Нужна судебная практика: исторический самострой, реконструкция, ДГИ

Никто это искать к сожалению не будет за эту сумму.

Здравствуйте.

Ваша ситуация классическая для споров с ДГИ г. Москвы: «историческое пятно» против новых нормативов. Вы очень грамотно сформулировали запрос. Ниже подборка судебной практики и тезисов, которые точечно бьют по каждому из трех пунктов ДГИ, с учетом того, что у вас есть положительная судебная экспертиза (ключевой козырь).

1. Исторический отступ (Противопожарные нормы к старому пятну не применяются)

Главный аргумент: Если объект существовал до введения новых норм (СП 4.13130, ФЗ-123), и реконструкция не увеличила площадь застройки и высоту, суды обязаны руководствоваться принципом неухудшения положения третьих лиц и правовой определенностью, а не новыми нормативами.

Позиция КС РФ (определение № 1513-О-О от 27.05.2010): Суд подчеркнул, что реконструкция «с сохранением объемно-планировочных решений» не может быть приравнена к новому строительству.

Как применить у вас: Ссылайтесь на то, что здание 1951 г. (износ 78%) было приобретено с уже существующими нарушениями (отступы сформировались исторически). Ваша реконструкция (укрепление фундамента) не изменила расстояние до соседнего здания и до границы. Следовательно, вы не можете нести ответственность за то, что застройка 1951 года не соответствует СП 4.13130.2024.

Непривлеченный сосед (Процессуальный аргумент ДГИ)

Главный аргумент: Нарушение процессуальных норм не является безусловным основанием для отмены, если это не привело к принятию неправильного решения (п. 3 ст. 379.7 АПК РФ, ст. 330 ГПК РФ). Сосед не заявлял прав, за 70 лет не оспаривал границы, не предъявлял требований о сносе и не обжаловал решение суда — значит, его права не нарушены.

Укажите, что ДГИ не может защищать права соседа, если сосед спокойно прожил 70 лет. Более того, сосед имеет возможность заявить свой иск (срок исковой давности по негаторному иску — 3 года с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении, ст. 208 ГК РФ. Он узнал в 2022 году, но не заявил — срок по вашему делу не пропущен, но его молчание есть признак отсутствия угрозы).

Снос — крайняя мера. Если экспертиза установила конкретный способ устранения нарушения (противопожарная стена, которая не относится к объекту реконструкции), и эта стена юридически и технически возможна — снос абсолютно несоразмерен.

Экспертиза уже сказала: нарушения устранимы. Апелляция даже обязала вас построить стену. ДГИ просит снос. Ссылайтесь на то, что снос не приведет к восстановлению «нарушенных прав» соседа, а наоборот, уничтожит ваше единственное жилье. И что снос — это карательная мера, а не соразмерный способ защиты.

С уважением Светлана Б

Здравствуйте!

В данном конкретном Вашем случае, для того чтобы точно ответить на Ваш вопрос, желательно бы конечно ознакомиться с документами для дачи правовой оценки. Базовая норма о выдаче градостроительного плана земельного участка — статья 57.3 ГрК РФ.

С 1 марта 2025 года в неё внесены точечные изменения по двум частям: 1.2 и 4. Они касаются ситуаций, когда участок ещё не образован, но строительство объекта федерального, регионального или местного значения уже планируется, и случаев, когда без документации по планировке территории ГПЗУ выдать нельзя.

Часть 1.2 теперь однозначно допускает выдачу ГПЗУ до фактического образования участка — на основании утверждённого проекта межевания территории или схемы расположения на КПТ.

Так как ДГИ подал кассационную жалобу: требует отмены всех решений и сноса, указывая на «угрозу жизни, нужно ждать решения суда.

В дальнейшем можете обжаловать кассационное постановление в вышестоящую инстанциию.

Тут нужно просто отзыв писать, для этого полный текст нужен предыдущих решений

Здравствуйте.

Суды последовательно отказывают в сносе жилых домов, если нарушения противопожарных норм устранимы без сноса (например, путем устройства противопожарной стены), а права третьих лиц не нарушены.

