Как называется процедура ремонта и продажи квартиры за счёт посредника?

Здравствуйте. Предложенная вам процедура в профессиональной среде обычно называется инвестиционный договор купли-продажи недвижимости или договор с привлечением инвестиций на ремонт. Чаще всего это разновидность предварительного договора купли-продажи с условием о проведении улучшений. Для поиска аналогичных предложений используйте ключевые слова: «инвестиции в ремонт под продажу», «ремонт под реализацию», «вознаграждение риелтору после продажи» или «услуги по организации продажи с ремонтом». На профильных сайтах по недвижимости (например, «Авито Недвижимость», «Циан», «Домклик») ищите разделы для инвесторов или услуги риелторов по «улучшению ликвидности объекта».

Относительно вашего вопроса о контроле за целевым расходованием средств: это называется целевой аккредитив или условное депонирование (эскроу-счет) с безотзывной банковской гарантией или счетом условного хранения. Такая процедура реально существует в банковской практике (статья 860.13 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон № 377-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»). Однако она сложна в реализации для физических лиц и требует участия банка, который проверит исполнение ваших условий.

Вот как это работает по шагам:

Вы открываете специальный счет эскроу в банке. Деньги покупателя поступают не на ваш обычный счет, а на этот защищенный счет.

Вы заключаете с банком договор эскроу. В нем прописываются условия, при которых банк разблокирует деньги:

Часть средств (на покупку нового жилья и сопутствующие расходы) становится доступна после предоставления документов о регистрации права собственности на новую квартиру и прописки в ней.

Оставшаяся часть (свыше стоимости нового жилья) блокируется до тех пор, пока вы не подтвердите, что прописаны и являетесь собственником.

Покупатель переводит деньги на этот счет. Они замораживаются до наступления указанных условий.

Банк выступает гарантом. Если вы не выполните условия (не купите жилье в срок), банк вернет деньги покупателю. Если выполните — переведет вам средства согласно договоренности.

Важные ограничения:

Не все банки предоставляют такую услугу для физлиц с детальными условиями о целевом расходовании (обычно эскроу используется для сделок с недвижимостью между юрлицами или для покупки строящегося жилья).

Вам потребуется помощь опытного юриста или нотариуса, который пропишет эти условия в договоре купли-продажи или в отдельном соглашении об escrow.

Альтернативный путь: Если банк откажется от такого сложного эскроу, вы можете поступить проще:

Продать квартиру, получить все деньги на обычный счет.

Самостоятельно купить новое жилье.

Оставшиеся средства использовать по своему усмотрению. Это не дает гарантий, что вы потратите деньги именно на жилье (кроме вашей воли), но технически проще.

Для поиска банков, работающих с эскроу для физлиц, наберите в поиске «условное депонирование для физических лиц» или «договор эскроу при купле-продаже квартиры физическим лицом».

Вас могут обмануть, если Вы не укажете минимальную цену продажи квартиры.

Сделку с указвнными условиями рекомендую заключить у нотариуса, нотариус обязан помочь - ст. 16 основ нотариата.

Здравствуйте!

Смотрите, описанная Вами ситуация относится к договору инвестирования с последующим выкупом недвижимости или договору долевого участия с условием ремонта и продажи.

По такому соглашению исполнитель (человек, занимающийся недвижимостью) за свой счёт проводит ремонт квартиры, а после продажи получает вознаграждение в виде процента от суммы сделки.

Чтобы найти другие компании или частных лиц, предлагающих подобные условия, можете:

1) Использовать специализированные онлайн-платформы и форумы, посвящённые недвижимости и инвестициям. Например, сайты с объявлениями, профессиональные сообщества риелторов, тематические группы в соцсетях.

2) Обратиться в агентства недвижимости, которые специализируются на инвестиционных проектах. Некоторые компании предлагают подобные услуги как часть пакета услуг по управлению недвижимостью.

3) Использовать ключевые запросы в поисковых системах, например:

«инвестиции в ремонт квартиры с выкупом»;

«договор долевого участия в ремонте и продаже квартиры»;

«ремонт квартиры за счёт инвестора с последующим выкупом».

4) Проверить местные бизнес-инкубаторы или инвестиционные фонды, которые могут финансировать подобные проекты.

