Они в свою очередь отписались (в кратце) что нарушений нет.

Здравствуйте Уважаемый Александр!

На землях ИЖС разрешено строить только индивидуальные жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи. Деление такого дома на самостоятельные квартиры-студии и их продажа как отдельные объекты недвижимости (особенно если их 12!) — это явное нарушение назначения земельного участка и, возможно, нарушение строительных норм.

Однако многие застройщики обходят это, оформляя дом как ИЖС, а затем продают доли в праве собственности на дом (не квартиры!), что формально не запрещено, но фактически превращает дом в многоквартирный.

1. Что можно сделать дальше?

а) Повторное обращение в прокуратуру

Важно, чтобы ваше обращение было максимально конкретным и содержало ссылки на факты:

Число студий (12) и их продажа как отдельных объектов.

Нарушение градостроительных норм (дом фактически многоквартирный).

Возможные нарушения санитарных, противопожарных и иных норм (например, отсутствие парковок, детских площадок, инфраструктуры, рассчитанной на такое количество жильцов).

Обязательно укажите, что администрация и архитектура дали формальную отписку, не рассмотрев вопрос по существу (например, не проверяли фактическое использование дома, не проводили выездную проверку).

Попросите прокуратуру провести проверку по факту незаконного использования земельного участка и возможного самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ, ст. 51 ГрК РФ), а также по факту нарушения режима ИЖС.

б) Жалоба в Росреестр

Обратитесь в территориальное управление Росреестра с жалобой на нарушения в использовании земельного участка (нецелевое использование, фактическое создание многоквартирного дома на ИЖС).

в) Обращение в Роспотребнадзор, МЧС, жилищную инспекцию

Можно подать коллективные жалобы в эти органы с требованием проверить соблюдение санитарных, противопожарных и иных норм для данного объекта.

г) Обращение в суд

Если вы считаете, что ваши права как соседей нарушаются (например, ухудшается ситуация с парковкой, шумом, нагрузкой на коммуникации), можно подать иск о признании постройки самовольной, о сносе или приведении в соответствие с требованиями закона. Для этого желательно собрать доказательства — фото, объявления, отзывы жильцов, заключения специалистов.

Важно! Судебная практика по таким делам разная, но иногда удаётся добиться признания постройки самовольной и даже решения о сносе.

д) Обращение в СМИ и к депутатам

Иногда огласка помогает привлечь внимание к проблеме и побудить местные власти к действиям.

2. Что важно понимать

Пока дом юридически оформлен как ИЖС, а собственники приобретают доли, формально нарушения может и не быть (с точки зрения документов).

Однако массовое проживание нескольких семей в доме ИЖС — это нарушение назначения участка.

Если в доме будут зарегистрированы более двух семей (по закону ИЖС — это дом для одной семьи), это может стать основанием для вмешательства органов.

3. Пошаговые действия

Соберите доказательства: фото, скриншоты объявлений, переписку, свидетельства соседей.

Подготовьте коллективное обращение (лучше от нескольких жителей) с конкретизацией всех фактов.

Подайте повторные обращения в прокуратуру, Росреестр, Роспотребнадзор, МЧС.

При необходимости — обратитесь за помощью к юристу для подготовки иска в суд.

Не исключайте обращения в СМИ и к депутатам.

Резюме:

Продажа 12 студий в доме на ИЖС — это, скорее всего, нарушение, но доказать это бывает сложно из-за "серых" схем. Не останавливайтесь на формальных отписках, добивайтесь реальных проверок, собирайте доказательства и действуйте последовательно.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте! Отписки администрации и архитектуры закономерны: застройщик воспользовался «Дачной амнистией». Он построил дом, который формально по внешним габаритам (до 3 этажей, до 20 метров высоты) укладывается в параметры ИЖС, и зарегистрировал его в Росреестре в упрощенном порядке. Чиновники провели проверку только по «бумагам» и контурным границам, не заходя внутрь. Продажа долей под видом студий — это прямое нарушение назначения земли. Изменить ситуацию и остановить стройку второго дома можно, но действовать нужно через другие ведомства и по другой тактике.

