Обязан ли арендодатель выдавать чеки и платить налоги при сдаче жилья?

Ираклий, добрый день!

Сдача квартиры в аренду физическим лицом облагается налогом вне зависимости от того, оформлен ли статус самозанятого, индивидуального предпринимателя или арендодатель остаётся обычным физлицом. Самозанятый статус позволяет легально сдавать жильё, упрощает налоговый учёт, снижает налоговую ставку и даёт возможность официально выдавать чеки через приложение, а не приобретать кассу.

Правовое обоснование

Физлицо без статуса самозанятого:

Согласно ст. 208, 209, 210, 227 Налогового кодекса РФ (НК РФ), доходы от сдачи жилья в аренду облагаются НДФЛ по ставке 13% (или 15% с 2021 года для доходов свыше 5 млн руб. в год).Арендодатель обязан самостоятельно подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог до 15 июля года, следующего за отчётным (ст. 229, 228 НК РФ).

Самозанятый (НПД):

Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ позволяет физлицам сдавать жильё как самозанятым, платить налог на профессиональный доход по ставке 4% (если арендаторы — физлица), 6% (если юрлица).

Самозанятый не обязан покупать кассу — чеки формируются в приложении «Мой налог» (ст. 14, 15 Закона № 422-ФЗ).

Не требуется подавать декларацию — налог считается и удерживается автоматически.

Возможные варианты исхода:

Почему физлицо становится самозанятым:

Снижение налоговой ставки (с 13% до 4%).

Упрощение налогового учёта и отсутствие необходимости подавать декларацию.Легальность и возможность выдавать официальные чеки без кассы.

Снижение риска налоговых претензий и штрафов за неуплату налогов.

Возможность официально подтвердить доходы (например, для получения кредита).

Можно ли сдавать квартиру без статуса самозанятого:

Да, можно, но при этом нужно самостоятельно подавать декларацию 3-НДФЛ и платить НДФЛ.

Отсутствие чеков не освобождает от обязанности платить налог, и при выявлении факта сдачи жилья без уплаты налога возможны штрафы (ст. 122 НК РФ).

Пошаговый алгоритм действий для арендодателя:

Вариант 1. Оставаться физлицом:

Заключить письменный договор аренды.

Получать арендную плату.

До 30 апреля года, следующего за отчётным, подать декларацию 3-НДФЛ.

До 15 июля уплатить налог 13% (или 15%).

Вариант 2. Зарегистрироваться как самозанятый:

Зарегистрироваться в приложении «Мой налог».

Вносить каждую оплату аренды в приложение, формируя чек.

Оплачивать налог (4% или 6%) по уведомлениям приложения (до 25 числа следующего месяца).

Не требуется подавать декларацию.

Значимые сроки:

Для физлиц: подача декларации — до 30 апреля, уплата налога — до 15 июля.

Для самозанятых: уплата налога — до 25 числа следующего месяца.

Документы:

Договор аренды.

Квитанции/чеки (для подтверждения доходов и при спорах).

Для самозанятых — регистрация в приложении «Мой налог».

Орган или инстанция для обращения:

Налоговая инспекция (ФНС России).

Риски и последствия бездействия:

Неуплата налога — штраф 20% от суммы неуплаченного налога (ст. 122 НК РФ), пени.

Возможность доначисления налога за 3 года (ст. 113 НК РФ).

Проблемы при попытке подтвердить доход (например, для получения кредита).

Итог:

Стать самозанятым выгодно из-за меньшей налоговой нагрузки, упрощённого учёта и легализации доходов.