При поиске внимательно изучайте условия предложений, сравнивать процент вознаграждения, сроки ремонта и продажи, а также проверять репутацию компании или лица, предлагающего сделку.

Чтобы деньги от продажи квартиры были направлены только на покупку пригодного для проживания жилья и сопутствующие расходы, а остаток стал доступен после прописки и регистрации права собственности, можете предусмотреть в договоре следующие условия:

1. Открытие специального счёта в банке, на который будут перечислены средства от продажи квартиры. Доступ к этим деньгам будет ограничен до выполнения определённых условий.

2. Условие о целевом использовании средств. В договоре можно прописать, что деньги могут быть потрачены только на:

покупку жилья, соответствующего определённым критериям (например, пригодного для проживания, с указанием минимальной площади, количества комнат и т.д.);

оплату сопутствующих расходов (государственная пошлина, услуги риелтора, оформление документов и т. п.).

3. Механизм контроля. Например, можно предусмотреть, что исполнитель (инвестор) или доверенное лицо будет участвовать в процессе покупки нового жилья, проверять соответствие его параметров договорным условиям.

4. Отсрочку доступа к остаткам средств. В договоре можно указать, что остаток денег станет доступен продавцу только после:

регистрации права собственности на новое жильё;

прописки в нём;

предоставления в банк или другой контролирующий орган соответствующих документов (выписка из ЕГРН, справка о регистрации и т. д.).

Рекомендации:

1) Проведите независимую оценку квартиры до начала ремонта, чтобы зафиксировать её первоначальное состояние и стоимость;

2) Зафиксируйте в договоре сроки ремонта, продажи квартиры и другие ключевые этапы;

3) Сохраняйте все документы, связанные с ремонтом (чеки, договоры с поставщиками материалов и т. д.), чтобы в случае споров иметь доказательства затрат инвестора.

Не стоит подписывать договор, если условия кажутся вам неясными или несправедливыми.

- см. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 421, 624 ГК РФ, ст. 4, 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Такая процедура юридически опирается на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Это «непоименованный» договор, который может сочетать в себе элементы договора подряда, поручения и агентского соглашения Вбивайте в поисковик следующие запросы:

«Ремонт квартиры за счет агентства перед продажей»;

«Инвест-ремонт недвижимости условия»;

«Продажа квартиры с ремонтом в счет будущей сделки»;

«Авансирование ремонта под продажу».

По поводу вашего условия с деньгами:

Да, это технически возможно, но это не стандартная услуга риелтора, а юридическая конструкция, которую нужно прописать в договоре и реализовать через банковские инструменты.

Вот как это можно организовать:

Аккредитив с особыми условиями. Вы открываете в банке спецсчет (аккредитив). Покупатель переводит туда деньги. Условием получения денег вами (продавцом) будет предоставление в банк выписки из ЕГРН на новую купленную квартиру и справки о вашей регистрации в ней.

Целевое использование. Можно прописать в договоре поручения с агентством, что сделка является альтернативной (обмен через купле-продажу). В этом случае деньги от продажи старой квартиры переводятся транзитом сразу продавцу вашего нового жилья, а остаток - вам на руки.

Банковский контроль. Некоторые банки позволяют настраивать счета так, чтобы с них уходили платежи только по договорам купли-продажи недвижимости.

15% - это довольно высокая комиссия (обычно услуги риелтора стоят 2-5%, остальное - это компенсация за вложенные в ремонт деньги и риски). Обязательно зафиксируйте в договоре смету ремонта и минимальную цену, ниже которой агент не имеет права продавать квартиру без вашего согласия.

Ваше пожелание ограничить использование денег только покупкой нового жилья технически реализуемо через аккредитив с дополнительными условиями (ст. 867 ГК РФ) или эскроу-счет (ст. 860.7 ГК РФ).

Целевое использование средств (Сделка под условием):

Согласно ст. 157 ГК РФ, вы можете поставить исполнение обязательств по выплате вам остатка денег в зависимость от определенных обстоятельств.

В договоре купли-продажи или трехстороннем соглашении с банком прописывается, что деньги переводятся продавцу вашей новой квартиры, а остаток выдается вам только после предъявления выписки из ЕГРН с вашим правом собственности и справки о регистрации.

Договор бытового подряда и комиссии:

Ваши отношения с риелтором по части ремонта регулируются нормами о подряде (ст. 730 ГК РФ).