Шаг 1. Жалоба в Росреестр (Земельный надзор). Администрация проверяла архитектурные параметры, а Росреестр обязан проверять целевое использование земли. Суть нарушения: Земля имеет статус ИЖС — для проживания одной семьи (ст. 1 ГрК РФ). Разделение дома на 12 изолированных студий с отдельными санузлами и кухнями — это использование участка не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ).Что делать: Направьте жалобу в территориальное управление Росреестра. Важно: Приложите к жалобе распечатки объявлений с Авито, где четко видно планировку (12 студий), указание на продажу долей как отдельных квартир, и контакты продавца. Требуйте провести выездную проверку на предмет нецелевого использования земельного участка.

Шаг 2. Повторное обращение в Прокуратуру (Обжалование отписок). Прокуратура просто переслала ваше заявление чиновникам. Теперь, имея на руках их отказы, вы можете жаловаться на бездействие самой администрации. Что писать: Напишите жалобу на имя вышестоящего прокурора (например, прокурора города или области). Аргументы: Укажите, что администрация подошла к проверке формально. Дом имеет признаки многоквартирного: 12 автономных жилых помещений, 12 кухонь, 12 санузлов, колоссальная нагрузка на коммунальные сети частного сектора (электричество, септик/водопровод), которая не рассчитана на 12 семей. Требование: Требуйте от прокуратуры обратиться в суд в интересах неопределенного круга лиц с иском о признании объекта самовольной постройкой и его сносе (или запрете эксплуатации в качестве многоквартирного дома) на основании ст. 222 ГК РФ.

Шаг 3. Обращение в Налоговую инспекцию (ФНС). Застройщик ведет незаконную предпринимательскую деятельность и организует неприкрытое разделение имущества в коммерческих целях без регистрации юрлица/ИП и уплаты налогов с продажи 12 коммерческих объектов. ФНС очень жестко реагирует на схемы с «долевыми» многоквартирными домами. Направьте жалобу, приложив ссылки на Авито.

Шаг 4. Коллективный иск в суд от соседей (Самый эффективный путь). Если ведомства продолжат присылать отписки, жильцы улицы имеют право сами подать в суд иск о признании постройки самовольной и её сносе/переустройстве. Вы, как соседи, являетесь надлежащими истцами, так как этот дом напрямую нарушает ваши права: Строительные и санитарные нормы: 12 семей будут сливать отходы в септик (если нет центральной канализации), что приведет к затоплению грунтовых вод и ваших участков. Пожарная безопасность: Риск возгорания трехэтажного общежития в частном секторе угрожает вашим домам. Инсоляция: Огромный дом может загораживать свет вашим участкам.

В суде вам нужно будет ходатайствовать о проведении судебной строительно-технической экспертизы. Эксперт зайдет внутрь дома, зафиксирует 12 изолированных студий, признает дом многоквартирным, и суд обяжет застройщика снести его либо перестроить в одноквартирный. По такой схеме в России уже снесены сотни подобных домов.

Что происходит со вторым участком? Прямо сейчас напишите жалобу в Администрацию и Госстройнадзор конкретно по второму участку. Укажите, что застройщик, используя аналогичную мошенническую схему, начал возведение второго многоквартирного дома. Требуйте наложить обеспечительные меры и приостановить строительство до выяснения обстоятельств.

Александр. Вы совершенно правы. На участке ИЖС допускается строить только отдельно стоящий жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи.

Такой дом не может быть разделён на отдельные квартиры-студии и продаваться по долям.

---Максимально допустимая этажность — 3 этажа, высота — не более 20 метров, дом должен иметь один вход и быть рассчитан на одну семью. Если дом фактически используется как многоквартирный (несколько отдельных входов, отдельные кухни и санузлы, продажа по долям), это нарушение.

---Если на участке ИЖС построен объект с признаками многоквартирного дома, это может быть признано нарушением градостроительных норм и самовольной постройкой.

---По статье 222 ГК РФ такой объект подлежит сносу или обязательной легализации через суд с подтверждением соответствия всем нормам. Однако, если дом грубо нарушает назначение участка, легализовать его невозможно.

---Прокуратура и администрация часто формально проверяют только наличие уведомлений о начале и окончании строительства, а не реальное назначение и использование дома. Если в уведомлениях указано «жилой дом», а по факту построен многоквартирный, это основание для признания постройки незаконной, но для этого требуется либо повторная проверка, либо обращение в суд.

---Обжаловать ответ администрации в прокуратуре или суде, указывая на несоответствие фактического использования дома назначению участка.

Запросить выписку из ЕГРН на объект и участок, чтобы узнать, как именно зарегистрирован дом (жилой дом или иное назначение).

