Как купить долю по цене телеграмм, а не договора купли-продажи?

Question

Здравствуйте!
У нас долевая собственность по 1/3 дома и участка, собственников три.
Весной прошлого года, одна из собственников продаёт без нашего ведома постороннему человеку свою часть.
Мы, остальные собственники, сразу подаём в суд.
В ходе суда выясняется, что нас якобы уведомляли телеграммами. Копии представили в суд. Но почта не приносила ни телеграмм, а также не было и извещений о них в ящике.
В телеграммах указано что она готова продать за 2 млн., в договоре купли-продажи, что продала за 5 млн.
Телеграммы были отправлены с нарушениями. Одному собственнику на девичью фамилию, второму на адрес который не является его постоянным местом регистрации. Т.е. суд скорее всего передаст нам имущественное право первой покупки. 
Мы хотим купить за цену которая фигурировала в телеграммах, т.е. 2 млн., а не 5.
Как это сделать?

Швайцер Александр Александрович · Accepted Answer

Добрый вечер! Купить долю по цене из телеграммы не получится, если в договоре с третьим лицом стоит 5 млн. При переводе прав покупателя вы обязаны заплатить именно цену фактической сделки.

По общему правилу преимущественное право реализуется на условиях, на которых доля продана третьему лицу. Это правило как раз защищает от игры с ценой: если продавец продал дороже, чем предлагал, вы можете войти в сделку, но по той же цене. Если же удастся доказать, что цена 5 млн притворная и реально стороны договорились о 2 млн, тогда можно спорить о действительных условиях сделки, но это уже отдельное требование о мнимости или притворности.

Правовые основания: ст. 250 ГК РФ, ст. 170 ГК РФ.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация, которую вы описываете, связана с нарушением вашего права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности (статья 250 Гражданского кодекса РФ). **Разбор ситуации:** 1. **Нарушение процедуры уведомления:** Продавец доли обязан был в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, указав цену и другие условия продажи. Факт отправки телеграмм сам по себе не является надлежащим уведомлением, если они не были получены адресатами. Отправка на девичью фамилию или по адресу, не являющемуся местом жительства, является существенным нарушением, так как не обеспечивает реальной возможности получения уведомления. 2. **Расхождение в цене:** Указание в телеграммах цены в 2 млн рублей, а в последующем договоре купли-продажи с третьим лицом — 5 млн рублей, может свидетельствовать о недобросовестных действиях продавца, направленных на уклонение от продажи доли сособственникам (например, завышение цены для третьего лица). Суд будет исследовать этот вопрос. 3. **Исход суда:** Если суд установит, что уведомление было ненадлежащим (не получено вами), он может перевести на вас права и обязанности покупателя по оспариваемой сделке (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). Ключевой вопрос — по какой цене. **Как добиться покупки по цене 2 млн рублей:** * **В судебном процессе:** Вам необходимо активно настаивать на том, что надлежащим уведомлением (предложением о продаже) для вас являлись условия, указанные в телеграммах — цена 2 млн рублей. Поскольку вы не получали иных предложений, именно эти условия являются теми, на которых продавец изъявил волю продать долю сособственникам. * **Правовая позиция:** Аргументируйте, что договор купли-продажи на 5 млн рублей с третьим лицом не может устанавливать условия для реализации вашего преимущественного права, так как он заключен с нарушением закона (без вашего надлежащего уведомления). Ваше право возникает из факта получения (или, как в вашем случае, из факта отправки, но с оговоркой о получении) предложения о продаже. Таким предложением были телеграммы. * **Доказательства:** Предоставьте суду все доказательства, подтверждающие, что вы не получали телеграмм (справка из почтового отделения, отсутствие извещений), а также копии самих телеграмм с ценой 2 млн рублей. * **Исковые требования:** В рамках уже идущего судебного процесса (или, если потребуется, уточнением исковых требований) заявите ходатайство о переводе на вас прав покупателя именно на условиях, изложенных в телеграммах (цена 2 млн рублей). **Краткое резюме:** Ваши шансы купить долю за 2 млн рублей высоки, если суд согласится с вашей правовой позицией о том, что ненадлежаще отправленные телеграммы являются единственным документально зафиксированным предложением продавца, а цена в 5 млн рублей по договору с третьим лицом — это новое, отдельное условие, на которое ваше преимущественное право не распространяется, так как оно возникло с нарушением процедуры. **Рекомендация:** Учитывая сложность и нюансы судебного спора, связанного с оценкой доказательств и применением норм права, настоятельно рекомендую обратиться за очной консультацией к юристу, специализирующемуся на спорах о недвижимости и праве общей долевой собственности. Он поможет грамотно сформулировать ваши требования в суде и выстроить линию защиты.