Поскольку агент вкладывает свои деньги, он захочет застраховать риски. Убедитесь, что в договоре прописано ваше право контролировать ход работ (ст. 715 ГК РФ) и утвержденная смета, чтобы 15% комиссии не превратились в бесконечный долг за материалы.

Наиболее безопасный путь - проводить это как "цепочку". Деньги от вашего покупателя не попадают к вам в руки, а сразу уходят на покупку нового жилья. Это стандартная практика риелторских агентств, регулируемая общими нормами о купле-продаже.

Настаивайте на включении в договор пункта о неизменности процента вознаграждения и четких критериев "пригодности% нового жилья, чтобы банк или агентство не могли заблокировать ваши деньги по субъективным причинам.

Здравствуйте! Отдельного юридического понятия для такой схемы не существует. По закону это смешанный договор в порядке ст. 421 ГК РФ, который одновременно включает элементы строительного подряда и агентского соглашения. В народе это называют флиппингом, инвест-ремонтом или партнёрской продажей. Если хотите найти похожие компании, ищите по запросам "флиппинг без вложений собственика" , "ремонт за счёт агентства под продажу " , "хоумстейджинг с инвестициями " .

Главный риск предложенного договора, в том, что что, это если

в договоре не прописаны конкретная фиксированная смета, жёсткие сроки продажи и запрет на любые обременения квартиры - вы в опасности. При малейших проблемах с продажей посредник пойдёт в суд взыскивать затраты на ремонт как неосновательное обогащение и добьётся ареста вашей квартиры в обеспечение иска.

Идея заблокировать деньги на счёте - не работает

Юридически собственник не может сам себя ограничить в праве распоряжаться деньгами после продажи. Банки такой надзор не осуществляют. Эта схема не имеет правового основания.

Единственный надёжный вариант - альтернативная сделка. Продажа старой квартиры и покупка новой происходят в один день. Деньги помещаются в безотзывный аккредитив или на счёт эскроу - и открываются продавцу только после того, как право собственности на новую квартиру зарегистрировано на ваше имя в Росреестре. Пока регистрация не прошла, деньги у вас.

Здравствуйте !

В данном Вашем случае, договор инвестирования представляет собой соглашение о предоставлении средств или имущества для поддержки какого-либо проекта. (По сути, покупка доли в ООО, приобретение акций АО или иных ценных бумаг также лежат в сфере инвестиций.) Участники сделки договариваются, в каком объеме и на каких условиях инвестор окажет поддержку.

Однако в ГК РФ инвестиционный договор отдельно не описали. Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ о свободе договора, участники делового оборота вправе заключать соглашения, не поименованные в кодексе. К подобным договорам относят в том числе инвестиционные контракты.

Если гражданин или организация получает консультационные услуги по заключению инвестиционного договора, такие услуги оказывают в соответствии с Базовым стандартом защиты прав и интересов физических лиц (ЦБ РФ от 08.12.2022 № КФНП-43).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, который продавец и покупатель должны подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах: для продавца, покупателя и органа регистрации прав (Росреестра) – о регистрации.

Таким образом, с юридической точки зрения, Вам возможно чтобы деньги, полученные от продажи квартиры, перевели Вам на счёт с такими условиями, что Вы сможете с этого счета купить только пригодное для проживания.жилое помещение,

Рад был помочь!

1. Как называется такая процедура?

В российском законодательстве и практике недвижимости у этой схемы есть два основных названия, в зависимости от того, на чем делается акцент в договоре:

Агентский договор (с обязанностью произвести улучшения): Это наиболее точное юридическое название. Вы (Принципал) поручаете агентству (Агенту) за вознаграждение совершить две вещи: найти покупателя на квартиру и провести ремонт для повышения ее ликвидности. Деньги на ремонт агент вкладывает свои, но затем они фактически компенсируются из выручки от продажи.

Риелторские услуги с элементами инвестирования / "Евроремонт под продажу": На рынке это часто называют услугой по "предпродажной подготовке" или "реализации недвижимости с улучшением". Риелтор берет на себя все риски и хлопоты, связанные с ремонтом, чтобы продать объект дороже.

Однако важно понимать главный риск: по сути, это инвестиция агента в вашу квартиру. Если рынок упадет или ремонт не окупится, агент все равно захочет получить свои 15% и компенсацию затрат. Поэтому такой договор требует очень тщательной проработки условий.