---Обратиться в суд с иском о признании постройки самовольной и её сносе, если дом действительно используется как многоквартирный.

Привлечь независимых экспертов (строительных, юридических) для подготовки заключения о несоответствии объекта нормам ИЖС.

---Если дом продаётся по долям как квартиры-студии, это прямое нарушение назначения ИЖС. Даже если администрация не видит нарушений, прокуратура или суд могут принять вашу сторону при наличии доказательств (объявления о продаже, планировки, показания соседей и т. д.).

---Не останавливайтесь на ответе администрации. Соберите доказательства (скриншоты объявлений, фото дома, свидетельские показания), обратитесь к юристу и подавайте жалобу в прокуратуру с требованием провести повторную проверку или инициируйте судебное разбирательство. Всего хорошего.

Здравствуйте. Ваша ситуация очень похожа на схему «многоквартирный дом под видом ИЖС».И это сейчас нередкая схема. Для ИЖС важны не только этажность, отступы и площадь застройки, но и назначение дома.

По закону объект ИЖС это отдельно стоящее здание не выше 3 надземных этажей и 20 метров, которое не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Это прямо указано в п. 39 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ.

А если фактически в доме 12 изолированных студий, отдельные входы/санузлы/кухни, общие коридоры, продажа «квартир-студий» долями — это уже признаки не обычного индивидуального жилого дома, а многоквартирного или доходного дома. То есть администрация неправильно сузила проверку, если смотрела только: «3 этажа, отступы соблюдены, в ЕГРН зарегистрирован как жилой дом». Нужно проверять фактическое использование и объемно-планировочные признаки.

Что делать дальше:

1. Подайте повторное коллективное обращение, но уже не просто “построили многоквартирный дом”, а с конкретными требованиями.

Просите администрацию и архитектуру:

— провести выездной осмотр;

— установить фактическую планировку дома;

— проверить количество самостоятельных жилых помещений/студий;

— проверить наличие общих коридоров, отдельных санузлов, кухонных зон, счетчиков, почтовых ящиков, отдельных входов;

— проверить объявления о продаже «квартир-студий»;

— проверить, соответствует ли фактическое использование участка виду разрешенного использования ИЖС;

— рассмотреть вопрос об обращении в суд о признании объекта самовольной постройкой либо о приведении объекта в соответствие с разрешенным использованием.

Важно: собственник участка обязан использовать землю по целевому назначению и разрешенному использованию ст. 42 Земельного Кодекса РФ. За использование участка не по разрешенному виду предусмотрена ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ.

2. Отдельно жалуйтесь в Росреестр.

Росреестр занимается земельным надзором и может проверять нецелевое использование земельного участка. В жалобе укажите, что участок имеет разрешенное использование «ИЖС», но используется для размещения фактически многоквартирного дома с продажей 12 студий. Приложите скриншоты объявлений с Авито.

Не пишите только «дом большой». Пишите именно: земельный участок используется не под индивидуальное жилищное строительство, а под фактическое размещение многоквартирного дома.

3. Повторно в прокуратуру, но уже жалобу на формальную проверку администрации. Прокуратуре надо писать так: администрация дала формальный ответ, не проверила фактическую планировку, не оценила объявления о продаже студий, не дала правовую оценку продаже долей под видом квартир, не проверила использование второго участка.

Просите прокуратуру:

— проверить законность ответа администрации;

— истребовать материалы проверки;

— проверить признаки самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ;

— проверить нецелевое использование земли;

— при наличии оснований внести представление либо обратиться в суд.

4. По второму строящемуся дому действуйте быстрее. По уже зарегистрированному дому администрация часто отвечает: «право зарегистрировано, всё нормально». По строящемуся объекту проще требовать проверки до завершения и заселения.

Просите проверить:

— подавалось ли уведомление о планируемом строительстве по ст. 51.1 ГрК РФ;

— какие параметры заявлял застройщик;

— указывал ли он, что объект ИЖС не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Такое указание прямо предусмотрено ст. 51.1 ГрК РФ.

— соответствует ли фактическое строительство заявленному ИЖС.

5. Приложите к обращениям:

— скриншоты объявлений Авито, где указано «квартира-студия», цена, адрес/ориентир, телефон продавца;

— можно сделать нотариальный протокол осмотра сайта, если готовы потратиться;

— фото дома: этажность, количество входов, лестничные клетки, отдельные двери, почтовые ящики, парковка, вывески;

— выписки ЕГРН по участкам и дому;

— градостроительный план участка, если получится запросить;

— ответы администрации и прокуратуры;

— коллективное обращение жителей улицы.

