Как продать квартиру как ИП на УСН 6%, а не как физлицо с 13%?

Question

Добрый день!
У меня есть квартира, купленная мною, как физ лицом 4 месяца назад за 520 тыс. руб.
При этом кадастровая стоимость квартиры составляет 444 тыс. руб.
При перепродаже квартиры прямо сейчас за 2,8 млн. руб. (покупатель есть) я должен буду уплатить налог в размере 13%.
У меня есть ИП с УСН 6% (стоматологическая практика), но ОКВЭД на покупку и продажу имущества отсутствует.
При продаже квартиры в столько короткий срок физ лицо обязано уплатить налог в размере 13% (в договоре буду указывать полную сумму, советы сделать занижение суммы - не принимаются). 
Что мне нужно сделать, чтобы продать квартиру тким образом, чтобы заплатить налог с её продажи 6%?
С уважением, Игорь

Петр · Accepted Answer

" Что мне нужно сделать" - вам нужно постараться обосновать, что данная квартира включена в вашу предпринимательскую деятельность (использовалась в рамках предпринимательской деятельности).
Вопрос неоднозначный и многофакторный, возможно - требующий решения в судебном порядке.
Направил вам в личную почту обзорную статью по данному вопросу. Правда, она от 2022 года - так что могли появиться новые подходы к этой проблеме. Но, для ознакомления - она интересна.

Алекс И.И. · Answer

Здравствуйте, Игорь! Ситуация: вы как физическое лицо владеете квартирой менее 5 лет (4 месяца), поэтому при продаже обязаны уплатить НДФЛ 13% с суммы превышения 1 млн руб. (или с полной суммы, если не применить вычет). Вы хотите продать квартиру как ИП на УСН „Доходы“ со ставкой 6%, но у вас нет соответствующего ОКВЭД. **Основные моменты:** 1. **Почему продажа как ИП может не сработать:** Налоговые органы часто переквалифицируют такие сделки, если имущество приобреталось как физическим лицом, не использовалось в предпринимательской деятельности, а затем быстро продаётся. Если вы не зарегистрировали ОКВЭД на операции с недвижимостью, не использовали квартиру в бизнесе (например, не сдавали в аренду), то инспекция может признать сделку личной, а не предпринимательской, и доначислить НДФЛ 13% плюс пени. 2. **ОКВЭД:** Отсутствие подходящего кода (например, 68.10 „Покупка и продажа собственного недвижимого имущества“) — серьёзный аргумент против вас. Даже если вы добавите его сейчас, это может быть расценено как подготовка к схеме ухода от налогов. 3. **Дата приобретения:** Квартира куплена 4 месяца назад — это короткий срок, что усиливает подозрения в спекулятивной сделке, а не в систематической предпринимательской деятельности. **Варианты действий:** - **Вариант А (рискованный):** Зарегистрировать ОКВЭД на продажу недвижимости, продать квартиру как ИП, указав в договоре ИП. Подать декларацию по УСН и уплатить 6%. Однако велик риск, что налоговая переквалифицирует сделку и доначислит НДФЛ + штраф 20% (ст. 122 НК РФ) + пени. Кроме того, могут возникнуть вопросы по страховым взносам. - **Вариант Б (безопасный):** Продать квартиру как физическое лицо, но минимизировать налог. Вы можете применить имущественный вычет в размере 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Тогда налог составит 13% от (2,8 млн - 1 млн) = 1,8 млн * 13% = 234 000 руб. Либо уменьшить доход на расходы по приобретению (520 тыс. руб.), тогда налог: (2,8 млн - 520 тыс.) * 13% = 2,28 млн * 13% = 296 400 руб. Выгоднее использовать вычет 1 млн руб. - **Вариант В (альтернативный):** Если вы готовы подождать, то через 5 лет (или 3 года в некоторых случаях) налог платить не придётся. Но вы указали, что покупатель есть сейчас. **Рекомендация:** Использование ИП для продажи личной квартиры, купленной менее года назад, без соответствующего ОКВЭД и без признаков предпринимательской деятельности — это риск налоговых споров. Суды часто поддерживают налоговые органы в таких случаях (например, Определение Верховного Суда РФ от 10.05.2018 № 304-КГ18-4569). Я рекомендую продать квартиру как физическое лицо и применить имущественный вычет в 1 млн руб. Это законно и прозрачно. Если сумма налога (234 тыс. руб.) для вас существенна, вы можете проконсультироваться с юристом, специализирующимся на налоговых спорах, чтобы оценить перспективы схемы с ИП, но в 99% случаев это не сработает. **Резюме:** Чтобы заплатить налог 6% как ИП, нужно, чтобы сделка была признана предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо иметь соответствующий ОКВЭД на момент покупки, использовать квартиру в бизнесе (например, сдавать в аренду) или систематически продавать недвижимость. В вашем случае это маловероятно. Наиболее безопасный вариант — продажа как физлица с вычетом 1 млн руб. Обратитесь за личной консультацией к юристу на сайте, чтобы обсудить детали вашей ситуации (например, можно ли документально подтвердить, что квартира использовалась в предпринимательской деятельности). Удачи!

