Как продать квартиру, оформленную дарственной на несовершеннолетнюю внучку?

Добрый день!

Первый шаг — постановка на учёт в Росреестре. Без регистрации права собственности в ЕГРН продажа квартиры на территории ДНР (как субъекта РФ с 2022 года) невозможна. Необходимо обратиться в МФЦ или территориальный орган Росреестра по месту нахождения квартиры с документами: украинским правоустанавливающим документом на квартиру (первоначальный документ о праве собственности бабушки), договором дарения, оформленным в период ДНР, и документами, удостоверяющими личность сторон.

В силу части 4 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Вопрос о собственнике. Вы указываете, что собственница — бабушка, но если дарственная 2015 года была надлежащим образом оформлена и вступила в силу, то собственником квартиры является внучка (с момента передачи имущества по договору дарения). Необходимо уточнить: была ли дарственная зарегистрирована в органах, действовавших на территории ДНР на тот момент, или нет? Если регистрация в органах ДНР производилась — внучка уже является собственником, и именно её права подлежат переносу в ЕГРН.

Поскольку внучке 16 лет, она является несовершеннолетней и не обладает полной дееспособностью. От её имени и в её интересах действуют законные представители — родители.

В силу пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаём (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Данное правило распространяется в том числе на родителей несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет применительно к статье 26 ГК РФ.

Таким образом, для продажи квартиры, принадлежащей внучке, необходимо: зарегистрировать право собственности внучки в ЕГРН; получить разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры несовершеннолетнего собственника; органы опеки выдают разрешение, как правило, при условии, что взамен продаваемого жилья несовершеннолетнему будет приобретено равноценное жильё либо деньги от продажи будут зачислены на специальный счёт несовершеннолетнего; договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку одной из сторон является несовершеннолетний.

В силу пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Рекомендую начать именно с обращения в территориальный Росреестр ДНР для уточнения порядка признания документов украинского периода и регистрации на их основании, поскольку в новых субъектах РФ действуют переходные положения, и местные специалисты Росреестра дадут точный перечень документов, необходимых в конкретном регионе.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.