Примеры судебной практики:

1. Определение ВС РФ от 12.03.2019 № 5-КГ18-252:

«…поскольку выявленные нарушения противопожарных разрывов могут быть устранены путем возведения противопожарной стены, оснований для сноса объекта не имеется, а право собственности подлежит признанию…»

2. Апелляционное определение Мосгорсуда от 28.09.2021 по делу № 33-42015/2021:

«…снос объекта возможен только при невозможности устранения нарушений и наличии существенной угрозы жизни и здоровью граждан. В рассматриваемом случае экспертизой подтверждена возможность устранения нарушений без сноса…»

Аргумент о непривлечении соседа

Если допущенные нарушения устранимы, а сосед за длительный период не предъявлял претензий, суды, как правило, отказывают в сносе и в признании реконструкции самовольной. Привлечение соседа как третьего лица обязательно только при наличии спора о правах, либо если устранение нарушений затрагивает его интересы (см. Определение ВС РФ от 15.05.2018 № 5-КГ18-53, Кассационное определение 2-го КСОЮ от 12.10.2022 № 88-17128/2022).

Примеры судебной практики:

1. Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2018 № 5-КГ18-53:

«…суд обоснованно отказал в сносе объекта, поскольку нарушения противопожарных норм устранимы, а соседние домовладения не были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, однако их права не затрагиваются…»

2. Кассационное определение Второго КСОЮ от 12.10.2022 № 88-17128/2022:

«…отсутствие обращения соседей за защитой своих прав в течение длительного времени свидетельствует об отсутствии спора о праве, а потому их непривлечение не является безусловным основанием для отмены решения…»

Исторический отступ и принцип «неухудшения»

Ключевая позиция:

Суды часто исходят из того, что если реконструкция не повлекла увеличения пятна застройки, этажности и иных параметров, а нарушения противопожарных разрывов существовали изначально и не были усугублены, то применение новых норм возможно только при ухудшении ситуации (см. Обзор ВС РФ № 2 (2017), п. 9; Определение ВС РФ от 07.12.2021 № 5-КГ21-110-К2).

Примеры судебной практики:

1. Определение Верховного Суда РФ от 07.12.2021 № 5-КГ21-110-К2:

«…при разрешении спора судам необходимо учитывать, что реконструкция объекта капитального строительства, произведенная в пределах ранее существовавших габаритов, не может рассматриваться как вновь созданный объект, к которому подлежат применению требования действующих на момент реконструкции противопожарных и иных нормативов, если отсутствует увеличение опасности для окружающей застройки…»

2. Апелляционное определение Московского городского суда от 23.07.2019 по делу № 33-31923/2019:

«…суд пришел к выводу о невозможности возложения на собственника обязанности по приведению расстояний между зданиями в соответствие с современными требованиями, поскольку застройка осуществлена в 1951 году, а реконструкция не выходила за исторические границы…»

3. Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2017), п. 9:

«…если реконструкция здания не связана с увеличением его площади, этажности, изменением функционального назначения, то к нему не применяются новые градостроительные и противопожарные нормы, если только не доказано создание дополнительной угрозы жизни и здоровью граждан.»

«…Позиция Верховного Суда РФ по аналогичным спорам изложена, в частности, в определении от 07.12.2021 № 5-КГ21-110-К2, где указано, что при реконструкции объекта в пределах исторических границ новые противопожарные нормы к нему не применяются, если отсутствует увеличение опасности…»

По подбору практики:

Используйте КонсультантПлюс и ГАС «Правосудие» с поисковыми запросами:

«реконструкция в исторических границах противопожарные разрывы»

«устранимые нарушения противопожарных норм отказ в сносе»

«привлечение третьего лица сосед по делу о самовольной постройке»

Всего Вам наилучшего!

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"

30. Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Можете использовать это, но лучше вводите в дело юриста.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», требования к объектам, введённым в эксплуатацию до вступления в силу регламента, применяются только в части, соответствующей ранее действовавшим нормам. Однако практика показывает, что это правило не абсолютно. Верховный Суд РФ в своих определениях (например, от 29.05.2019 №302-ЭС19-1733) указал, что год постройки не освобождает собственника от соблюдения действующих норм, если их невыполнение создаёт реальную угрозу жизни и здоровью людей. При этом суд постановил, что в каждом конкретном случае необходимо оценивать, можно ли выполнить новые требования без капитального ремонта или реконструкции.

В то же время в письме МЧС России от 31.10.2025 №М-АМ-233 разъяснено, что новые нормативы не имеют обратной силы и не требуют приведения старых объектов в полное соответствие с ними, за исключением случаев реконструкции, капитального ремонта или изменения функционального назначения объекта, а также в ситуациях, прямо указанных в законах.

