НДФЛ с унаследованного Земельного участка

Здравствуйте.

Основания у ФНС есть, но они весьма шаткие и в суде, как правило, не находят поддержки. Основной риск — формальное сходство первоначального ВРИ "КФХ" с коммерческой деятельностью и наличие ИП у одного из наследников.

Наличие ИП: Тот факт, что у одного из наследников было зарегистрировано ИП в сфере сельского хозяйства, налоговики могут попытаться увязать с использованием унаследованного участка, представив это как продолжение коммерческой деятельности наследодателя.

Контраргументы и нормы для оспаривания:

Отсутствие фактической коммерческой деятельности на участке: Это ключевой аргумент. Для применения повышенной налоговой ставки (13% вместо 0% по сроку владения) или отказа в применении имущественного вычета, ФНС должна доказать, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Здравствуйте !

В данном Вашем случае, чтобы ответить точно на ваш вопрос.., желательно бы ознакомиться с документами для дачи правовой оценки.

Если в собственность переходит земельный участок или недвижимое имущество, то, как поясняет налоговая служба, налог нужно будет уплачивать со дня открытия наследства, независимо от того, когда эта недвижимость зарегистрирована на имя наследника в ЕГРН (п. 8 ст. 396 НК РФ). Сведения о дне открытия наследства налоговые органы получают от органов нотариата или нотариусов, оформивших свидетельство о праве на наследство (п. 6 ст. 85 НК РФ).

Ключевым обстоятельством стало назначение имущества и фактическое его использование.Суды инстанций могут поддерживать налоговый орган когда даже Верховный суд отказался пересматривать дело (Определение ВС РФ № 308-ЭС26-727 от 11.02.2026 г.).

Таким образом, с юридической точки зрения, есть вполне основания у ФНС подводить наследников под коммерческую деятельность на земле для не освобождения от налога с продажи имущества по сроку владения.

В противном случае, возможно, предъявить иск в суд и решать в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Здравствуйте, Екатерина. Разберу ситуацию строго по нормативной базе.

1. Освобождение от НДФЛ и минимальный срок владения

Согласно подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, для недвижимости, полученной в порядке наследования, минимальный срок владения составляет 3 года. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (смерти наследодателя), независимо от даты государственной регистрации права (абз. 2 п. 2 ст. 218, ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ) .

Поскольку с момента смерти наследодателя до продажи прошло более 3,5 лет, срок владения в 3 года истек, и вы освобождаетесь от НДФЛ независимо от последующей смены ВРИ.

2. Смена ВРИ и статус ИП

Факт смены ВРИ с «КФХ» на «Ведение садоводства» и наличие у наследника статуса ИП не влияют на исчисление срока владения. НК РФ не связывает льготу по п. 17.1 ст. 217 и подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ с видом разрешенного использования участка.

Риск доначисления возникает, если ФНС докажет использование участка в предпринимательской деятельности до продажи. Однако у вас отсутствуют признаки такой деятельности: участок не использовался, был продан через 3 месяца после регистрации права, а не после длительной коммерческой эксплуатации. Для переквалификации дохода в предпринимательский инспекция должна доказать систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ), чего в вашем случае нет.

3. Позиция ФНС о дате исчисления срока (ЕГРН вместо смерти)

Некоторые инспекции действительно ошибочно исчисляют срок владения с даты регистрации в ЕГРН. Эта позиция прямо противоречит закону и разъяснениям Минфина РФ. Ссылайтесь на Письма Минфина России от 14.06.2024 № 03-04-05/54717, от 20.02.2020 № 03-04-05/12444, от 11.03.2020 № 03-04-05/18157, где указано: срок владения исчисляется со дня открытия наследства (смерти наследодателя), а не с даты регистрации в ЕГРН .

Правовая позиция подтверждена также п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019), утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019: принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства.

4. Аргументы для налогового органа

· ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ — право собственности возникает со дня смерти наследодателя

· подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ — для наследства срок 3 года

· смена ВРИ не является отчуждением или прекращением права собственности (п. 1 ст. 235 ГК РФ)

· факт регистрации ИП сам по себе не превращает продажу личного имущества в предпринимательский доход (п. 2 ст. 38 НК РФ)

При возникновении спора с ФНС обжалуйте решение в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд. Судебная практика в подобных спорах складывается в пользу наследников.

