Компенсация за земельный участок при изъятии аварийного жилья?

Добрый день! Ситуация у вас непростая, но юридически значимый ответ есть.

Если земельный участок под многоквартирным домом (МКД) приватизирован (сформирован, поставлен на кадастровый учет и находится в общей долевой собственности собственников помещений), то его стоимость обязана входить в выкупную цену изымаемого жилья. Без этого изъятие незаконно.

1. Земля под МКД — ваша собственность. По ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Это не «придомовая территория» в бытовом смысле, а часть вашего имущества.

2. Изъятие жилья = изъятие доли в земле. Ст. 32 ЖК РФ гласит: при изъятии жилого помещения для госнужд одновременно изымается и доля в праве на земельный участок. Отдельное соглашение на землю не нужно, но её стоимость должна быть включена в единую выкупную цену.

3. Как считать выкупную цену. Она должна включать (ст. 32 ЖК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ):

· Рыночную стоимость квартиры.

· Рыночную стоимость вашей доли в земельном участке (пропорционально площади квартиры).

· Убытки (переезд, аренда жилья на время поиска, упущенную выгоду).

Отдельно платить за «большую площадь» участка или его «центровое расположение» никто не будет, но эти факторы учтутся в рыночной оценке вашей доли. Если земля дорогая, ваша доля стоит ощутим.

· Администрации часто пытаются выкупить только квартиры по цене, как в новостройках на окраине, «забывая» про землю. Или ссылаются на то, что участок не оформлен в Росреестре (хотя необходимые процедуры могли быть проведены).

· Если в соглашении ничего не сказано про землю — не подписывайте. Это явный признак попытки лишить вас стоимости актива.

1. Убедитесь в статусе земли. Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок под вашим домом (кадастровый номер можно найти на публичной кадастровой карте). Важно: вид права — «общая долевая собственность» (а не «аренда» или «не разграничена»).

2. Потребуйте от администрации отчета об оценке. Они обязаны предоставить его до подписания соглашения. Проверьте, учтена ли там доля земли. Если нет — это основание для судебного оспаривания.

3. Закажите независимую оценку (аккредитованным оценщиком) всей выкупной цены, включая долю земли. Суды опираются на нее, если она выполнена по закону.

4. Не соглашайтесь на «витиеватые» устные ответы. Пишите официальные запросы: «Прошу разъяснить, как учитывается стоимость доли в праве на земельный участок с КН №... в выкупной цене». Письменный ответ будет доказательством.

Важное ограничение (читайте обязательно):

Если ваш дом признан аварийным до 1 января 2012 года и расселяется в рамках региональной (не «реновационной») программы, иногда пытаются применять упрощенную схему (по «стоимости квартиры без земли»). Но Верховный суд РФ неоднократно указывал: земельный участок под аварийным домом не перестает быть собственностью жильцов. Его стоимость должна компенсироваться. Если вам предлагают цену без земли — это прямое нарушение ст. 35 Конституции РФ (лишение имущества без равноценного возмещения).

Итог: Компенсация за землю положена. Но администрация сама вам её не предложит. Нужно требовать документально и, скорее всего, идти в суд — там позиция жильцов сильная, особенно если земля приватизирована и дорогая.

Рекомендую всем соседям выступить единым фронтом и нанять одного юриста по недвижимости для досудебной и судебной работы — сэкономит нервы и деньги, если участок действительно представляет высокую ценность.