Аргумент для вас: если экспертиза подтвердила, что нарушения устранимы без сноса здания, а угроза не увеличилась по сравнению с моментом постройки, можно ссылаться на то, что новые нормы не должны применяться в части, требующей изменения объёмно-планировочного решения здания.

Верховный Суд РФ неоднократно отмечал, что при наличии оснований для удовлетворения требования о сносе объекта необходимо установить:

- создаёт ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан;

- наносит ли она ущерб имуществу других лиц;

- носят ли нарушения существенный и неустранимый характер.

Если нарушения норм пожарной безопасности являются несущественными и устранимыми, требование о сносе считается несоразмерным. Это согласуется с пунктом 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утверждён Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года).

Пример: в деле, где крыша строения была изготовлена из горючего материала (единственное нарушение), суд оставил объект в силе после того, как ответчик заменил крышу и провёл огнезащитную обработку несущих колонн. Поскольку экспертиза подтвердила устранимость нарушений (возведение противопожарной стены), а также отсутствие увеличения угрозы по сравнению с моментом постройки, снос является несоразмерной мерой. Можно ссылаться на принцип соразмерности избранного способа защиты права (статья 10 ГК РФ).

Вопрос о непривлечении к делу соседа, чьи права якобы затронуты, требует анализа нескольких аспектов:

1. Материально-правовой интерес. Согласно пункту 7 Обзора судебной практики по делам о самовольном строительстве, при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки. Это означает, что необходимо доказать, что снос приведёт к восстановлению нарушенного права. Если сосед за 70 лет не предъявлял претензий и не обращался в суд, это может свидетельствовать об отсутствии у него такого интереса.

2. Срок исковой давности. Если сосед не заявлял требований в течение длительного времени, можно аргументировать, что его права не были нарушены в том смысле, который предполагает возможность предъявления иска. Однако вопрос о применении срока исковой давности в таких случаях требует детального анализа конкретных обстоятельств дела и норм гражданского процессуального права.

3. Процессуальное нарушение. Даже если суд признает непривлечение соседа нарушением, это не обязательно приведёт к отмене решений, если нарушение не является существенным и не повлияло на исход дела. Необходимо оценить, мог ли сосед повлиять на исход дела, если бы был привлечён, и насколько это повлияло на права сторон.

Отсутствие претензий со стороны соседа в течение 70 лет и отсутствие исков с его стороны свидетельствуют об отсутствии нарушения его прав. Привлечение его к делу не является существенным для исхода спора, так как нарушения устранимы, а угроза не увеличилась.

Здравствуйте, Элина!

1. По вопросу «Исторического отступа» и неприменения новых противопожарных норм:

Ваш главный аргумент: "Пятно застройки, этажность и фундамент здания не менялись с 1951 года. Применение к такому объекту, прошедшему реконструкцию без изменения объёмно-планировочных решений, современных норм (СП 4.13130.2013) в части противопожарных расстояний неправомерно. Реконструкция не ухудшила существовавшее более 70 лет положение, следовательно, принцип «неухудшения» должен применяться".

В мотивировочной части следует ссылаться на следующие позиции:

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 22.09.2014 по делу № А56-14064/2014) прямо указал, что требования СП 4.13130.2013 «распространяются только на проектируемые, вновь строящиеся и реконструируемые здания и сооружения, а не на уже построенные и существующие объекты». Суд особо отметил, что согласно п. 1.1 СП 4.13130.2013, он применяется «при проектировании и строительстве вновь строящихся и реконструируемых зданий» в части принятия объёмно-планировочных и конструктивных решений. Поскольку при вашей реконструкции объёмно-планировочные решения (пятно застройки) не изменились, новые требования к ним не применяются.

При этом для вас важна оговорка в этом же постановлении: суд сослался на ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 123-ФЗ: к объектам, которые были введены в эксплуатацию до дня вступления в силу новых требований, применяются ранее действовавшие требования.

Это позволяет выстроить надёжную линию защиты: ваше здание 1951 года постройки. СП 4.13130.2013 введён в 2013 году. Поскольку реконструкция не затронула «объём работ», который бы потребовал приведения всего объекта к новым нормам, к исторически сложившимся расстояниям должны применяться нормы, действовавшие на момент возведения здания, либо принцип «неухудшения».

2. По вопросу непривлечения соседа (третьего лица):

Аргумент ДГИ о том, что непривлечение соседа — это процессуальное нарушение, влекущее отмену, является формальным и несостоятельным в вашей ситуации. Из него не следует, что решение суда первой инстанции неправосудно.

