Можно ли увеличить срок аренды земельного участка сельхозназначения?

Основной вопрос почему без торгов...

Пунктом 1 ст. 10.1 Закона об обороте земель сельхозназначения определен перечень субъектов права на предоставление участков для ведения КФХ в упрощенном порядке – без торгов. Такое право, в частности, предоставляется гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству. После предоставления гражданину участка для ведения КФХ в аренду такое лицо обязано в соответствии с действующим законодательством зарегистрироваться в качестве ИП – главы КФХ либо вступить в члены действующего фермерского хозяйства.

Если в видах деятельности ИП не указано ведение фермерского хозяйства, в предоставлении данному лицу участка в порядке ст. 10.1 Закона об обороте земель сельхозназначения может быть отказано. Например, в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2023 г. № 08АП-6195/2023 по делу № А46-1291/2023 указано, что «поскольку ИП ˂…˃ не является ни главой, ни членом действующего КФХ, возможность предоставления указанному лицу испрашиваемых земельных участков на основании статьи 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ отсутствует».

Общие требования к заявлению о предоставлении участка без торгов установлены в п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ. Помимо общих, «технических» данных (Ф.И.О. и адрес заявителя, реквизиты паспорта, номер испрашиваемого участка, вида испрашиваемого права и цели использования участка) они предусматривают обязательное указание оснований для предоставления участка без проведения торгов из числа предусмотренных п. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6 или п. 2 ст. 39.10 ЗК.

Вам можно вполне увеличить срок аренды земельного участка сельхозназначения.

В противном случае возможно предъявить иск в суд и решать в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго Вам!

Руслан, здравствуйте! 🤝

Отказ администрации незаконен. В действующем законодательстве РФ нет нормы, ограничивающей срок нового договора аренды сроком предыдущего.

Напротив, закон устанавливает конкретные временные рамки для земель сельхозназначения, и 4 года в них полностью укладываются.

🤔 Почему администрация неправа? Их довод — срок не может превышать первоначальный — не основан на законе.

Вероятно, чиновники путают это с правилами продления договоров в период пандемии или санкций (по спецпостановлениям), либо просто пытаются ограничить ваши права.

Статус вашего участка — сельхозназначение.

Сроки аренды таких участков регулируются ст. 39.8 Земельного кодекса РФ и ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: статья 9 ФЗ № 101 (п. 3): договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок от 3 до 49 лет (за исключением сенокошения и выпаса скота — там до 3 лет).

Ваше требование о 4 годах полностью соответствует этому диапазону.

Поскольку вы получили участок изначально без торгов и срок аренды заканчивается, вы имеете преимущественное право или право на заключение нового договора без торгов при соблюдении условий ст. 39.6 ЗК РФ: вы использовали участок по назначению.

К вам нет претензий от Россельхознадзора.

Заявление подано до окончания срока действия старого договора.

Пункт 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: устанавливает минимальный срок в 3 года.

Срок в 2 года, который был у вас ранее, вообще является спорным для серьезного сельхозпроизводства, если это не сенокос.

Статья 39.8 Земельного кодекса РФ: регулирует сроки аренды участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Там нет привязки срока нового договора к сроку старого.

✅ Направьте в администрацию досудебную претензию.

♦︎ Укажите, что их отказ нарушает ст. 9 ФЗ № 101, так как минимальный срок аренды сельхозземли составляет 3 года, а ограничение срока по старому договору законом не предусмотрено.

✅ Если администрация настаивает на своем, напишите жалобу в прокуратуру на превышение полномочий должностными лицами и нарушение земельного законодательства.

♦︎ Вы можете оспорить отказ в суде (в порядке КАС РФ), признав его незаконным и обязав администрацию заключить договор на запрашиваемый срок.

▪️ Если ваш участок предназначен только для сенокошения или выпаса скота, то максимальный срок аренды — до 3 лет.

Но даже в этом случае аргумент не больше, чем было остается выдумкой. Если же это пашня или иное использование — смело требуйте 4 года и более.

Смотрите, конечно выдумки администрации.

Вы можете заключить договор аренды участка на одинаковый срок, как и прежде.

Вам просто решили отказать предоставлять участок в аренду по какой-то причину, саму причину вам не скажут.

Может администрация имеет планы на данный участок земли, кто их знает.

Администрация, как собственник, также может и отказать в продлении договора, это их право.

Ваше право также оспорить такой отказ, обычно направляют претензию, далее обращаются в суд. Но администрацию нельзя принудить в данном случае.

При этом в законе нет прямого ограничения, которое бы запрещало заключать новый договор аренды земельного участка на срок, превышающий срок первоначального договора, если речь идёт о земельном участке сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, зависит от цели его предоставления.

Для земель сельскохозяйственного назначения срок аренды может составлять от 3 до 49 лет.