Обычные скриншоты тоже полезны, но нотариальный протокол осмотра сайта сильнее, потому что потом объявление могут удалить.

6. Можно идти в суд, но лучше не сразу с требованием «снести дом». Соседи могут обращаться в суд, но им нужно доказать, какие именно их права нарушены: пожарные отступы, инсоляция, нагрузка на подъезд, канализацию, парковку, шум, угроза безопасности, нарушение градостроительных регламентов. Просто фраза «нам не нравится, что рядом квартиры» для суда слабая.

Реалистичные варианты:

✅административный иск по КАС РФ о признании незаконным бездействия администрации, если она формально отписалась и не провела полноценную проверку;

✅иск об устранении нарушений прав собственников соседних участков по ст. 304 ГК РФ, если есть конкретные нарушения;

✅ добиваться, чтобы именно администрация или прокуратура подали иск по ст. 222 ГК РФ о приведении объекта в соответствие или сносе.

Как вариант, вот формулировка для новой жалобы:

«Просим провести проверку не только формальных параметров объекта, но и его фактического назначения и использования. Дом зарегистрирован как объект ИЖС, однако фактически используется и реализуется как многоквартирный дом: размещены объявления о продаже 12 квартир-студий, что свидетельствует о создании самостоятельных жилых помещений и использовании земельного участка с ВРИ ИЖС не по назначению. Просим провести выездной осмотр, проверить планировку, количество изолированных помещений, наличие общих помещений, коммуникаций, отдельных входов/счетчиков, дать оценку признакам многоквартирного дома и принять меры прокурорского/муниципального реагирования, включая обращение в суд при наличии оснований»

И отдельно: если на втором участке строительство ещё идет, по нему обращайтесь срочно! там шанс остановить или хотя бы зафиксировать нарушение выше, чем по уже проданному и заселенному дому.

Здравствуйте!

Смотрите, если прокуратура передала Ваше обращение в архитектуру и администрацию, а те в свою очередь сообщили об отсутствии нарушений, но Вы считаете, что строительство и продажа квартир-студий в доме, зарегистрированном как ИЖС, нарушают закон, можете предпринять следующее.

Согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ, дом, возводимый на участке под ИЖС, должен соответствовать следующим требованиям:

не более трёх надземных этажей;

высота не более 20 метров;

состоять из жилых комнат и подсобных помещений (кухня, санузел и пр.);

быть отдельно стоящим зданием, предназначенным для проживания одной семьи.

В доме, построенном на участке ИЖС, не должно быть отдельных квартир или блок-секций.

Если в доме создано 12 квартир-студий, это может свидетельствовать о нарушении требований к индивидуальному жилому дому.

Кроме того, использование земельного участка должно соответствовать его целевому назначению и виду разрешённого использования (ВРИ).

Для ИЖС это строительство частного жилого дома для одной семьи.

Если участок имеет ВРИ «ИЖС», а на нём построено здание, которое фактически является многоквартирным домом, это может рассматриваться, как использование земли не по целевому назначению (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).

Действия для защиты своих прав

1. Получите выписку из ЕГРН на участок. В ней указан вид разрешённого использования (ВРИ) земли. Это поможет подтвердить, что участок предназначен для ИЖС, а не для многоквартирного строительства.

2. Обратитесь в прокуратуру с жалобой на решение администрации и архитектуры. Если вы считаете, что их вывод об отсутствии нарушений необоснован, можно попросить прокуратуру провести дополнительную проверку. В жалобе укажите, что дом фактически является многоквартирным, а его регистрация в качестве ИЖС нарушает градостроительные нормы.

3. Оспорьте действия администрации и архитектуры в суде. Согласно ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, решения и действия (бездействие) органов государственной власти могут быть обжалованы в суд.

В данном случае можно подать административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения администрации или архитектуры. В заявлении потребуйте признать их действия незаконными и обязать провести повторную проверку.

В исковом заявлении необходимо указать:

наименование суда;

данные истца;

наименование органа, действия которого оспариваются;

описание обстоятельств дела;

обоснование нарушения прав истца;

требование к суду (признать действия незаконными, обязать провести проверку и т.д.);

перечень прилагаемых документов (копия обращения в прокуратуру, ответ администрации и архитектуры, выписка из ЕГРН и пр.).