1.В описанной ситуации ФНС не вправе автоматически подводить наследников под категорию лиц, осуществляющих коммерческую деятельность на земельном участке, только на основании первоначального вида разрешённого использования (ВРИ) «для организации фермерского хозяйства» или наличия у одного из наследников статуса ИП. Освобождение от НДФЛ при продаже имущества зависит от срока владения, а не от предполагаемого использования земли в коммерческих целях, если нет прямых доказательств её фактического использования в предпринимательской деятельности.

Основания для освобождения от НДФЛ

Согласно Налоговому кодексу РФ, доход от продажи имущества, полученного в наследство, не облагается НДФЛ, если оно находилось в собственности налогоплательщика более 3 лет. Срок владения исчисляется с даты смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности в ЕГРН.

В вашем случае, если с момента смерти наследодателя до продажи земельного участка прошло более 3 лет, наследники вправе претендовать на освобождение от уплаты НДФЛ, даже если ВРИ был изменён, а один из наследников имел статус ИП. Факт регистрации ИП у одного из наследников сам по себе не превращает унаследованный земельный участок в объект, использовавшийся в предпринимательской деятельности, если нет доказательств его фактического применения в бизнесе.

Когда НДФЛ может быть начислен

НДФЛ возникает независимо от срока владения, если доказано, что имущество фактически использовалось в предпринимательской деятельности. Это означает, что ФНС должна представить конкретные доказательства того, что земельный участок применялся для коммерческой деятельности (например, документы о ведении хозяйства, договоры с контрагентами, акты выполненных работ и т. д.). Просто наличие первоначального ВРИ «для организации фермерского хозяйства» или статуса ИП у наследника не является достаточным основанием для отказа в освобождении от НДФЛ без подтверждения фактического использования земли в бизнесе.

Как оспорить действия ФНС

Если ФНС доначислит НДФЛ, ссылаясь на предполагаемую коммерческую деятельность, можно предпринять следующие шаги:

Подготовить возражения на акт налоговой проверки. В них нужно подробно изложить, почему вы не согласны с выводами ФНС, и приложить доказательства отсутствия фактического использования земельного участка в предпринимательской деятельности. Это могут быть:

документы, подтверждающие, что участок не использовался для ведения хозяйства (например, отсутствие записей в бухгалтерских отчётах ИП, отсутствие договоров с поставщиками или покупателями сельхозпродукции);показания свидетелей;иные материалы, опровергающие доводы налоговой инспекции.

Подать возражения в налоговый орган в течение 1 месяца с момента получения акта проверки.

Если решение ФНС не будет отменено, можно подать апелляционную жалобу в вышестоящий налоговый орган (УФНС по региону) в течение 1 месяца с момента получения решения.

В случае неудовлетворительного результата можно обратиться в суд. Исковое заявление подаётся в арбитражный суд (если наследник — ИП) или в суд общей юрисдикции (если наследник — физическое лицо). В иске нужно подробно изложить аргументы, почему решение ФНС незаконно, со ссылками на нормы НК РФ и судебную практику.

Дополнительные возможности снижения налога

Если срок владения менее 3 лет или ФНС докажет фактическое использование участка в бизнесе, можно попытаться снизить сумму НДФЛ за счёт:

Имущественного налогового вычета. Для земельного участка он составляет 1 млн рублей. Уменьшения дохода на документально подтверждённые расходы наследодателя, связанные с приобретением земли (если такие документы сохранились). Рекомендации

Рекомендуется обратиться к налоговому консультанту для анализа конкретных документов и обстоятельств дела. Важно собрать все доказательства, которые подтверждают отсутствие фактического использования земельного участка в предпринимательской деятельности, и грамотно оформить возражения и жалобы.

1. Нет

2. У вас запись в ЕГРН дата отсчета, дата смерти не ваш случай

Здравствуйте Уважаемая Екатерина!

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, не подлежат налогообложению доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика минимально установленный срок (3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств).

Срок владения по наследству начинается с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя) — п. 3 ст. 1152 ГК РФ, Письмо ФНС России от 21.10.2020 № БС-4-11/17307@, Письмо Минфина России от 09.08.2019 № 03-04-05/61153.

Ваша ситуация:

Земля унаследована по решению суда, но с момента смерти прошло более 3,5 лет.

ВРИ на момент смерти — КФХ (сельхозназначение).

После регистрации права и смены ВРИ — продажа через 3 месяца.

ФНС может попытаться квалифицировать сделку как коммерческую, если:

- Имеются признаки систематичности и направленности на извлечение прибыли (п. 1 ст. 23, п. 1 ст. 208 НК РФ).