То есть, при заключении нового договора аренды Вы вправе предложить срок в пределах этого диапазона, в том числе 4 года, если это соответствует Вашим потребностям и условиям использования участка.

При заключении договора аренды без проведения торгов, срок устанавливается по выбору арендатора с учётом ограничений, предусмотренных п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, если нет иных законных оснований для отказа (например, нарушения при использовании земли, отсутствие оснований для аренды без торгов и т. д.), администрация не вправе ограничивать срок нового договора, ссылаясь на первоначальный договор

Для заключения нового договора аренды необходимо подать заявление в уполномоченный орган до истечения срока действия текущего договора.

В данном случае обязательно должны соблюдаться условия, предусмотренные п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, это отсутствие у других лиц преимущественного права на этот участок, отсутствие расторжения предыдущего договора по определённым основаниям и наличие оснований для аренды без торгов, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Если на участке есть объекты недвижимости или существуют иные обстоятельства (например, публичный сервитут), это может повлиять на условия договора.

Если администрация отказывается заключать договор на желаемый срок, Вы можете потребовать письменное обоснование отказа.

В случае несогласия с мотивами отказа можно обратиться с жалобой в вышестоящий орган либо в суд, ссылаясь на нарушение своих прав в соответствии с Земельным кодексом РФ.

- см. ст. 39.6, 39.8 ЗК РФ

docs.cntd.ru

www.klerk.ru

Здравствуйте Руслан

В законе нет оговорки, что при заключении нового договора аренды срок договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного без торгов, не может превышать срок, установленный первоначальным договором

__

В соответствии с п.5 ст.9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2025) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026) В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

__

Как указано в п.3 ст.9 ФЗ-101:

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

_

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет.

___

Поэтому: потребуйте письменный отказ от администрации по отказу в заключении нового договора аренды на 4 года и посмотрите норму на которую орган сошлется для подготовки жалобы в суд если нужно

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Согласно Федеральному закону от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в частности статье 9, минимальный срок договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может быть менее трёх лет, за исключением случаев, установленных законом.

Это означает, что если Вы арендуете участок для сельскохозяйственного производства, то срок аренды должен составлять не менее трёх лет.

При подаче заявления на заключение нового договора аренды на срок 4 года, администрация не имеет права отказывать Вам на основании того, что срок аренды не может превышать срок, установленный по первоначальному договору. Закон не содержит такого ограничения.

Напротив, он устанавливает минимальный срок аренды, но не ограничивает максимальный срок, который может быть согласован сторонами.

В случае отказа администрации, подготовьте письменный запрос с просьбой обосновать отказ, ссылаясь на конкретные нормы законодательства.

Если администрация продолжает отказывать, Вы можете обратиться в прокуратуру с жалобой на неправомерные действия.

Чтобы получить участок без торгов повторно, вы должны соответствовать условиям п. 3 и п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

На момент обращения должны сохраняться основания для предоставления земли без торгов (те же, по которым вы получили участок изначально).

Подайте официальное письменное заявление, дождитесь официального письменного отказа. В нем должна быть указана конкретная статья закона. Незаконное решение органа местного самоуправления можно оспорить в досудебном порядке.

Да, увеличить срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при заключении нового договора возможно. Согласно пункту 8 подпункту 11 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, для сельскохозяйственного производства договор аренды заключается на срок от трёх до сорока девяти лет.

Пункт 12 статьи 39.8 ЗК РФ прямо указывает: при заключении договора аренды без проведения торгов срок устанавливается по выбору арендатора с учётом ограничений пункта 8. То есть вы вправе выбрать любой срок в диапазоне от 3 до 49 лет, независимо от срока первоначального договора.

Норма, ограничивающая срок нового договора сроком первоначального, в действующем законодательстве отсутствует. Отказ администрации, основанный на таком ограничении, не соответствует положениям Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Для заключения нового договора без торгов необходимо соблюдение условий подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ: участок был предоставлен без торгов для сельхозпроизводства, заявление подано до истечения срока действующего договора, у арендатора отсутствуют неустранённые нарушения земельного законодательства.

При получении письменного отказа рекомендую обжаловать его в судебном порядке, поскольку суды признают незаконными отказы в заключении договора аренды на срок, предусмотренный законом, при соблюдении арендатором установленных требований.

Короткий ответ: Это выдумки администрации. Такое ограничение отсутствует в Земельном кодексе РФ и действующем законодательстве. Более того, ваше право на новый срок (пролонгацию) без торгов защищено законом, и вы имеете право претендовать на срок до 49 лет (или иной, предусмотренный законом для данной категории земель), но точно не ограничены первоначальным двухлетним сроком.

Ниже привожу подробное обоснование.