Плясунов Константин Андреевич · Answer

Здравствуйте. Есть и ст.250 ГК РФ.

Искендеров Эмиль Эльдарович · Answer

Никак. У долевого собственника по ст. 250 ГК РФ есть право на замену покупателя в договоре купли-продажи, а не на покупку имущества по цене, меньшей, чем стоимость имущества по договору.

Поэтому единственное, что может обманутый собственник в такой ситуации - это требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору, а это в свою очередь означает, что ему для получения доли в праве на недвижимость придется выплатить покупателю доли все денежные средства, которые заплатил этот покупатель.

Исмаилов Исмаил Сейфудинович · Answer

Она намеренно сейчас скажет, что за 5 млн. только готова продать, а не за 2. Типа оставит себе 1/3 дома и участка или сделка остаётся в силе. Вы будете вынуждены купить именно за 5, если не докажете, что реально покупатель не передавал 5 млн..

Працко Виталий Александрович · Answer

купить долю по цене телеграмм, никак

Как купить долю по цене телеграмм, а не договора купли-продажи?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

В случае отсутствия ДКП №1 у ФЛ 3, могу ли вернуть ему авто или поставить авто на учет на себя?

После продажи своего автомобиля ездили с женой на одной машине, я ждал командировку и не парился по новому авто.

В сентябре заключили предварительный договор купли-продажи с внесением задатка.

Просто переписал на своего друга по ДКП) ДКП утверждает что не составлял, хотя ДКП оригинал им составленный со мной.

И как оформить договор купли-продажи доли при продаже части земельного участка?

Я уже сделала на нее страховку, диагностическую карту и прошла сегодня осмотр в гаи, всё ок.

Купил авто по дкп. Прежний хозяин тоже купил по дкп и на учёт не ставил. Владелец умер. Смогу ли я поставить на учёт по двум дкп?

Как оформить ДКП на мое ФИО при покупке транспортного средства, которое уже было куплено по ДКП и не было зарегистрировано?

Мне человек перепродал авто по дкп 18 числа, купивший её по дкп 15 числа того же месяца. Мне теперь в мрэо идти с двумя дкп и ПТС?

Договор купли-продажи доли квартиры и Договор купли-продажи доли В КВАРТИРЕ это одно и то же?

У перекура ДКП. Может ли он по ДКП продать авто, если не вписан в ПТС, и составить второй ДКП?

Оформление ДКП с покупателем при наследстве автомобиля

У моего клиента построено здание, на его земле, но инвесторы вложили в него определенные суммы.

У меня нет дкп между перекупом и хозяином авто, машина снята с учёта по дкп хозяин-перекуп, могу ли я поставить авто на учёт

Какие пункты нужно добавить в ДКП чтобы защитить себя от ответственности за самовольную перепланировку?

Если в дкп цена 1100, а в реальности продана доля 850, на которую я соглашалась выкупить, можно ли признать дкп не заключенным.?

Сколько стоить будет составление у юриста предварительного ДКП комнаты в коммуналке и основного ДКП? цена?

Ситуация: есть дкп доли в ук, прошла частичная оплата, прошло время и заключают допник на уменьшение цены по дкп.

Вопрос - какую цену указывать в ДКП (договор купли продажи), чтоб налог с продажи не платить?

Оформление жилья на близкого родственника - договор дарения или купли-продажи?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59