- У наследников есть ИП, занимающийся сельхоздеятельностью.

- Земля использовалась для предпринимательской деятельности.

Но! Само по себе получение имущества по наследству и его последующая продажа (даже если наследник — ИП) не является коммерческой деятельностью, если:

- Земля не была поставлена на баланс ИП как основное средство.

- Не велась фактическая деятельность по использованию земли в рамках ИП.

- Не осуществлялись систематические сделки.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.05.2019 № Ф07-3739/2019: "Получение имущества по наследству и последующая продажа не образуют предпринимательской деятельности, если иное не доказано".

Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2017 № 306-КГ17-5819: "Если имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, доход от его продажи не облагается как доход ИП".

По итогу:

ФНС для отказа в льготе по сроку владения должна доказать, что земля реально использовалась в предпринимательской деятельности (например, сдавалась в аренду, учитывалась на балансе ИП, приносила доход и т.д.). Сам факт, что один из наследников — ИП, не является достаточным основанием.

В случае претензий ФНС — обосновывать свою позицию вышеуказанными письмами и судебной практикой, подавать возражения и (при необходимости) обжаловать действия налоговой в суде.

Всего Вам наилучшего!

Да, по общему правилу для наследованного земельного участка срок владения для НДФЛ считается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права в ЕГРН, и для продажи такого участка минимальный срок обычно составляет 3 года. Также само по себе последующее изменение ВРИ на «ведение садоводства» и продажа через 3 месяца после регистрации права не “обнуляют” срок владения, если участок действительно получен по наследству.

С учетом описанных фактов у наследников есть сильная линия защиты: участок унаследован, потом зарегистрирован, потом переведен в ВРИ «ведение садоводства» и продан через 3 месяца, но минимальный срок владения следует считать от даты смерти наследодателя, а не от регистрации, и сам факт наличия ИП у одного из наследников не доказывает коммерческое использование именно этого участка.

Основание:

п. 4 ст. 1152 ГК РФ — наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства;

ст. 217.1 НК РФ — минимальный срок владения и исключения;

Здравствуйте, Екатерина!

. Слышали, что ФНС пытается исчислить срок по наследству с даты записи ЕГРН, а не кончины наследодателя. Чем аргументируют, и что противопоставить,

По этому вопросу есть Письмо Минфина России от 01.11.2024 N 03-04-05/107147

у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество, в том числе признанное решением суда, возникает со дня открытия наследства независимо от даты государственной регистрации этих прав.

Это как раз Ваша ситуация, когда право собственности на наследство признано решением суда.

1. Согласно Гражданскому кодексу РФ и разъяснениям ФНС, право собственности на унаследованное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, независимо от даты государственной регистрации этого права в ЕГРН. Следовательно, трехлетний срок владения для освобождения от налога с продажи имущества исчисляется именно с даты смерти наследодателя. ФНС может пытаться исчислять срок с даты регистрации в ЕГРН, но такая позиция противоречит действующему законодательству и сложившейся судебной практике.

2. Первоначальный ВРИ земельного участка "для организации фермерского хозяйства" действительно является видом использования, связанным с предпринимательской деятельностью. Однако, для освобождения от налога с продажи имущества по сроку владения ключевым является фактическое использование земли и статус налогоплательщика. Если наследники не осуществляли коммерческую деятельность на участке, а лишь сменили ВРИ на "ведение садоводства" и продали его, то аргументация ФНС о применении коммерческой деятельности может быть оспорена. Важно доказать, что наследники не получали дохода от использования земли в коммерческих целях. Наличие зарегистрированного ИП у одного из наследников само по себе не означает, что именно этот земельный участок использовался в рамках данного ИП для получения дохода.

Статья 1114 ГК РФ: Определяет, что днем открытия наследства является день смерти гражданина.

Статья 1152 ГК РФ: Устанавливает, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.

Статья 217.1 НК РФ: Устанавливает минимальные предельные сроки владения объектами недвижимого имущества, доходы от продажи которых не подлежат налогообложению. Для объектов, полученных в порядке наследования, срок владения исчисляется с момента открытия наследства.

Письмо ФНС России от 04 августа 2025 г. (по вопросу определения срока владения в целях НДФЛ при продаже наследованного имущества): Разъясняет, что право собственности на наследованное имущество возникает со дня открытия наследства (смерти наследодателя), независимо от даты государственной регистрации прав. Период владения исчисляется со дня смерти наследодателя.

