Зона 7.1 аэропорта Шереметьево

Здравствуйте, Анжела!

Отказ в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на участке, расположенном в подзоне 7.1 приаэродромной территории аэропорта Шереметьево, является законным и обоснованным. Данная подзона представляет собой зону максимального шумового воздействия, в пределах которой действует прямой федеральный запрет на новое строительство нормируемых объектов, включая жилые дома. Этот запрет установлен в соответствии со статьей 47 Воздушного кодекса РФ и Правилами выделения на приаэродромной территории подзон, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 № 1460.

Согласно подпункту «ж» пункта 2 указанных Правил, в седьмой подзоне запрещается размещать объекты, виды которых определяются уполномоченным органом при установлении соответствующей приаэродромной территории с учетом требований санитарно-эпидемиологического законодательства. Решением об установлении приаэродромной территории аэродрома Шереметьево жилые дома отнесены к числу объектов, запрещенных к размещению в границах 7.1 подзоны: в ней не допускается новое строительство зданий больниц, санаториев, жилых домов, домов отдыха и иных нормируемых объектов, для которых установлены санитарно-эпидемиологические требования к предельно допустимым уровням шума.

Важно отметить, что порядок согласования строительства на приаэродромных территориях был существенно изменен. С 1 июля 2021 г. необходимость получения отдельного согласования с авиационными властями заменена на обязанность соблюдать особый режим хозяйственной деятельности в границах подзон приаэродромной территории, что проверяется органом местного самоуправления при выдаче разрешения на строительство. Администрация, установив нахождение участка в границах 7.1 подзоны, была обязана отказать в выдаче разрешения на строительство.

Исключения из общего запрета

Законодательство предусматривает ряд исключений, при которых ограничения седьмой подзоны не применяются. В соответствии с п. 13 ст. 4 Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 191-ФЗ), если права на земельный участок или объект недвижимости возникли у правообладателя до даты установления седьмой подзоны, либо разрешение на строительство было получено до этой даты, либо строительство объекта было начато до даты установления подзоны, то ограничения седьмой подзоны на такие объекты не распространяются.

Седьмая подзона приаэродромной территории аэродрома Шереметьево была официально введена в начале 2025 года (решение Роспотребнадзора принято 23 января 2025 г.). Следовательно, вам необходимо установить точную дату возникновения вашего права собственности на земельный участок. Если право зарегистрировано до 23 января 2025 г., вы подпадаете под действие указанного исключения, и отказ в выдаче разрешения на строительство является незаконным. Если же право собственности возникло после этой даты, то отказ правомерен, и в этом случае можно рассматривать вопрос о возмещении убытков в связи с ограничением прав на земельный участок. В соответствии со ст. 57.1 Земельного кодекса РФ, правообладатели земельных участков, чьи права были ограничены в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий, вправе требовать возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 01.12.2025 № 42-П подтвердил гарантии защиты прав собственников земельных участков, расположенных в границах охранных зон, указав на недопустимость применения различных редакций закона, которое могло бы повлечь снижение уровня конституционно-правовой защищенности правообладателей.

Судебная практика

Судебная практика по делам об оспаривании отказов в выдаче разрешений на строительство в границах приаэродромных территорий в 2025–2026 гг. показывает, что суды последовательно отказывают в удовлетворении требований заявителей, если земельный участок полностью расположен в границах подзоны, запрещающей жилищное строительство. Так, Арбитражный суд Московской области отказал в иске компании, пытавшейся узаконить самовольную постройку в охранной зоне аэродрома Чкаловский, указав, что размещение объектов, не связанных с обслуживанием воздушного движения, прямо запрещено Воздушным кодексом РФ

В то же время, если право собственности на земельный участок возникло до введения ограничений, суды могут встать на сторону правообладателя. Позиция Верховного Суда РФ, отраженная в Обзоре судебной практики, заключается в том, что при рассмотрении подобных споров необходимо устанавливать момент возникновения прав на участок и соотносить его с датой введения ограничений.

Альтернативные механизмы защиты

Учитывая, что судебное оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство в подзоне 7.1 имеет неблагоприятные перспективы (если права на участок возникли после введения ограничений), основным способом защиты ваших имущественных интересов является требование о возмещении убытков в связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению. Такое требование может быть предъявлено к уполномоченному органу, установившему соответствующую зону (Росавиации), в порядке ст. 57.1 Земельного кодекса РФ. Размер возмещения определяется исходя из рыночной стоимости участка, расходов на его приобретение и иных убытков, связанных с ограничением прав.

ИНСТРУКЦИЯ К ДЕЙСТВИЮ

1. Закажите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на принадлежащий вам земельный участок. В ней будет указана дата регистрации вашего права собственности. Также запросите выписку о кадастровой стоимости участка и о зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) в отношении вашего участка.

2. Установите точную дату введения седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Шереметьево. Решение об установлении подзоны было принято Роспотребнадзором 23 января 2025 г. Если ваше право собственности зарегистрировано до этой даты, вы подпадаете под исключение, предусмотренное п. 13 ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ.

3. Если ваше право возникло до 23 января 2025 г., подайте жалобу на отказ в выдаче разрешения на строительство в вышестоящий орган (администрацию муниципального района или городского округа) либо сразу обратитесь в суд с административным исковым заявлением о признании отказа незаконным. В заявлении подробно изложите обстоятельства и приложите доказательства даты возникновения права собственности.

4. Если ваше право возникло после 23 января 2025 г., отказ в выдаче разрешения на строительство является законным, и его обжалование бесперспективно. В этом случае вам следует обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков, причиненных ограничением прав на земельный участок в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории. Сошлитесь на ст. 57.1 Земельного кодекса РФ.

5. При обращении в суд (в любом из двух вариантов) уплатите государственную пошлину: 300 руб. для физических лиц по требованиям неимущественного характера (обжалование отказа), либо пошлина, рассчитанная от цены иска, при подаче иска о возмещении убытков.

СПИСОК НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок (с указанием даты регистрации права собственности).

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка.

Выписка из ЕГРН о зонах с особыми условиями использования территории в отношении участка.

Письменный отказ в выдаче разрешения на строительство.

Административное исковое заявление (для обжалования отказа) либо исковое заявление о возмещении убытков.

Квитанция об уплате госпошлины.

Копия паспорта заявителя.

Документы, подтверждающие стоимость земельного участка (договор купли-продажи, отчет об оценке).

ИНСТАНЦИИ ДЛЯ ОБРАЩЕНИЯ

1. Росреестр - Получение выписок из ЕГРН

2. Администрация муниципального образования - Обжалование отказа в вышестоящий орган

3. Районный суд общей юрисдикции - Административный иск об оспаривании отказа; иск о возмещении убытков

4. Прокуратура - Обжалование незаконных действий должностных лиц

5. Росавиация - Запрос сведений о дате установления подзоны; досудебное урегулирование вопроса о возмещении убытков