Нужно ли согласие всех собственников на замену отопления и канализации?

Здравствуйте !

В данном Вашем случае, согласно пунктам 1 – 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (в том числе чердаки, крыши и т.д... - места где и размещаются кабели и иное оборудование).

Из части 1 статьи 290 ГК РФ следует, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Но собственники квартир сами решают, нужно им производить замену батарей и труб или не нужно и никакое собрание их обязать не может.

Таким образом, с юридической точки зрения, Вы не должны нести ответственность за халатность других собственников.В противном случае, возможно, обратиться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Рад был помочь!

Здравствуйте!

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения общего пользования, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок с объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

В пп. «б» п. 32 и «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг (ПП РФ № 354) закреплено, что собственник помещения обязан впускать в квартиру сотрудников управляющей организации (УК) или подрядных организаций для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца.

Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий в любое время.

Если собственник не предоставляет доступ к общедомовым коммуникациям, проходящим через его помещение, он несёт ответственность за возможные последствия аварий (ч. ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ).

В таком случае УК может составить акт об отказе в доступе и обратиться в суд с требованием обеспечить доступ к инженерным системам.

Для проведения работ по замене инженерных систем (отопления, канализации), которые относятся к общему имуществу дома, не требуется согласие отдельных собственников, если эти работы проводятся в рамках текущего или капитального ремонта, предусмотренного договором управления домом или решением общего собрания собственников. Управляющая организация обязана содержать общее имущество в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Если же речь идёт о дополнительных работах, не предусмотренных первоначальным проектом (например, обрезке дополнительной батареи, которая была установлена самовольно), то здесь могут возникнуть нюансы.

Такие изменения могут рассматриваться, как переустройство, которое требует согласования.

В частности, согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, переустройство помещения, затрагивающее общее имущество, требует согласия 100% собственников помещений в доме на общем собрании.

Если дополнительная батарея была установлена без согласования и не отражена в проектной документации, её наличие может нарушать права других собственников и правила содержания общего имущества.

Обрезка такой батареи без законных оснований может повлечь споры.

В этом случае рекомендуется:

выяснить, было ли переустройство (установка батареи) согласовано с остальными собственниками и управляющей организацией;

если переустройство было самовольным, обратиться в УК или в суд с требованием привести систему в первоначальное состояние;

при необходимости провести общее собрание собственников для принятия решения о дальнейших действиях.

Таким образом, любые действия, связанные с изменением инженерных систем, должны выполняться с соблюдением технических норм и правил.

Самовольные изменения могут привести к авариям и правовой ответственности.

- см. ст. 36, 40, 162 ЖК РФ, ст. 15, 1064 ГК РФ, Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 19.12.2025) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов")

Здравствуйте. Если речь идет о замене стояков отопления и канализации в многоквартирном доме, то такие коммуникации относятся к общему имуществу собственников дома. Это прямо предусмотрено ст. 36 Жилищного кодекса РФ и Правилами содержания общего имущества, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 491.

Для допуска работников к общедомовым стоякам не требуется согласие абсолютно всех собственников квартиры. Каждый собственник обязан обеспечивать доступ к общему имуществу для его ремонта и обслуживания. Это следует из ст. 30 Жилищного кодекса РФ.

Поэтому вы вправе допустить специалистов в те помещения, к которым у вас есть доступ и право пользования. Если один из собственников не открывает комнату и препятствует доступу к стоякам, ответственность за невозможность полного проведения работ может лежать именно на нем. Обычно управляющая организация составляет акт о недопуске в помещение конкретным собственником.

При этом вас нельзя привлекать к ответственности за отказ другого собственника предоставить доступ в принадлежащую ему комнату, если вы со своей стороны доступ обеспечили.

Что касается "лишней" батареи, которая не предусмотрена проектом дома, здесь ситуация отдельная. Самовольное подключение дополнительных радиаторов или изменение схемы отопления считается переустройством инженерной системы. Такие изменения требуют согласования, поскольку могут влиять на отопление всего дома. Это предусмотрено ст. 25 и 26 Жилищного кодекса РФ.

Если специалисты предлагают демонтировать незаконно установленную батарею и восстановить проектную схему, вы вправе дать согласие на работы в принадлежащей вам части помещения. Отдельное согласие всех собственников квартиры на восстановление общедомовой системы обычно не требуется, особенно если речь идет о приведении системы в проектное состояние.

Но если батарея находится именно в комнате собственника, который не допускает работников, без его доступа выполнить работы в этой части не смогут. В таком случае управляющая организация вправе обращаться в суд с требованием обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям.

Добрый день. Вы абсолютно правы: вы не должны нести ответственность за чужую халатность. Ваша главная задача сейчас — обезопасить себя, зафиксировать свою добросовестность и предоставить доступ туда, куда вы физически можете. Разрешение других собственников на это вам не требуется.

Для допуска рабочих согласие других собственников не нужно. Инженерные коммуникации (стояки отопления, канализации, водоснабжения), проходящие через вашу квартиру, согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, являются общедомовым имуществом [ст. 36 ЖК РФ]. Каждый собственник обязан обеспечить доступ к общедомовому имуществу для его ремонта или замены по первому требованию управляющей компании или подрядчика (Постановление Правительства РФ № 354). Вы имеете полное право и законную обязанность впустить рабочих на свою территорию.

Вы отвечаете только за те помещения, которые находятся в вашем законном пользовании или собственности. Если одна из комнат принадлежит другому человеку, и он запер её или не открывает дверь, вы не имеете права вскрывать её самостоятельно.

Порядок действий:

1. Письменно уведомите управляющую компанию, что вы предоставляете полный доступ к стоякам в своих комнатах и местах общего пользования, но доступ в комнату №Х невозможен, так как её собственник отказывается открывать дверь.

2. Подрядчик и УК обязаны составить Акт о недопуске к общедомовому имуществу в отношении конкретного не пускающего собственника. С этого момента вся ответственность за возможные аварии, срыв сроков ремонта или невозможность поменять стояк по всему подъезду полностью ложится на этого соседа. В дальнейшем УК будет вызывать его в суд в принудительном порядке.

3. Вы имеете право потребовать демонтажа незаконной батареи, и согласия других собственников для этого не нужно. Любая батарея, которой нет в техническом паспорте дома и проекте отопления — это самовольное переустройство (ст. 25, 26 ЖК РФ). Из-за таких «лишних» батарей нарушается тепловой контур всего дома: у соседей сверху или снизу может стать холоднее, падает давление в системе.

Поскольку проект капитального ремонта или замены системы отопления утверждается на основе официального инженерного плана дома, подрядчик обязан срезать все незаконные радиаторы и привести систему в соответствие с проектом. Вашего устного или письменного согласия как сособственника квартиры на удаление чужого незаконного оборудования вполне достаточно, так как вы действуете в целях приведения жилья в соответствие с законом.

Пошаговый план действий для вас:

1. Поясните инженеру УК или старшему по дому, что вы готовы запустить рабочих в заранее согласованный день. Квартира открыта. Пишите акт, что в одну комнату доступа нет из-за соседа, чтобы к вам не было претензий.

2. Проследите, чтобы в акте проведения работ было четко зафиксировано: «Собственники [Ваши Имена] доступ обеспечили. Замена стояков произведена частично из-за недопуска в комнату гражданина [ФИО соседа]».

3. Если рабочие будут срезать незаконную батарею, зафиксируйте этот факт (можно сделать фото до и после), чтобы в случае претензий от отсутствующих собственников у вас было доказательство: батарею демонтировал официальный подрядчик в соответствии с утвержденным проектом дома, а не вы лично.