2. Как поискать такие условия в других компаниях?

Чтобы найти аналогичные предложения и сравнить условия, используйте в поиске (Яндекс, Google) следующие ключевые фразы:

"Продажа квартиры с предпродажной подготовкой за счет агентства"

"Риелторские услуги с вложением средств в ремонт"

"Агентский договор на продажу недвижимости с инвестированием"

"Продать квартиру с ремонтом без денег"

Также ищите не просто агентства, а инвестиционно-риелторские компании. У них часто есть отдельные условия для "проблемных" или "требующих ремонта" объектов. Обратите внимание на то, кто именно является подрядчиком (чтобы агент не накручивал стоимость ремонта через свою "карманную" фирму).

3. Можно ли защитить деньги так, как вы хотите?

Да, это возможно и называется "целевое расходование средств через аккредитив или номинальный счет".

Ваше желание перевести деньги не просто на ваш счет, а на специальный счет с ограничениями — это очень грамотный подход к финансовой безопасности. В банковской и юридической практике для этого существует механизм ЭСКРОУ (Escrow) .

Как это работает: Вы, как продавец, договариваетесь с банком (Эскроу-агентом) и будущим покупателем (или риелтором, если он тоже участвует). Банк открывает специальный счет. Покупатель переводит на него деньги за квартиру. Эти деньги замораживаются.

Условие разблокировки: Деньги будут переведены продавцу (вам) только после того, как вы предоставите в банк документы, подтверждающие, что вы выполнили условия договора. В вашем случае условием может быть:

Вы предоставляете договор купли-продажи на новое жилье.

Вы предоставляете выписку из ЕГРН о том, что вы стали собственником этого жилья.

Вы предоставляете справку о регистрации (прописке) на новом адресе.

Важный нюанс: Банк проверяет документы, но не проверяет, "пригодно ли жилье для проживания" с вашей личной точки зрения (хватит ли метров, удобна ли планировка). Он проверит только юридический факт: зарегистрировано ли право собственности и прописка.

Что будет, если вы не купите жилье в срок? Тогда деньги так и останутся лежать на счете Эскроу, пока вы не предоставите документы, либо (по соглашению сторон) будут возвращены покупателю. Это стопроцентно защищает покупателя, а для вас это гарантия, что вы не потратите деньги мимо цели.

4. Альтернативный и более простой вариант: Банковская ячейка с условиями

Это более распространенный в России вариант для обычных людей, который проще в организации, чем Эскроу.

Вы арендуете в банке индивидуальную банковскую ячейку.

Покупатель кладет в нее деньги.

Доступ к ячейке у вас появляется только после того, как вы предоставите банку те же документы: договор купли-продажи нового жилья и свидетельство о собственности (выписку из ЕГРН).

Банк не контролирует, что вы вынесете из ячейки, но он жестко контролирует факт наличия документов для доступа.

Итог и главная рекомендация

Название процедуры: Агентский договор на продажу с предпродажной подготовкой.

Защита денег: Да, это называется условное депонирование (эскроу) или аренда банковской ячейки с особыми условиями доступа. Это стандартная банковская услуга.

Как искать условия: Используйте фразы "целевой аккредитив на покупку жилья" или "эскроу для физлиц при купле-продаже".

Самый важный совет: Прежде чем подписывать что-либо с риелтором, сходите на консультацию к независимому юристу по недвижимости. Заплатите за час его времени. Он должен:

Проверить проект агентского договора (чтобы риелтор не завысил стоимость ремонта и вы могли контролировать процесс).

Проконсультировать вас по условиям эскроу или банковской ячейки, которые вы хотите применить при расчетах.

Без юриста велик риск подписать договор, по которому вы останетесь должны риелтору за "условно-некачественный" ремонт, или потеряете контроль над деньгами после продажи. Удачи вам с решением этого вопроса

ГК РФ Статья 1005. Агентский договор

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Здравствуйте. Описанная схема в чистом виде законом как отдельный вид сделки не закреплена. На практике это комбинация нескольких договорных конструкций. Чаще всего используется агентский договор или договор комиссии на продажу квартиры, дополненный инвестиционным соглашением либо соглашением о финансировании ремонта с последующим вознаграждением из цены продажи. Иногда это оформляют как смешанный договор по правилам Гражданского кодекса РФ, где объединяются элементы поручения, подряда и займа. В обиходе на рынке это называют "предпродажная подготовка за счёт агента", "ремонт под продажу", "инвестиции в объект под реализацию".