Письмо Федеральной налоговой службы от 21 октября 2025 г. N БС-4-11/9424@ “По вопросу исчисления минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества физическим лицом, являющимся обманутым дольщиком”

Письмо Федеральной налоговой службы от 21 октября 2025 г. N БС-4-11/9424@

“По вопросу исчисления минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества физическим лицом, являющимся обманутым дольщиком”

Вопрос:

По вопросу исчисления минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества физическим лицом, являющимся обманутым дольщиком

Ответ:

Федеральная налоговая служба по вопросу исчисления минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества физическим лицом, являющимся обманутым дольщиком, сообщает следующее.

В письме Министерства финансов Российской Федерации от 21.04.2022 N 03-04-07/35782, доведенном по системе налоговых органов Российской Федерации письмом ФНС России от 27.04.2022 N БС-4-11/5168@, по указанному вопросу разъяснено, что абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что в целях статьи 217.1 Кодекса в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком, в частности, по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с указанным договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

Таким образом, минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости.

Указанные положения абзаца четвертого пункта 2 статьи 217.1 Кодекса применяются к жилому помещению, непосредственно переданному налогоплательщику и указанному в соответствующем договоре участия в долевом строительстве (при условии соблюдения условий, предусмотренных статьей 217.1 Кодекса).

В этой связи, если квартира передана налогоплательщику в соответствии с договором участия в долевом строительстве, то доход от ее продажи освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц при соблюдении условий, установленных статьей 217.1 Кодекса.

Вместе с тем положения абзаца четвертого пункта 2 статьи 217.1 Кодекса не распространяются на объект недвижимого имущества, полученного взамен такого жилого помещения, о чем сообщило в письме от 21.04.2022 N 03-04-07/35782 Министерство финансов Российской Федерации (направлено по системе письмом ФНС России от 27.04.2022 N БС-4-11/5168@). Указанная позиция также подтверждена Минфином России письмом от 16.09.2025 N 03-04-07/90111.

Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.

Действительный государственный

советник Российской Федерации 2 класса С.Л. Бондарчук

Обзор документа

Минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной по ДДУ, для решения вопроса с НДФЛ при ее продаже исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости.

Однако это правило не распространяется на объект, полученный взамен такой квартиры.

www.nalog.gov.ru

На основании вышеизложенного, можете ответить налоговому органу.

Добрый вечер, Екатерина.

1)Если участок изначально имел ВРИ, связанный с коммерческой деятельностью (КФХ - крестьянское (фермерское) хозяйство), то ФНС может посчитать, что переход права собственности к наследникам, даже если они не вели эту деятельность, не освобождает их от налога на прибыль с продажи. Ведь сама возможность вести коммерческую деятельность на земле уже была.

-Смена ВРИ с “КФХ” на “Ведение садоводства” — это важный фактор. Это показывает, что вы намерены использовать землю именно для садоводства, а не для коммерческой деятельности.

-Важный аргумент — отсутствие фактической коммерческой деятельности. Если вы не регистрировали ИП (кроме того наследника, который имел ИП, но это отдельный вопрос), не получали доход от сельского хозяйства, не имели соответствующей инфраструктуры (ферма, техника), то вы можете доказать, что коммерческая деятельность фактически не велась.

2)Доказательство отсутствия коммерческой деятельности:

-Справка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП

-Отсутствие доходов

-Свидетельские показания

-Фото/видеофиксация

-Устав или учредительные документы ИП другого наследника

3)Вы сами предприняли действия по смене ВРИ на “Ведение садоводства”. Это показывает, что вы не намеревались вести коммерческую деятельность, а хотите использовать землю для личных нужд.

4)Суды часто встают на сторону налогоплательщиков, если они могут доказать фактическое отсутствие коммерческой деятельности. Важно показать, что вы использовали землю для личных нужд, а не для извлечения прибыли.

5)ФНС может попытаться отсчитать трехлетний срок с момента регистрации права собственности в ЕГРН (т.е. с момента, когда вы фактически получили документы), а не с момента смерти наследодателя.

-ФНС считает, что вы не могли распоряжаться имуществом (в том числе продать его) до того, как получили официальное право собственности, зарегистрированное в ЕГРН. С этого момента и начинается отсчет трех лет.

-Суды, как правило, признают момент открытия наследства (смерть наследодателя) как дату, с которой начинают исчисляться сроки владения имуществом.