Срок подачи административного искового заявления составляет 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав.

4. Обратитесь в жилищную инспекцию или другие контролирующие органы. Они могут провести проверку соответствия построенного объекта требованиям градостроительных норм.

Правовое обоснование: п. 39 ст. 1 ГрК РФ, ст. 42 ЗК РФ, ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, ст. 85, 218-220 КАС РФ

Здравствуйте, Александр!

Отвечу на Ваш вопрос так, чтобы не путать Вас в нормах законодательства РФ.

В вашей ситуации есть основания полагать, что строительство дома с признаками многоквартирного на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), нарушает законодательство. Согласно нормам права, на таких участках запрещено возводить многоквартирные дома.

Индивидуальный жилой дом — это отдельно стоящее здание не выше трёх этажей, предназначенное для проживания одной семьи. Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир с отдельными выходами или в помещения общего пользования.

Земельный участок с видом разрешённого использования «ИЖС» нельзя использовать для строительства многоквартирного дома. Это нарушает ст. 42 Земельного кодекса РФ, которая обязывает использовать землю в соответствии с её целевым назначением.

Если дом построен с нарушением вида разрешённого использования земельного участка, он считается самовольной постройкой. В этом случае возможно требование о сносе объекта или приведении его в соответствие с установленными требованиями (например, превращении в объект ИЖС).

Почему органы власти могли не выявить нарушение

дом зарегистрирован как ИЖС, и его параметры (этажность, площадь) формально соответствуют требованиям;

в документах не зафиксировано, что объект предназначен для раздела на отдельные квартиры или «студии»;

не было достаточных доказательств того, что дом фактически используется или планируется к использованию как многоквартирный.

Однако факт продажи «квартир-студий» через Авито может свидетельствовать о фактическом использовании дома как многоквартирного, что противоречит первоначальному назначению участка.

Что можно сделать

Обжаловать решение органов власти в досудебном порядке. Вы можете подать жалобу на действия (бездействие) должностных лиц, которые не выявили нарушение. Порядок обжалования зависит от конкретного органа, но обычно включает обращение к руководителю органа или в вышестоящую инстанцию. В жалобе следует подробно изложить обстоятельства дела, указать на противоречия в выводах органов и приложить доказательства (например, копии объявлений о продаже, фото, видео).

Обратиться в прокуратуру. Прокуратура осуществляет надзор за исполнением законов органами власти. Вы можете подать жалобу в прокуратуру с просьбой провести проверку законности действий (бездействия) органов архитектуры и администрации. Прокуратура может инициировать дополнительные проверки или обратиться в суд в интересах законности.

Подать иск в суд. Если досудебные меры не приведут к результату, можно обратиться в суд с иском о признании постройки самовольной и обязании её сноса или приведения в соответствие с требованиями закона. В качестве основания для иска можно использовать положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ и судебной практики, которая подтверждает, что многоквартирный дом на участке ИЖС — самовольная постройка. В иске необходимо доказать, что объект фактически является многоквартирным (например, с помощью экспертизы, свидетельских показаний, документов о продаже «квартир»).

Вот такая ситуация. Желаю Вам удачи и просто отличного дня!

Здравствуйте. В описанной ситуации ключевое значение имеет не то, как объект зарегистрирован в ЕГРН, а фактический способ его использования. Если на участке ИЖС фактически создан многоквартирный дом с отдельными студиями, самостоятельным заселением разных лиц, признаками общего имущества, множеством санузлов, отдельными счетчиками, объявлениями о продаже "квартир", то это может свидетельствовать о нарушении градостроительного и земельного законодательства.

Сама по себе регистрация дома как объекта ИЖС еще не означает законность его фактического использования. Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что суд оценивает именно реальные характеристики объекта. На землях ИЖС допускается строительство индивидуального жилого дома для проживания одной семьи. Это предусмотрено ст. 16 Жилищного кодекса РФ, ст. 48, 49 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 85 Земельного кодекса РФ.

Очень распространенная схема - оформление фактического многоквартирного дома как "жилого дома", а затем продажа долей с выделением "студий". Формально продается доля в праве собственности, но фактически - отдельная квартира. Если имеется 12 самостоятельных помещений, реклама "квартир-студий", отдельные входы или коммуникации, это уже серьезный аргумент для проверки.

В вашей ситуации я бы рекомендовал действовать не через одно заявление, а одновременно по нескольким направлениям.