Искать аналоги имеет смысл по ключевым словам "агентский договор продажа квартиры ремонт за счёт агента", "инвестор делает ремонт квартиры перед продажей", "предпродажный ремонт за счёт риелтора", "home staging с финансированием", "договор комиссии с авансированием расходов". У крупных агентств такие продукты обычно описываются как услуга подготовки объекта к продаже, иногда с рассрочкой оплаты услуг из выручки.

Ключевые юридические риски здесь связаны с тем, как именно фиксируется обязанность лица профинансировать ремонт, как подтверждаются расходы, и что происходит, если квартира не продастся или продастся дешевле ожидаемого. В договоре должны быть чётко определены смета и предел расходов, порядок их согласования, сроки, требования к качеству работ, механизм контроля, а также точная формула вознаграждения. Иначе 15 процентов могут фактически превратиться в значительно большую сумму за счёт включения "расходов". Важно также закрепить, что собственником остаётесь вы, что отчуждение возможно только по согласованной цене или не ниже установленного порога, и что деньги от покупателя поступают либо вам напрямую, либо на защищённый механизм расчётов, а не агенту "на руки".

По вопросу ограничения распоряжения деньгами после продажи. Банковский счёт с условием "тратить можно только на покупку жилья" как общий режим не предусмотрен. Но на практике применяются инструменты, позволяющие добиться аналогичного результата для конкретной сделки. Наиболее рабочий вариант - расчёты через аккредитив или счёт эскроу, где условия раскрытия денег привязываются к государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое вами жильё. Средства могут "идти транзитом": покупатель вашей квартиры перечисляет деньги в аккредитив/эскроу, далее они направляются продавцу новой квартиры при наступлении условий, а остаток возвращается вам. Это требует согласования всей цепочки сделок.

Дополнительно можно предусмотреть нотариальный депозит, если в цепочке участвует нотариус, либо заключить с банком договор номинального счёта, где бенефициаром являетесь вы, а распоряжение средствами ограничено условиями договора. Однако полностью запретить себе расходование "после зачисления на обычный счёт" невозможно, поэтому ограничения должны быть реализованы на стадии расчётов, до момента свободного получения денег.

Отдельно имеет смысл предусмотреть в договоре с агентом, что его вознаграждение выплачивается из фактически полученной цены по сделке после регистрации перехода права и что оно удерживается из аккредитива/эскроу в согласованном размере. Это снижает риск споров и нецелевого использования средств.

С учётом стоимости объекта и объёма работ разумно проверить контрагента, включить ответственность за нарушение сроков и качества ремонта, а также предусмотреть вариант расторжения и порядок возврата вложенных средств, если сделка сорвётся.

Здравствуйте. Предложенная вам процедура — это инвестиционный договор купли-продажи недвижимости (или договор с привлечением инвестиций на ремонт). Поискать другие конторы можно по запросам: "инвестиции в ремонт под продажу", "ремонт за счет риелтора под реализацию", "вознаграждение агентству после продажи".

Что касается контроля за деньгами после продажи: да, вы можете получить деньги на счет эскроу с условным депонированием. Это специальный банковский счет, на котором средства блокируются до наступления оговоренных условий . В вашем случае условием может быть не просто переход права собственности, а покупка вами нового жилья, прописка и регистрация права .

Однако здесь есть важные ограничения.

Как работает счет эскроу (ст. 860.7 ГК РФ):

Покупатель вашей квартиры вносит деньги на счет эскроу, открытый в банке. Банк (эскроу-агент) перечислит вам средства только после того, как вы предоставите документы, подтверждающие выполнение условий, прописанных в трехстороннем договоре между вами, покупателем и банком . Если условия не будут выполнены в срок, деньги вернутся покупателю .

Ваши риски и реальность:

- Банки работают со счетами эскроу, где условием для разблокировки является четкое и однозначное событие (например, регистрация перехода права собственности в Росреестре) . Условие вроде "купить пригодное для проживания жилье" - слишком оценочное и размытое. Банк не будет проверять, пригодно ли жилье для проживания или прописаны ли вы в нем .