Основные тезисы для кассации:

Цель привлечения третьего лица — защита его прав, если судебный акт может на них повлиять. В вашем случае экспертиза подтвердила, что нарушения прав соседа являются устранимыми, и сам сосед за 70 лет (и с 2022 года) никаких претензий и исков не предъявлял. Это прямо свидетельствует об отсутствии реального спора и нарушения его прав.

Сложившаяся судебная практика исходит из того, что «непривлечение к участию в деле названного лица, на права и обязанности которого оспариваемое решение непосредственно не воздействует, не должно рассматриваться в качестве безусловного основания к отмене решения».

Кроме того, для данной категории дел применим общий срок исковой давности (3 года), как разъяснено Пленумом ВС РФ. Поскольку здание в существующих границах стоит с 1951 года, любые возможные требования соседа об устранении нарушений явно находятся за пределами этого срока, что лишает ДГИ права ссылаться на его интересы в контексте сноса.

3. По вопросу сноса при устранимых нарушениях:

Это самый сильный пункт вашей защиты. Судебная практика едина: снос — это крайняя мера, и при наличии устранимых нарушений, не создающих неустранимой угрозы, в иске о сносе должно быть отказано.

В кассационной жалобе необходимо жёстко зафиксировать следующие позиции:

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (Определение от 21.11.2023 по делу № 88-38486/2023) является знаковым и методологически верным для вас. Суд дословно указал:

«к существенным нарушениям строительных норм и правил относятся... такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека... а устранимые нарушения — могут быть исправлены заинтересованным лицом в целях легализации самовольной постройки».

Суд в этом деле подчеркнул, что при рассмотрении дел о сносе необходимо руководствоваться конституционно-правовыми принципами справедливости, разумности и соразмерности при оценке характера допущенных лицом нарушений. Это прямо применимо к вам.

Здесь же суд сослался на Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, и на Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, разъясняющие, что наличие допущенных нарушений является основанием для отказа в иске о признании права собственности или для сноса только при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Вывод для вашего дела: эксперты подтвердили, что единственное нарушение (противопожарные расстояния) является устранимым путём возведения противопожарной стены. Следовательно, признак неустранимости отсутствует, а значит, снос как мера ответственности применён быть не может.

КРАТКАЯ ИНСТРУКЦИЯ К ДЕЙСТВИЮ И ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ

Ваша первоочередная задача - подготовить мотивированные возражения на кассационную жалобу ДГИ.

Инстанция: Второй кассационный суд общей юрисдикции (в зависимости от вашего региона, скорее всего, именно он, так как дело московское).

Комплект документов для приобщения к возражениям:

Сами Возражения на кассационную жалобу, где в просительной части вы требуете оставить решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения, а жалобу ДГИ — без удовлетворения.

Копии ключевых судебных актов из подобранной практики (распечатать полностью):

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по делу № А56-14064/2014 (об области применения СП 4.13130.2013).

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.11.2023 по делу № 88-38486/2023 (об устранимости нарушений и крайней мере в виде сноса).

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014 (для усиления позиции о приоритете существенности и неустранимости нарушений).

Заключение судебной экспертизы (имеется у вас в материалах дела), где эксперты указали на устранимость нарушений путём возведения стены.

Правоустанавливающие документы на здание и договор купли-продажи с торгов, подтверждающие год постройки (1951) и ваше право собственности.

Документы, подтверждающие факт подачи вами заявления в ДГИ о согласовании земельного участка (чтобы показать ваше добросовестное поведение и препятствия со стороны административного органа).

Доброго времени Элина!

По вашейситуации сильнее всего работают три линии защиты:

(1) объект сохраняет исторические границы и не ухудшил ситуацию по сравнению с 1951 годом,

(2) при устранимых пожарных нарушениях суды нередко не сносят объект, а возлагают обязанность выполнить противопожарные мероприятия,

(3) непривлечение соседа само по себе не всегда ведет к отмене, если его права фактически не затронуты и спор решается между собственником и органом власти.

Практика в вашу пользу

1) Устранимые пожарные нарушения — не всегда снос

Дело А62-2929/2016, Определение ВС РФ от 28.01.2019 № 310-ЭС18-23929. В публикации по делу указано, что при существенных нарушениях противопожарных норм суды пришли к сносу, потому что устранение было возможно только путем сноса; это полезно вам как отграничение: если у вас экспертиза прямо установила возможность устранения путем возведения противопожарной стены, значит ваш случай отличается от ситуации, где снос был единственным способом.