Во-первых, запросите через Росреестр выписку ЕГРН на оба участка и оба дома. Нужно посмотреть:

какой вид разрешенного использования земли;

кадастровую площадь;

сколько собственников;

как зарегистрирован объект;

есть ли сведения о реконструкции;

есть ли долевая собственность.

Во-вторых, зафиксируйте доказательства фактического использования дома как многоквартирного:

скриншоты объявлений с Авито;

фото отдельных входов;

фото почтовых ящиков, счетчиков;

объявления о продаже "квартир";

количество автомобилей;

показания соседей;

возможную рекламу "студий".

Особенно важно сохранить объявления с формулировками "квартира", "студия", "апартаменты", "12 студий" и т.д.

В-третьих, подавайте повторное обращение уже не только в прокуратуру, а:

в Госстройнадзор;

в Росреестр;

в орган муниципального земельного контроля;

в налоговую инспекцию;

в МЧС.

Нужно ставить вопрос не просто о "строительстве дома", а о:

нецелевом использовании земельного участка;

самовольной реконструкции;

создании объекта с признаками многоквартирного дома;

нарушении противопожарных норм;

возможном обходе требований к МКД.

Отдельно укажите, что администрация ограничилась формальной проверкой параметров ИЖС, но не проверила фактическое использование объекта.

Также важно понимать, что при массовой продаже долей могут нарушаться требования Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Иногда такие сделки потом признаются притворными по ст. 170 Гражданского кодекса РФ.

Если органы продолжают бездействовать, жители вправе обратиться в суд с административным иском по Кодексу административного судопроизводства РФ об оспаривании бездействия администрации и требований провести надлежащую проверку. Также возможно обращение прокурора в суд с иском о запрете эксплуатации объекта не по назначению.

Дополнительно можно проверить, выдавалось ли уведомление о планируемом строительстве и уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства. Эти документы обычно есть в администрации. Если по факту построен многоквартирный дом, а уведомление выдавалось на ИЖС, это отдельный предмет для проверки.

То, что сейчас строится второй аналогичный дом, может говорить о систематической схеме застройки. Это тоже стоит отдельно указывать во всех жалобах.

Здравствуйте. Ситуация, которую вы описываете, является типичным примером злоупотребления правом при строительстве так называемых «таунхаусов» или многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Ваше обращение в прокуратуру было формально перенаправлено в орган местного самоуправления (архитектуру, администрацию), что является стандартной практикой, но в данном случае, судя по ответу, проверка проведена поверхностно.

Юридическая суть проблемы:

Основной признак, отличающий Индивидуальный Жилой Дом (ИЖС) от Многоквартирного Дома (МКД), — это наличие общего имущества за пределами квартир (лестничные клетки, подвал, чердак, крыша, инженерные сети, обслуживающие более одного помещения, земельный участок под домом). Если эти элементы есть и их раздел технически невозможен без разрушения дома, это не ИЖС, а многоквартирный дом.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Земли ИЖС предназначены для проживания одной семьи в одном доме ( ст. 39.18 Земельного кодекса РФ). Строительство многоквартирного дома на ИЖС — прямое нарушение ст. 42 Земельного кодекса РФ (использование земли по целевому назначению) и ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (разрешение на строительство ИЖС не может быть выдано на МКД).

Что можно сделать сейчас (пошагово):

Подача жалобы в прокуратуру повторно, но с юридически грамотной аргументацией. Вам нужно указать, что ответ администрации о «соответствии параметрам» незаконен, так как он не проверял фактическое количество изолированных помещений и наличие общего имущества. Ссылайтесь на ст. 16 ЖК РФ и «Обзор практики разрешения споров…» Верховного Суда РФ (например, Определение ВС РФ от 24.12.2019 № 69-КГ19-13), где указано: если дом состоит из нескольких обособленных частей, каждая из которых имеет выход на землю (или общий коридор), это многоквартирный дом, а не ИЖС.

Заявление в Росреестр (Управление Росреестра по вашему региону). Ваш главный козырь: если дом уже зарегистрирован как ИЖС на одного человека, а продаются именно «доли» в праве с выделением конкретных студий (физическое выделение помещений), это может быть мошенничество (ст. 159 УК РФ). Формально продается доля в праве на дом, фактически — квартира. Росреестр обязан проверить, не является ли такой раздел (12 студий) фактическим созданием многоквартирного дома без разрешения. Нарушение — ст. 7.1 УК РФ (нецелевое использование земли) и ст. 9.5 КоАП РФ (строительство без разрешения, если строение не соответствует статусу ИЖС).