- Большинство банков отказываются от сложных целевых условий для физических лиц и предлагают стандартные договоры эскроу только для расчетов по сделкам купли-продажи .

- Нотариальное депонирование (ст. 926.1 ГК РФ) теоретически позволяет передать деньги нотариусу с более гибкими условиями, но на практике нотариусы тоже редко берутся за сложные многоступенчатые условия от физлиц .

Что делать:

1. Продайте квартиру через обычный счет эскроу - получите все деньги на защищенный счет после регистрации сделки.

2. Полученную сумму положите на обычный накопительный счет.

3. Самостоятельно купите новое жилье, зарегистрируете право и пропишетесь.

4. Оставшиеся деньги используйте по своему усмотрению. Это законно и не требует сложных банковских конструкций.

Обязательно проконсультируйтесь с юристом перед подписанием любых договоров с риелтором, особенно эксклюзивного договора на ремонт и продажу.

Описанная вами процедура в профессиональной среде называется «инвестремонт» или «флиппинг с привлечением собственника». Юридически она оформляется как договор совместной деятельности, агентский договор с инвестиционной составляющей или договор простого товарищества, где одна сторона вносит имущество, а другая - работы и деньги.

Для поиска аналогичных предложений используйте запросы: «инвестремонт недвижимости договор», «флиппинг квартира за счет инвестора», «ремонт под продажу с оплатой от комиссии», «агентский договор ремонт за счет агента».

Ограничить использование средств от продажи только покупкой жилья возможно через номинальный счёт с прописанными условиями расходования, аккредитив с условием предоставления документов на новое жильё, или договор доверительного управления с ограничениями по статьям расходов. Однако статья 858 ГК РФ устанавливает, что ограничение распоряжения деньгами на счёте допускается только если это прямо предусмотрено законом или договором.

Практическая реализация вашего условия потребует участия банка или нотариуса: вы заключаете трёхстороннее соглашение, где прописывается, что средства с продажи поступают на номинальный счёт, а банк перечисляет их только при предоставлении документов: договор купли-продажи нового жилья, выписка из ЕГРН о регистрации права, справка о регистрации по месту жительства.

Комиссия 15% находится в пределах рыночных значений для подобных схем, но в договоре обязательно зафиксируйте: сроки ремонта, смету, распределение рисков утраты имущества, порядок оценки стоимости квартиры до и после ремонта, ответственность за срыв сроков.

Учтите, что до момента продажи вы остаётесь собственником и несёте расходы по содержанию квартиры, налогам, коммунальным платежам - эти условия также стоит прописать в соглашении.

Перед подписанием любого договора рекомендую проверить контрагента: наличие опыта, отзывы, реальные кейсы, а также проконсультироваться с независимым юристом для анализа документов - это соответствует принципу досконального изучения дела и защиты ваших законных интересов.

Здравствуйте!

В РФ действует принцип свободы договора, то есть заключить такой договор вполне возможно. Но дело это весьма рискованное. Все условия должны быть очень четко прописаны. Не соглашайтесь на безвозмездную передачу квартиры в собственность, оспорить договор дарения будет потом невозможно. Договор обязательного заключайте у нотариуса, разберитесь с сложными моментами. И продавать Вашу квартиру человек может по доверенности, средства при этом поступают на Ваш счёт.

Вообще, читайте условия.

Процедура, при которой посредник (например, риелтор) за свой счёт проводит ремонт квартиры, а затем продаёт её, получая часть прибыли в качестве вознаграждения, называется «инвест-ремонт» по договору с владельцем. Это одна из бизнес-моделей, связанных с перепродажей недвижимости (флиппингом), но в данном случае инвестор не покупает квартиру, а действует по соглашению с собственником.

Что это за модель

При «инвест-ремонте» риелтор или инвестор берёт на себя обязательства по ремонту квартиры, финансирует эти работы, а после продажи объекта получает заранее оговорённую долю от прибыли или фиксированную сумму в качестве вознаграждения. Собственник не вкладывает собственные средства в ремонт, но делится с посредником частью дохода от продажи.

Такая модель отличается от классического флиппинга, при котором инвестор самостоятельно покупает квартиру, ремонтирует её и продаёт. Здесь право собственности остаётся за первоначальным владельцем, а посредник действует в рамках договора.