Мысливчик Константин Владимирович · Answer

Чтобы заплатить налог 6% как ИП, нужно, чтобы сделка была признана предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо иметь соответствующий ОКВЭД на момент покупки, использовать квартиру в бизнесе (например, сдавать в аренду) или систематически продавать недвижимость. В вашем случае это маловероятно. Наиболее безопасный вариант — продажа как физлица с вычетом 1 млн руб.

Обратитесь за личной консультацией к юристу специализирующемся по налогам, чтобы обсудить детали вашей ситуации (например, можно ли документально подтвердить, что квартира использовалась в предпринимательской деятельности). Удачи!

Как продать квартиру как ИП на УСН 6%, а не как физлицо с 13%?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 1 ((ред. от 11.02.2026))

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 ((с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2026))

Похожие вопросы

Как выбрать оптимальный вариант налогообложения при сдаче помещения в аренду как физлицо с УСН и без НДС?

Имеется в собственности участок сельхозназначения заросший лесом. Как правильно вырубить древесину и продать. Физлицо.

Как 100%-му участнику компании ООО (участник физлицо) продать (подарить и т.п.)

Может ли физлицо продать земельный участок выше кадастровой стоимости.

Я как физлицо продал юрлицу за наличный расчет светодиодные лампы освещения на сумму 150 тысяч рублей. Как оформить данную сделку?

Как физлицо продал не жилое помещение своей компании и гасил кредит - попадаю ли я под статью незаконного предпринимательства?

Возможно ли работать с физлицами на УСН без ККМ и принимать оплату по БСО?

Купил квартиру как физлицо хочу продать как ИП или ООО для снижения % с 13%до 6% имеет место быть такому?

Спор о правомерности продажи стульев - физлицо продал юрлицу, но клиент хочет вернуть товар

Физлицо продал дом с магазином и ООО - нужно ли платить 3 НДФЛ после перевода 1 этажа в нежилое?

В 2011 году физлицо продало физлицу нежилое помещение за пять миллионов рублей.

Может ли Ип глава кфх заключать договоры аренды земли с физлицами как физлицо? Чем это может грозить.

Дом строил продавец, как юрлицо, продал как физлицо

Как продать квартиру, купленную по программе молодая семья, если планируется переезд в другую страну?

Как продать квартиру с перепланировкой как продать квартиру с перепланировкой.

Я Ип, но брал кредит как физлицо-могу ли я с 1 октября обанкротиться как физлицо и при этом остаться ип?

Должен ли бывший согласиться на продажу квартиры, оформленной на ребенка?\n3.

Как выбрать наиболее выгодный способ налогообложения при покупке, ремонте и перепродаже квартир - физлицо, ИП или ООО?

Может ли ИП, получив квартиру в дар, продать ее как физлицо. До этого квартира использовалась в коммерческих целях.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59