1. Отсутствие ограничения «сроком первоначального договора»

В Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) нет нормы, которая устанавливала бы, что при заключении нового договора аренды (на новый срок) его продолжительность ограничена сроком предыдущего договора.

В вашем случае действуют следующие нормы:

Статья 39.6 ЗК РФ — регулирует предоставление земельных участков в аренду без торгов.

Пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ — устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без торгов.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды без торгов, если они использовали участок надлежащим образом (отсутствуют нарушения) и подали заявление до истечения срока действующего договора.

2. Какой срок можно установить по новому договору?

Срок, на который заключается новый договор аренды (после окончания срока предыдущего), определяется по правилам пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Закон гласит: «Срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не может быть менее чем три года, за исключением случаев, если федеральным законом или договором аренды такого земельного участка предусмотрен иной предельный срок».

Для земель сельскохозяйственного назначения действует специальная норма:

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статья 9.

Предельный срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения устанавливается законом субъекта РФ. Обычно он составляет от 3 до 49 лет.

Если законом субъекта срок не установлен, применяется федеральный предел — 49 лет.

Вывод: Поскольку ваш первый договор был на 2 года (минимальный срок, часто используемый при предварительном ознакомлении), это не лишает вас права при продлении (заключении нового договора) просить срок в пределах установленных законом субъекта (как правило, от 3 до 49 лет). Заявление на 4 года является абсолютно законным и разумным.

3. Почему администрация могла отказать?

Вероятно, чиновники пытаются применить норму подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, которая действительно устанавливает ограничение при заключении договора без торгов на новый срок, но касается она лишь особого случая:

Такое ограничение (не более срока, который был установлен ранее) применяется, если участок изначально был предоставлен в аренду на срок менее 3 лет в порядке «предварительного согласования» (для строительства, ИЖС и т.д.) или как «служебный надел».

Однако для земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных без торгов в аренду, это правило не работает, если вы относитесь к категории лиц, имеющих право на продление (фермеры, сельхозорганизации, либо если участок использовался по назначению). Более того, пункт 8 статьи 39.8 ЗК РФ (минимальный срок 3 года) имеет приоритет.

4. Что делать?

Получить письменный отказ. Администрация обязана выдать мотивированный отказ в письменной форме. Если они дают устный ответ — требуйте письменный. В отказе будет указана «правовая» причина.

Проверить «добросовестность». Ваше право на продление без торгов (по пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ) сохраняется только при условии, что у вас нет задолженности по арендной плате и вы не использовали участок с нарушением закона. Если эти условия соблюдены, отказ администрации неправомерен.

Обжаловать отказ. Если письменный отказ будет получен со ссылкой на то, что «новый срок не может превышать старый», вы имеете право обжаловать этот отказ в суд (в порядке административного судопроизводства — КАС РФ) или в УФАС (если усматриваете признаки ограничения конкуренции). Практика судов в данном вопросе однозначна: арендатор, имеющий право на заключение договора на новый срок без торгов, вправе претендовать на срок, установленный законом для данной категории земель, а не ограниченный первым коротким договором.

Резюме

Ограничение, о котором говорит администрация, является незаконным. Для земель сельхозназначения, полученных в аренду без торгов, при реализации права на заключение нового договора (пролонгацию) срок устанавливается в пределах от минимального (3 года) до максимального (до 49 лет), установленного региональным законом, и никак не привязан к сроку первоначального договора.

Здравствуйте Руслан!

Я обратил внимание, что вы не читаете отдельные разъяснения юристов, данные Вам в личных сообщениях

Хотел бы откорректировать ответы юристов

Как разъяснено в п.4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"normativ.kontur.ru

4.2. ... арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Т.е., проще говоря, условия при продлении договора аренды должны соответствовать соответствовать тем условиям, которые существовали в первоначальном договоре аренды, т.е. при перезаключении договора без проведения торгов его срок должен быть таким же как и в первоначальном договоре, или 2 года

Здравствуйте, Руслан!

В данном случае администрация ошибается, и ограничение по сроку в 2 года для Вас не действует.

Ваш участок — сельхозназначения.

В силу прямого указания пункта 2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», порядок заключения договоров, установленный этой статьей (включая ограничение срока при продлении), не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Поскольку Ваши отношения регулируются Земельным кодексом, применяются его нормы.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, надлежаще исполнявший свои обязанности, имеет право на заключение нового договора аренды без торгов на срок не более чем три года, а для ряда случаев (например, для крестьянско-фермерских хозяйств) — не более чем пять лет. Ограничения «не более срока первоначального договора» Земельный кодекс не содержит.

Таким образом, требование администрации о заключении договора только на 2 года незаконно.

Вы вправе настаивать на сроке 4 года, который укладывается в лимиты, установленные ЗК РФ. Если участок предоставлялся для фермерства, срок может составлять до 5 лет.

Удачи