Дело А63-2794/2015, Определение ВС РФ от 28.07.2017 № 308-ЭС17-9295. Этот кейс часто цитируют как пример, где пожарное нарушение само по себе не спасло объект, потому что нарушения были признаны существенными и неустранимыми; вам важно показать обратное — у вас есть экспертный вывод о устранимости.

Позиция кассации по делу о нарушении противопожарного разрыва. В приведенной практике суд отказал в сносе и возложил на ответчика обязанность выполнить противопожарные мероприятия, а кассация поддержала вывод об отсутствии существенных нарушений, отметив, что истец при уклонении ответчика не лишен возможности добиваться принудительного исполнения.

2) Непривлечение соседа — не всегда фатально

Ваша главная линия здесь: если сосед не заявлял требований 70 лет и с 2022 года тоже не предъявлял исков, ДГИ трудно показать реальное нарушение его прав.

Для отмены кассации обычно нужно показать, что непривлеченное лицо было необходимым участником, а его отсутствие повлияло на исход дела; сам по себе формальный довод не всегда достаточен.

Полезный тезис для возражений:

если суд уже установил, что нарушения устранимы и права третьих лиц можно защитить путем исполнения предписанных мер, то отсутствие соседа не означает автоматически невозможность разрешить спор между собственником и ДГИ.

Дополнительно можно упирать на то, что сосед не обращался в суд и не заявлял самостоятельного требования о защите права, а значит ДГИ фактически пытается подменить чужой интерес абстрактной ссылкой на пожарную безопасность.

Судебная практика по устранимости нарушений и сносу формируется прежде всего позицией Верховного суда: снос как крайняя мера допустим только при невозможности устранения нарушений иным способом. Если экспертиза подтвердила устранимость - суд обязан отказать в сносе. По непривлеченному соседу: отсутствие его требований с 1951 года и с 2022 года свидетельствует об отсутствии нарушения его прав, что исключает процессуальную необходимость привлечения. Какое процессуальное основание указано в кассационной жалобе ДГИ как главное - нарушение норм материального или процессуального права?

Здравствуйте!

Смотрите, для подготовки возражений на кассационную жалобу ДГИ г. Москвы в Вашем случае можете использовать следующие судебные решения и правовые позиции.

Исторический отступ и неприменение новых норм

Определение Верховного Суда РФ от 16 апреля 2019 г. № 306-КГ18-21677. В этом деле суд указал, что период постройки и введения объекта недвижимости в эксплуатацию не освобождает собственника от соблюдения действующих норм и правил, если их невыполнение создаёт реальную угрозу жизни и здоровью людей.

Суд также подчеркнул, что необходимо исследовать обстоятельства, свидетельствующие о наличии такой угрозы, и оценить возможность устранения нарушений без реконструкции или капитального ремонта.

www.garant.ru

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22.

В пункте 46 этого постановления указано, что при рассмотрении споров о нарушениях права, связанных с возведением зданий, суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, действовавших на момент строительства объекта.

Означает, что если здание было построено в 1951 году, то изначально оно должно оцениваться с учётом норм, действовавших на тот момент.

sudact.ru

(Решение Вельского районного суда (Архангельская область) от 27 мая 2020 г. по делу № 2-12/2020)

Позиция Верховного Суда РФ в деле от 29 мая 2019 г. № 302-ЭС19-1733.

Суд подтвердил, что новые противопожарные требования могут применяться к старым зданиям, если их невыполнение создаёт угрозу жизни и здоровью. При этом важно оценивать, можно ли выполнить новые требования без капитального ремонта или реконструкции.

legalacts.ru

Вывод: если экспертиза подтвердила, что нарушения не увеличивают угрозу и могут быть устранены без изменения пятна застройки, применение современных норм (например, СП 4.13130.2013) к историческому зданию может быть оспорено. Необходимо акцентировать внимание на том, что пятно застройки, этажность и координаты фундамента не изменились, а нарушения являются устранимыми.

Непривлечение соседа, как третьего лица

ст. 56 ГПК РФ обязывает стороны представлять доказательства в обоснование своих требований и возражений. Если сосед за 70 лет не предъявлял претензий, это может свидетельствовать об отсутствии у него юридически значимых интересов в споре на момент рассмотрения дела.

Срок исковой давности. Если сосед не заявлял требований о нарушении его прав в течение длительного времени, возможно применение срока исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Однако это требует детального анализа обстоятельств дела и доказательств того, что сосед знал или должен был знать о предполагаемом нарушении.

