Как доказать, что пожарные выходы и лестница не являются общедомовым имуществом?

Question

Многоквартирный дом имеет общую площадь 11 тысяч квадратных метров, из которых 4 тысячи — нежилые коммерческие помещения. Технический паспорт на дом был выдан в 2017 году.

В 2018 году застройщик обанкротился, и остались нераспроданными коммерческие площади. Все, что смог найти арбитражный управляющий, было выставлено на торги. Однако в 2025 году новый собственник приобрёл цельное коммерческое помещение площадью 1400 квадратных метров на втором этаже.

При разделении купленной площади на офисы новый собственник обнаружил излишки в размере 100 квадратных метров, которые он оставил в виде коридора и туалетов. На все офисы были оформлены новые записи в ЕГРН, и они были проданы. Коридор и туалеты не распределены между коммерсантами. Также на втором этаже имеется лестница для выхода из офисов и четыре пожарных выхода, которые доступны только со второго этажа и должны принадлежать этому этажу согласно первоначальному техническому паспорту. Однако ни пожарные выходы, ни основная лестница не были включены в ЕГРН первопреобладателя второго этажа. Документов застройщик не передал и пока не появились новые собственники, ТСН не владели этой информацией. Первоначальный собственник единолично пользовался пожарными аызолами как складв и сам обслуживал лесенку выход со второго этажа. Новые собственники коммерческих помещений считают, что ТСН должен содержать и обслуживать эти брошенные коммерческие площади. Есть ли возможность доказать, что эти площади не являются общедомовым имуществом и изначально входят в площади коммерческих помещений С чего начать процесс доказательств?

Пряник Кирилл Владимирович · Accepted Answer

Здравствуйте! У Вас есть шансы доказать, что данные площади не относятся к общедомовому имуществу всего МКД, а являются зоной ответственности исключительно собственников коммерческих помещений.

Разделение купленных 1400 квадратных метров не делает оставшиеся 100 метров (коридоры и туалеты) имуществом ТСН, так как они образовались из частной коммерческой площади.

Вам необходимо начать с получения архивной копии проектной документации и технического паспорта 2017 года, а также выписок из ЕГРН на исходное помещение, чтобы зафиксировать изначальные границы. Если дело дойдет до суда, в процессуальных документах Вы должны отразить, что просите признать данные площади общим имуществом исключительно собственников офисов (или личной собственностью лица, разделившего объект), а также Вы должны отразить, что просите возложить обязанность по их содержанию на владельцев коммерческих помещений второго этажа.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация требует анализа нескольких аспектов: статуса помещений, документации и действий собственников.

**1. Анализ ситуации:**
- Изначально в техническом паспорте 2017 года пожарные выходы и лестница были отнесены ко второму этажу (коммерческим площадям). Это ключевой документ, определяющий первоначальное назначение.
- При банкротстве застройщика в 2018 году коммерческие площади (включая спорные) не были распределены и остались в конкурсной массе.
- Новый собственник в 2025 году приобрёл цельное помещение площадью 1400 м², но при разделе на офисы исключил 100 м² (коридоры/туалеты), а также не включил в ЕГРН пожарные выходы и лестницу. Это создало правовой вакуум.
- Первоначальный собственник использовал эти площади как склад и обслуживал их самостоятельно, что косвенно указывает на их коммерческий характер.

**2. Доказательная база:**
Начните со сбора документов:
- Технический паспорт 2017 года — основа для доказательства, что спорные площади изначально входили в состав коммерческих помещений второго этажа.
- Документы о банкротстве застройщика и торгах 2018 года — чтобы показать, что площади не были переданы в общедомовое имущество.
- Договор купли-продажи 2025 года и выписки из ЕГРН на офисы — подтвердят, что новые собственники приобрели только часть площадей, а спорные объекты остались нераспределёнными.
- Акт обследования или заключение кадастрового инженера — может установить фактическое назначение и привязку к коммерческому этажу.

**3. Правовые аргументы:**
- Согласно Жилищному кодексу РФ, общедомовое имущество включает помещения для обслуживания жилой части дома (лестницы, коридоры в жилых секциях). Здесь объекты расположены в коммерческой зоне и изначально предназначены для неё.
- Отсутствие записей в ЕГРН о передаче этих площадей ТСН или включении в общедомовое имущество говорит в пользу их коммерческого статуса.
- Факт использования первоначальным собственником как склада и самостоятельного обслуживания лестницы поддерживает тезис об отсутствии общедомового назначения.

