. 181 ГК РФ:

– по оспоримым сделкам (в том числе по ст. 177 ГК РФ) общий срок исковой давности составляет один год;

– по ничтожным сделкам общий срок исковой давности – три года, но не более 10 лет с момента начала исполнения сделки.

Если с момента заключения договора дарения прошло более трёх лет и других исков не заявлялось, то по общему правилу срок исковой давности по возможным требованиям о признании сделки недействительной уже истёк, что делает перспективу успешного оспаривания крайне низкой. Даже при обращении в суд суд, как правило, применяет ст. 181 ГК РФ и отказывает в иске при заявлении о пропуске срока.

Сам факт того, что в праве собственности будут Вы и несовершеннолетние дети, не делает право «абсолютно неоспоримым». Если бы когда-либо сделка дарения была всё-таки признана недействительной, последующая купля-продажа могла бы быть оспорена как производная от недействительной сделки, а квартира – истребована из Вашего владения по правилам ст. 302 ГК РФ как у добросовестного приобретателя (с учётом оговорок о возмездности и выбытии имущества из владения собственника помимо его воли). Однако в Вашем случае уже имеется вступившее в силу решение суда, которым иск родственников отклонён, а это существенно снижает риск.

Разрешение органов опеки на покупку квартиры с оформлением долей на детей подтверждает соответствие сделки интересам детей, но не является гарантией от возможных исков третьих лиц относительно прав на квартиру. Органы опеки действуют в рамках ст. 37 ГК РФ и ст. 20, 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», контролируя лишь защиту прав детей, а не чистоту правоустанавливающих документов продавца.

С учётом уже проигранного родственниками спора о дарении, вступившего в силу решения суда и истечения общих сроков исковой давности по ст. 181 ГК РФ, риск изъятия квартиры у Вас и детей по мотивам недействительности дарения фактически сводится к крайне маловероятным исключительным случаям, связанным с совершенно новыми, ранее неизвестными и юридически значимыми обстоятельствами.

С уважением.

Здравствуйте уважаемая Евгения!

В данном конкретном Вашем случае, по общему правилу согласно ст. 177 ГК РФ селка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Поэтому в теории любую сделку купли-продажи (ст.454 ГК РФ) можно оспорить в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ)

Но исходя из того, что Вы написали — риски тут минимальные.

Всего доброго

Здравствуйте Евгения

Если решение суда об оспаривании дарственной устояло, то вам беспокоится не о чем. Никакого изъятия объекта недвижимости не последует. Будьте спокойны.

Сделка не признана недействительной по ст. 166 ГК РФ , поэтому никаких проблем не будет

Несмотря на решение суда, существует вероятность повторного обращения родственников в судебные органы с новыми аргументами или основаниями для оспаривания сделки. Это маловероятно, но возможно.

Если владелец предоставил недостоверную информацию о квартире или сокрыл важные факты, это также может стать основанием для аннулирования сделки купли-продажи.

Неправильно составленные договоры или неполные документы могут привести к проблемам в будущем.

Покупатель обязан уплатить налог на доходы физических лиц при продаже недвижимости, если квартира была приобретена менее установленного срока владения.

ст. 177 ГК РФ