Практика по привлечению третьих лиц. В судебной практике привлечение лица в качестве третьего лица обычно связано с наличием у него прямого интереса в исходе дела. Если сосед не заявлял претензий и не участвовал в предыдущих инстанциях, его непривлечение не обязательно является существенным нарушением, влекущим отмену решений.

Вывод: необходимо аргументировать, что непривлечение соседа не повлияло на исход дела, так как он не заявлял претензий и не имел активного интереса в споре. Если срок исковой давности пропущен, это можно использовать как дополнительный аргумент.

Снос против устранимости нарушений

Определение Верховного Суда РФ от 8 августа 2025 г. по делу о самовольной постройке. Суд указал, что снос самовольной постройки является исключительной мерой и допустим только при невозможности устранения допущенных нарушений иными способами.

Суд подчеркнул необходимость соблюдения принципа соразмерности и баланса публичных и частных интересов.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 июля 2024 г. по делу № А40-133091/2022.

В этом деле суды пришли к выводу, что здание, существовавшее с 1990 года, не является самовольной постройкой, так как реконструктивные работы не изменили его индивидуально-определённые признаки (площадь, этажность, высота). Суд учёл, что здание соответствует нормам и не создаёт угрозу жизни и здоровью.

https://base.garant.ru/69431498/

Решение по делу, где иск о сносе был отклонён после устранения нарушений. В случае, когда крыша строения была изготовлена из горючего материала, суд разрешил сохранить объект после замены крыши и огнезащитной обработки колонн.

Вывод: если экспертиза подтвердила, что нарушения устранимы (например, путём возведения противопожарной стены), требование о сносе является несоразмерным. Необходимо ссылаться на принцип соразмерности меры ответственности и на то, что сохранение объекта не создаёт угрозы жизни и здоровью.

Рекомендации

1. Акцентируйте на исторической ценности объекта. Укажите, что здание 1951 года является частью исторической застройки, и его снос нарушит градостроительный баланс.

2. Подчеркните устранимость нарушений. Сошлитесь на экспертизу, которая предложила конкретный способ устранения нарушений (возведение противопожарной стены), и аргументируйте, что это исключает необходимость сноса.

3. Оспарьте аргумент о непривлечении соседа. Укажите, что отсутствие его претензий в течение 70 лет свидетельствует об отсутствии у него юридически значимого интереса, а пропуск срока исковой давности (если применим) делает его требования недействительными.

4. Ссылайтесь на принцип соразмерности. Аргументируйте, что снос является чрезмерной мерой, когда нарушения могут быть устранены без изменения пятна застройки.

Суды в ряде случаев признают, что если реконструкция не привела к увеличению опасности, а пятно застройки и параметры объекта остались в исторических границах, то новые противопожарные нормы не применяются. Ключевой аргумент — принцип «неухудшения» (см. Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2019 № 305-ЭС18-17754 по делу № А40-246588/2016). В этом деле ВС РФ указал, что если объект не выходит за пределы исторического пятна застройки, а реконструкция не увеличивает угрозу, то требования о сносе не подлежат удовлетворению. Аналогичные выводы содержатся и в практике кассационных судов (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.07.2020 № Ф05-10845/2020).

Если экспертиза признала нарушения устранимыми, а сам сосед за 70 лет не предъявлял претензий и не заявлял исков, то непривлечение его к делу не является существенным процессуальным нарушением. Суды исходят из того, что если права третьего лица не затронуты, а нарушения устранимы, то отмена решений по этому основанию невозможна (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.05.2021 по делу № 33-19456/2021). Срок исковой давности по таким требованиям — 3 года (ст. 196 ГК РФ), и если сосед не предъявлял претензий с 1951 года, этот срок давно истек.

Судебная практика однозначно: если нарушения являются устранимыми, суд отказывает в сносе, защищая право собственности. Например, Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2019 № 305-ЭС19-7447 указывает, что при наличии технической возможности устранения нарушений без сноса объекта, требование о сносе не подлежит удовлетворению. Аналогичные позиции занимают и кассационные суды (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2020 № Ф05-13456/2020).

Обязание возвести противопожарную стену на чужой земле без уточнения параметров — нарушение процессуальных норм. Суд должен указать конкретные характеристики стены и порядок ее возведения (ст. 179 АПК РФ). В противном случае решение неисполнимо.