Жалоба в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). ГЖИ проверяет факт самовольного перевода ИЖС в МКД. Если в доме более 2-х квартир, он должен соответствовать нормам МКД (противопожарные, санитарные). Отсутствие этих норм — основание для обращения в суд о признании строения самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

Обращение в суд. Если администрация и прокуратура бездействуют, вы как житель имеете право обратиться в районный суд с иском о признании здания самовольной постройкой. Иск подается через администрацию (она является ответчиком, так как выдала разрешение на ИЖС). В иске требуйте снос дома, так как он создает угрозу жизни (отсутствие правильных пожарных проездов, перегрузка инженерных сетей в частном секторе).

Важнейшая статья, на которую нужно ссылаться при продаже «квартир-студий»:

ст. 159.4 УК РФ (мошенничество в сфере предпринимательской деятельности). Продавец знает, что на ИЖС нельзя продавать квартиры, но делает это. Формально он продает доли в праве на дом (что не запрещено), но фактически — это прикрытие для строительства МКД без подключения к городским сетям и без уплаты налогов.

Рекомендация:

Наймите юриста по земельным/гражданским делам. Напишите коллективное исковое заявление (5-10 подписей соседей). В иске укажите: «Строительство многоквартирного дома на участке ИЖС является грубым нарушением ст. 1, 7, 42 Земельного кодекса РФ и ст. 2, 16 Жилищного кодекса РФ, что создает угрозу обрушения, пожаров и перегрузки инфраструктуры». Требование — признать объект самовольной постройкой и обязать застройщика снести его за свой счет (ст. 222 ГК РФ).

Если администрация отказывается идти в суд, подайте административный иск на бездействие администрации (ст. 218 КАС РФ).

С уважением Светлана Б

Здравствуйте, уважаемый Александр !

В данном конкретном Вашем случае, желательно бы ознакомиться с документами для дачи правовой оценки. Согласно ст. 11, ч. 3 ст. 39 Федерального закона № 52- ФЗ от 30 марта 1999 года «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» граждане и организации в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны выполнять требования санитарного законодательства, и градостроительных норм (т.к.. дом фактически многоквартирный).

Из разъяснений, данных в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав' следует, что, применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения

Таким образом, с юридической точки зрения, необходимо направить жалобу и в Администрацию города и ГЖИ для проведения проверки за незаконные действия, самоуправство и привлечение виновных лиц к ответственности.

В противном случае, возможно, обратиться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Рад был помочь !

Здравствуйте!

Судя по описанию вопроса, по документам застройщик не регистрировал многоквартирный дом, фактически построил дом, который по внешним габаритам (три этажа) подходит под параметры индивидуального жилья, и зарегистрировал его по упрощенной схеме. Квартиры-студии, которые он продает через сайт объявлений, юридически оформляются не как отдельные квартиры, а как доли в праве общей долевой собственности на один большой дом и земельный участок (например, 1/12 доли). Именно поэтому местная администрация не видит никаких нарушений.

Но есть нюансы и пути решения. Согласно статье 1 Градостроительного кодекса, объект индивидуального жилищного строительства - это здание, которое не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Наличие обособленных кухонь, санузлов, отдельных входов и счетчиков учета для каждого помещения прямо указывает на то, что фактически возведен многоквартирный дом.

Строительство многоквартирного дома на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, является нарушением. Согласно статье 222 Гражданского кодекса, здание, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является самовольной постройкой. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования.

——————-

Однако, только чтобы доказать факт самовольной постройки и допущенных нарушений формальных действий будет недостаточно. Это не просто. Готовьтесь к активным действиям, направление двух или трех формально составленных жалоб к благоприятному результату не приведет.

Начните с фиксации факта продажи именно изолированных помещений. Для этого сделайте скриншоты всех объявлений на сайте, где видно планировки студий и обещания продать именно отдельное жилье. Также сделайте фотографии дома, где видны признаки МКД (большое количество входных дверей, множество выведенных труб вентиляции, кондиционеров или электрических счетчиков). Составьте очень подробное и аргументированное обращение в Государственный строительный надзор (Госстройнадзор). Именно этот орган контролирует соблюдение норм при строительстве многоквартирных домов. Просите провести выездную проверку объекта, так как он обладает всеми техническими признаками многоквартирного дома и возводится без необходимой проектной документации и экспертизы. Формальную жалобу отпишут “отпиской», поэтому рекомендую постараться. Ссылайтесь на нормы закона, пишите подробно и аргументировано.