6)Факт наличия ИП у одного из наследников, занимающегося сельхозом, может быть использован ФНС как дополнительный аргумент. Вам нужно будет доказать, что этот ИП не связан с использованием данного конкретного участка, или что деятельность не велась.

ст. 217, 217.1 НК РФ, ст. 235, 1152 ГК РФ

ФНС может попытаться подвести наследников под коммерческую деятельность, если будет установлено, что земельный участок использовался для ведения фермерского хозяйства.

Однако в вашем случае:

- Вы сменили ВРИ на «Ведение садоводства», что указывает на изменение назначения земли.

- В течение 3,5 лет с момента кончины наследодателя не было зарегистрировано фактической коммерческой деятельности на участке.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, если имущество было в собственности более трёх лет, доход от его продажи не облагается налогом.

В вашем случае, срок владения исчисляется с момента открытия наследства, то есть с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации в ЕГРН. Это подтверждается п. 7 ст. 220 НК РФ, где указано, что налог исчисляется со дня открытия наследства.

ФНС может пытаться исчислять срок владения с даты регистрации в ЕГРН, но это противоречит действующему законодательству.

Важно ссылаться на следующие нормы:

- П. 7 ст. 220 НК РФ: налог на доходы физических лиц исчисляется со дня открытия наследства.

- Ст. 1179 ГК РФ: регулирует наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства и указывает, что имущество делится между наследниками по правилам наследования.

На основании вышеизложенного, у вас есть все основания для освобождения от налога на доходы от продажи имущества, так как срок владения превышен и не было коммерческой деятельности.

По вопросу о сроке владения: согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ и ст. 1114 ГК РФ, принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, независимо от даты государственной регистрации права в ЕГРН. Данная позиция подтверждена Письмом Минфина РФ от 11.01.2024 № 03-04-05/946 и разъяснениями ФНС России от 26.02.2026. Следовательно, для целей применения пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ трёхлетний минимальный срок владения земельным участком, полученным в порядке наследования, исчисляется с даты смерти наследодателя, а не с даты внесения записи в ЕГРН.

По вопросу о возможной переквалификации сделки в коммерческую деятельность: сам по себе факт наличия у одного из наследников статуса ИП, а также первоначальный ВРИ участка «для организации КФХ», не являются достаточными основаниями для признания продажи наследственного имущества предпринимательской деятельностью. Ключевым критерием, согласно практике Верховного Суда РФ (Определение № 308-ЭС26-727 от 11.02.2026), является фактическое использование объекта наследником в предпринимательских целях после вступления в права наследства. Если земельный участок не использовался наследниками для извлечения дохода (не сдавался в аренду, не применялся в деятельности ИП), не учитывался в предпринимательской отчётности, то доход от его продажи подлежит обложению НДФЛ, а не налогом по УСН, и при соблюдении трёхлетнего срока владения освобождается от налогообложения на основании пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Изменение разрешённого вида использования земельного участка с «организации КФХ» на «ведение садоводства» не прерывает срок владения для целей НДФЛ. Согласно п. 4 ч. 5 ст. 8 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ и Письму Минфина РФ от 15.01.2020 № 03-04-05/1278, ВРИ относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости; его изменение не влечёт прекращения или перехода права собственности и не влияет на исчисление срока владения.

Для минимизации налоговых рисков при проверке целесообразно подготовить документы, подтверждающие: а) дату смерти наследодателя (свидетельство о смерти); б) решение суда о признании права собственности в порядке наследования; в) выписку из ЕГРН с указанием даты возникновения права; г) отсутствие фактов использования участка в предпринимательской деятельности наследниками (справки об отсутствии договоров аренды, отсутствие отражения объекта в КУДиР ИП, отсутствие начисления доходов от эксплуатации); д) документы о смене ВРИ как техническую процедуру, не влияющую на право собственности.

В случае получения требования ФНС о доначислении налога со ссылкой на коммерческий характер сделки, в возражениях следует ссылаться на: ст. 1114, 1152 ГК РФ; пп. 1 п. 3, п. 2 ст. 217.1 НК РФ; Письмо Минфина РФ от 11.01.2024 № 03-04-05/946; Определение ВС РФ № 308-ЭС26-727 от 11.02.2026, подчёркивающее, что критерием является фактическое использование, а не формальные признаки. При необходимости спор может быть разрешён в судебном порядке с высокой вероятностью поддержки позиции налогоплательщика при отсутствии доказательств предпринимательского использования участка наследниками.