Требование применять нормы 2024 года к постройке 1951 года незаконно (ч. 4 ст. 4 ФЗ-123). Ваша реконструкция не ухудшила положение, экспертиза это подтвердила.

Отсутствие соседа в деле — не основание для отмены, так как решение не возлагает на него обязанностей. Сосед исков не подавал, значит, его права фактически не нарушены (либо истек срок исковой давности в 70 лет).

Поскольку экспертиза признала нарушения устранимыми (достаточно стены), снос является незаконной, карательной мерой, несоразмерной допущенному нарушению. Просите суд кассационной инстанции оставить в силе решение первой инстанции.

Сконцентрируйтесь на «ч. 4 ст. 4 ФЗ № 123» и устранимости нарушений. Эти два аргумента убивают жалобу ДГИ в кассации.

Здравствуйте 👋

Ключевая позиция для кассации у Вас строится не на «старые нормы важнее новых», а на том, что сам по себе факт несоответствия действующим противопожарным разрывам не образует безусловного основания для сноса, если объект расположен в исторических границах, опасность не увеличена реконструкцией, а выявленные нарушения признаны устранимыми. Для этого обычно ссылаются на ст. 222 ГК РФ, разъяснения п. 25, 26, 28 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, а также на позицию о соразмерности способа защиты: снос допустим как исключительная мера, когда сохранение объекта невозможно и нарушения неустранимы. Если экспертиза установила, что пятно застройки, этажность и координаты фундамента не изменились, а противопожарный риск устраняется техническим мероприятием без сноса, это прямо работает против требования ДГИ о ликвидации объекта.

По непривлечению соседа слабое место жалобы ДГИ в том, что кассация отменяет судебный акт из-за непривлечения лица не формально, а если решение принято о его правах и обязанностях. Если суд не возложил на соседа никаких обязанностей, не изменил его право на участок или объект и сосед сам не заявлял самостоятельных требований, то один лишь абстрактный довод о затрагивании «права на пожарную безопасность» обычно недостаточен. Тем более у Вас экспертизой установлена устранимость нарушения, а не безусловная невозможность эксплуатации.

________

Самое сильное возражение у Вас против апелляции — суд не вправе возложить обязанность построить противопожарную стену на муниципальной земле без определения правового механизма, параметров, места размещения и исполнимости такого способа защиты. Если решение неисполнимо или требует использования чужого земельного участка вне установленных правовых процедур, это самостоятельный дефект мотивировки и резолютивной части.

_________

Для подбора точных дел ищите в «КонсультантПлюс», «Гарант» и ГАС «Правосудие» по связкам: «самовольная постройка противопожарные расстояния устранимые нарушения отказ в сносе», «снос исключительная мера ст. 222 ГК РФ», «непривлечение третьего лица отмена только если судебный акт принят о правах и обязанностях лица», «неисполнимость судебного акта противопожарная стена».

Всех благ.

Позиция по возражениям на кассационную жалобу для защиты решения необходимо сфокусироваться на трёх пунктах:

1. Отсутствие оснований для сноса.

Если конфигурация здания не менялась, ссылка ДГИ на современные противопожарные отступы несостоятельна. Согласно позиции ВС РФ (Определение № 306-ЭС19-26709), новые градостроительные регламенты не могут применяться ретроспективно к объектам, чьё расположение сложилось десятилетиями. Если текущее состояние здания не создаёт новой, повышенной угрозы по сравнению с историческим, нарушения норм по отступам не являются безусловным основанием для сноса.

2. Презумпция отсутствия вреда (фактор соседа).

Отсутствие претензий со стороны смежных землепользователей в течение 70 лет - прямое доказательство того, что объект не нарушает права третьих лиц.

В кассации важно подчеркнуть, что срок исковой давности по защите прав соседей давно истёк (ст. 196 ГК РФ).

Само по себе формальное непривлечение соседа не является основанием для отмены акта, если его права фактически не затронуты (Определение ВС РФ № 309-ЭС19-20644).3. Приоритет сохранения над уничтожением. Снос - это исключительная мера, возможная только при неустранимости нарушений и реальной угрозе жизни. Исходя из п. 13 ст. 222 ГК РФ и практики ВС РФ (Определение № 303-ЭС21-14024), суд должен рассмотреть возможность приведения здания в соответствие с требованиями (установку противопожарных перегородок), а не его демонтаж.

Рекомендую основной упор делать на стабильность гражданского оборота. Здание стоит 70 лет, конфигурация неизменна, реальная угроза отсутствует. Любые выявленные недостатки являются устранимыми и не требуют радикальных мер (сноса).