Правовые основы

Отношения между собственником и посредником регулируются договором, который может иметь смешанный характер, включаясь элементы нескольких видов договоров:

Агентский договор (гл. 52 ГК РФ). По нему агент (посредник) обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала (собственника) юридические и иные действия от своего имени, но за счёт принципала либо от имени и за счёт принципала. Договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). В нём риелтор обязуется выполнить определённые работы за фиксированное вознаграждение.

В договоре должны быть чётко прописаны:

обязанности посредника (объём работ по ремонту, сроки, условия продажи);размер и порядок выплаты вознаграждения (например, 15–20% от суммы продажи);права и обязанности собственника;условия расторжения договора;ответственность сторон за нарушение условий.

Если риелтор действует от имени собственника (например, по доверенности), может применяться договор поручения (гл. 49 ГК РФ). В этом случае права и обязанности по сделке возникают непосредственно у доверителя (собственника).

Важные нюансы

Эксклюзивность. Посредник может предложить заключить эксклюзивный договор, который обязует собственника не обращаться к другим риелторам и полностью довериться исполнителю. Однако такое условие возможно только в агентском договоре, а не в договоре возмездного оказания услуг.

Расходы на ремонт. Все затраты на материалы, работы и другие расходы должны быть документально подтверждены (чеки, договоры, акты). Это важно для учёта расходов при налогообложении, если риелтор работает как ИП или самозанятый.

Налоги. Если риелтор зарегистрирован как ИП, он может платить налоги по упрощённой системе (УСН) — либо 6% от дохода, либо 15% с прибыли (доходы минус расходы). Если он действует как физическое лицо, с дохода придётся платить НДФЛ. Собственнику также важно учитывать налоговые обязательства при получении дохода от продажи квартиры.

Ответственность. Посредник несёт ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в соответствии с условиями договора и Гражданским кодексом РФ (ст. 15, 393, 401 ГК РФ). Если риелтор не выполняет свои обязанности (например, не проводит ремонт или не ищет покупателей), собственник может расторгнуть договор и потребовать возмещения понесённых убытков.

Рекомендации

Перед подписанием договора рекомендуется:

Обратиться к юристу для проверки документа на соответствие закону и защиту своих интересов.Подробно прописать все условия: сроки ремонта и продажи, объём работ, размер и порядок выплаты вознаграждения, ответственность за задержки или некачественный ремонт.Не передавать оригиналы документов на квартиру и не оформлять доверенность на распоряжение недвижимостью, если это не предусмотрено крайне необходимыми обстоятельствами. Контролировать ход работ и расходы посредника, запрашивая отчёты и чеки.

Если условия договора кажутся невыгодными или непонятными, стоит отказаться от подписания и поискать другого посредника.

Ваша ситуация описывается как договор комиссии или агентский договор с элементами инвестиционного соглашения.

В рамках такого договора риелтор (или агентство недвижимости) за свой счёт производит ремонт квартиры, затем продаёт её и получает вознаграждение в виде процента от суммы сделки. Это не является стандартной процедурой, но подобные схемы встречаются на рынке недвижимости.

Важно, чтобы все условия были чётко прописаны в договоре, включая порядок расчётов и распределение средств.

Для поиска подобных условий в интернете можно использовать следующие запросы:

-«договор комиссии с ремонтом недвижимости»;

-«агентский договор на продажу квартиры с ремонтом»;

-«эксклюзивный договор с риелтором на ремонт и продажу».

Также можно обратиться к специализированным сайтам по недвижимости, где публикуются условия работы агентств, например, ЦИАН, Авито Недвижимость, Домофонд и другие. На этих платформах можно найти информацию о различных схемах работы с недвижимостью и условиях, предлагаемых риелторами

Официальный интернет-портал правовой информации

Что касается перевода денег от продажи квартиры, то вы можете установить в договоре условия, при которых деньги будут переведены на ваш счёт только для покупки нового жилья. Это можно сделать через банковский аккредитив или эскроу-счёт.

В таком случае деньги будут доступны только после выполнения определённых условий, например, регистрации права собственности на новое жильё и прописки в нём. Это позволит вам использовать средства только для покупки нового жилья и оплаты сопутствующих расходов.

Оставшиеся средства можно будет использовать по вашему усмотрению после выполнения всех условий.

ст. 421, 624 ГК РФ