——————

Кроме того, направьте обращение в Росреестр. Просите привлечь собственника участка к административной ответственности (статья 8.8 КоАП) за нецелевое использование земли, так как на участке для индивидуального жилья фактически организован коммерческий проект по возведению многоквартирного жилья.

Жалуйтесь в вышестоящую прокуратуру. Просите признать незаконным бездействие органа местного самоуправления, а также просите прокурора обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки в интересах неопределенного круга лиц. Но опять же - формально составленные жалобы никто изучать не будет, подойдите к вопросу основательно.

——————-

Отдельно обращу Ваше внимание, что На стандартный дом ИЖС выделяется определенная мощность электроэнергии (обычно 15 кВт) и лимиты по водоотведению. Для 12 квартир-студий этого катастрофически мало. Если застройщик не получал технические условия на многоквартирный дом (а он их не получал), сети не выдержат. Вам и соседям нужно написать заявления в ресурсоснабжающие организации. Просите провести внеплановую проверку объекта на предмет незаконного превышения выделенных мощностей и несанкционированного подключения коммуникаций. Предупредите в обращении ресурсоснабжающую организацию о риске аварий на линии из-за скрытой эксплуатации многоквартирного дома. Часто именно энергетики становятся инициаторами судов с такими застройщиками.

——————

Параллельно пожалуйтесь в налоговую и БЭП (полиция). Застройщик покупает участки, делит их, строит дома и массово распродает помещения. Это не реализация личного имущества, а чистой воды системный бизнес, который, скорее всего, ведется в серую для ухода от налогов. Просите провести проверку физического лица на предмет ведения незаконной предпринимательской деятельности без образования юридического лица. Помимо этого, Вы должны заявить, что просите проверить факты уклонения от уплаты налогов в особо крупном размере при продаже долей.

——————

Неплохо будет направить обращение в МЧС.

Участок в 4 сотки крайне мал для трехэтажного дома. Наверняка нарушены нормы отступов от границ Ваших участков. Кроме того, 12 семей будут производить огромное количество канализационных стоков. Если там нет центральной канализации, а вырыт септик, он неизбежно отравит грунтовые воды соседям. Просите провести проверку соблюдения противопожарных расстояний между зданиями, так как плотная застройка угрожает Вашим домам.

——————

Обратитесь в Роспотребнадзор, просите проверить соблюдение санитарно-эпидемиологических норм при организации водоотведения данного объекта.

———————-

Если надзорные органы продолжат отвечать отписками, Вы и Ваши соседи имеете полное право самостоятельно обратиться в суд.

Рекомендую Вам объединить усилия с соседями, так как коллективные обращения и иски всегда рассматриваются более тщательно. К составлению жалоб подойдите основательно, на формальные обращения придут ответы - отписки. Удачи! Буду рад, если смог помочь.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, на участках ИЖС можно строить только индивидуальные жилые дома, которые должны быть отдельно стоящими и не более трех этажей.

Многоквартирные дома могут строиться только на земельных участках, предназначенных для этой цели, например, на землях для многоэтажного строительства.

Продажа квартир-студий в доме, построенном на участке ИЖС, также является нарушением. В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, строительство многоквартирных домов должно осуществляться с соблюдением определенных правил, включая получение разрешений и соблюдение прав дольщиков.

Если дом зарегистрирован как ИЖС, то продажа отдельных квартир в нем недопустима.

Ответы прокуратуры и администрации о том, что нарушений нет, могут быть основаны на формальных признаках соответствия границ и площади застройки. Однако это не отменяет фактического нарушения норм градостроительного законодательства.

Важно понимать, что если дом действительно имеет признаки многоквартирного, то его регистрация как ИЖС может быть оспорена.

Вы можете подать жалобу в вышестоящие органы или в суд на действия местной администрации и прокуратуры, указав на нарушение градостроительных норм. Важно собрать доказательства, такие как фотографии, объявления о продаже и другие документы.

Сообщите о нарушении в Росреестр, который может провести проверку и внести изменения в кадастровые записи, если будет установлено, что дом действительно является многоквартирным.