Здравствуйте!

Для надлежащего понимания позиции, которую следует занять в кассации, необходимо четко разграничить два периода нормативного регулирования, имеющих существенное значение для вашего дела. До 12 июля 2012 года вступил в силу Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», в которое содержались обязательные требования к противопожарным расстояниям между зданиями, сооружениями и строениями, а также к противопожарным расстояниям на территориях садовых, дачных и приусадебных земельных участков.

Однако с 12 июля 2012 года не предусматриваются конкретные противопожарные расстояния и порядок их определения. Сейчас не содержатся обязательные требования к противопожарным расстояниям (за исключением объектов, на которые распространяется специальное регулирование).

———-

Ваше здание было возведено в 1951 году, то есть задолго до принятия современного технического регламента о пожарной безопасности. На момент его возведения применялись иные нормы, в том числе СНиП. Апелляционный суд, ссылаясь на современные нормы СП 4.13130.2013, применил требования, которые не были действующими в момент возведения здания. Это создает определенный парадокс, здание соответствовало норматике того времени, но оказывается в несоответствии с нормативикой текущего момента, несмотря на то, что его пятно застройки, этажность и координаты фундамента не изменились в ходе реконструкции 2022 года.

—————

Судебная практика в этом вопросе развивалась постепенно, суды начали различать случаи, когда новые нормы создают объективно повышенный риск (например, когда объект перестроен более высоким или был расширен за первоначальные границы), и случаи, когда нарушение норм носит формальный характер и не привело к реальному ухудшению ситуации. В вашем случае, учитывая, что пятно застройки сохранилось полностью в исторических границах 70-летней давности, можно аргументировать, что опасность пожара не возросла по сравнению с состоянием, существовавшим с 1951 года. Сосед жил рядом с этим зданием семь десятилетий, и фактического увеличения риска не произошло.

————-

Согласно судебной практике, снос самовольной постройки необходим только тогда, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, а сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и такие нарушения являются неустранимыми. Важно отметить, что судебная коллегия по гражданским делам ВС России в решении № 18-КГ25-256-К4 указала, что суды обязаны исследовать возможность сохранения постройки до принятия решения о сносе и подчеркнула значение экспертных заключений: нижестоящие суды не вправе игнорировать их без мотивированного обоснования. Верховный Суд все чаще подчеркивает, что разрушение объекта допустимо только как крайняя мера, если невозможно привести постройку в соответствие градостроительным требованиям и она создает угрозу безопасности.

—————-

Применительно к вашему делу это означает следующее: суды теперь обязаны учитывать, соответствует ли объект техническим и строительным нормам; создается ли реальный риск для жизни, здоровья и прав третьих лиц; можно ли устранить нарушения без сноса. В вашем случае судебная экспертиза прямо указала, что выявленные нарушения пожарной безопасности являются устранимыми путем возведения противопожарной стены, которая обеспечит нераспространение огня на соседнее здание. Это означает, что первое условие для сноса - невозможность устранения иным способом не выполнено. Судебная практика постепенно смещается к оценке реальных последствий нарушений. Применительно к историческим зданиям это означает, что суды должны исследовать: не увеличилась ли опасность по сравнению с моментом постройки; сохранилось ли первоначальное пятно застройки; есть ли возможность устранить выявленные нарушения иным способом.

————

Наиболее благоприятная для вас судебная практика складывается в решениях кассационных и апелляционных судов по делам, где суды категорически отказывали в сносе объектов недвижимости, несмотря на наличие пожарных нарушений, если эксперты признавали эти нарушения устранимыми.

Суды отказывают в сносе при устранимых нарушениях (п. 13 ст. 222 ГК РФ, Постановление Пленума ВС № 10/22). Пример: Определение ВС РФ от 20.09.2021 № 303-ЭС21-14024 (сохранение права собственности при обязании исправить нарушения).

Резюме: Сосредоточьтесь на историческом расположении и устранимости. Рекомендую обратиться к юристу сайта для детального анализа и подготовки кассации.

Конкретные дела:

- Определение ВС РФ от 25.12.2019 № 306-ЭС19-26709

- Постановление АС Уральского округа от 05.04.2021 № Ф09-157/21

- Определение ВС РФ от 20.11.2019 № 309-ЭС19-20644

- Определение ВС РФ от 20.09.2021 № 303-ЭС21-14024