**4. Действия:**
1. Обратитесь в ТСН с запросом о предоставлении документов, подтверждающих включение спорных площадей в общедомовое имущество. Если таких нет — это усилит вашу позицию.
2. Подайте заявление в Росреестр об уточнении характеристик объекта недвижимости, приложив технический паспорт 2017 года.
3. Рассмотрите обращение в суд с иском об установлении юридического факта принадлежности площадей к коммерческим помещениям, если ТСН отказывается признавать это.

**Резюме:** Шансы доказать, что пожарные выходы и лестница не являются общедомовым имуществом, высоки при наличии технического паспорта 2017 года и отсутствии документов о передаче их ТСН. Начните с формального запроса в ТСН и сбора всей документации по истории объекта.

**Рекомендация:** Ситуация осложнена банкротством застройщика и пробелами в документах. Для защиты интересов и подготовки судебного иска (при необходимости) обратитесь к юристу, специализирующемуся на недвижимости и корпоративных спорах, для консультации и представительства.

Степанов Альберт Евгеньевич · Answer

Надо разбираться с документами.
НО пожарные выходы и лестницы, априори - это общедомовое имущество.
Только, если коммерсант ими незаконно пользовался, то пусть платит арендную плату.
С уважением.

Шишкин Виталий Михайлович · Answer

Начните со сбора документов:

- Технический паспорт 2017 года — основа для доказательства, что спорные площади изначально входили в состав коммерческих помещений второго этажа.

- Документы о банкротстве застройщика и торгах 2018 года — чтобы показать, что площади не были переданы в общедомовое имущество.

- Договор купли-продажи 2025 года и выписки из ЕГРН на офисы — подтвердят, что новые собственники приобрели только часть площадей, а спорные объекты остались нераспределёнными.

- Акт обследования или заключение кадастрового инженера — может установить фактическое назначение и привязку к коммерческому этажу.
Если вопрос в суде будет , то судебная экспертиза поможет

Хмельницкий Виталий Николаевич · Answer

Любовь, пожарные выходы и лестницы это общедомовое имущество. Вам целесообразно, по месту обратиться за помощью к юристу

Грачёв Георгий Владимирович · Answer

Запросите технический паспорт 2017 года и сравните с данными ЕГРН.

Працко Виталий Александрович · Answer

доказать, что пожарные выходы и лестница не являются общедомовым имуществом через суд

Как доказать, что пожарные выходы и лестница не являются общедомовым имуществом?

Похожие вопросы

Пожарная лестница на лоджии!? Что будет если заменить железную пожарную лестницу на веревочную пожарную лестницу?

Является ли лоджия с аварийной лестницей общедомовым имуществом?

Отсутствие пожарных лестниц в 5-этажном кирпичном доме 90-х годов постройки

У меня прорвало полотенцесушитель и я затопила соседей. Является ли полотенцесушитель имуществом общедомовым имуществом.

Как рассчитать потребление электроэнергии в 4-этажном доме без лифта и чердака, оснащенного домофоном, лестницей

Должна ли няня детского сада очищать лестницу пожарного выхода от снега? И кому подчиняется младший воспитатель?

Так как балконная плита является общедомовым имуществом, является ли курение на балконе нарушением закона о курении?

Основания для негаторного иска в случае снесения пожарной лестницы разработанной организацией ОАО для обеспечения

Необходимость пожарной лестницы по балкону - возможность удалить пожарный выход со стороны лифта в новостройном доме на 20 этажей

Возможно ли приватизировать пожарный выход в жилом доме без пожарной лестницы и куда обратиться по этому вопросу?

Является ли пожарная лестница в высотном доме общественным местом?

Как доказать, что полотенцесушитель является общедомовым имуществом в моей квартире

Пожарная лестница как место для курения - что делать в случае нарушения?

Исключение платежа за общедомовую сеть приема ТВ в счет-фактуре - общедомовая антенна является общедомовым имуществом

Квартиру купили в ипотеку. Когда покупали квартиру, не сказали, что пожарная лестница проходит через лоджию. Что делать?

Кто должен осуществить гидроизоляцию балкона на последнем этаже, если балконные плиты являются общедомовым имуществом?

Межэтажные перекрытия являются общедомовым имуществом?

Суд обязал соседку восстановить демонтированное имущество - пожарную лестницу, мойку и кладовку.

Как обезопасить пожарные лестницы от воровства и возможность начать судебное разбирательство с управляющей компанией

В квартире 2 балкона и на обоих пожарные лестницы. Можно ли на одном балконе ликвидировать лестницу и зашить балкон?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59