Обязана ли администрация предоставить новую квартиру при сносе аварийного дома по соцнайму?

Станислав Павлович, добрый день. Нанимателям по договору социального найма при расселении аварийного дома предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, отвечающее установленным требованиям и находящееся в границах того же населённого пункта. Переселение в непригодное или неблагоустроенное жильё является нарушением законодательства.

Собственники приватизированных квартир в аварийном доме имеют право на выкупную цену (денежное возмещение), а предоставление другого жилого помещения взамен возможно только по соглашению с собственником .

Региональные адресные программы переселения реализуются в соответствии с жилищным законодательством и не содержат исключений, позволяющих предоставлять нанимателям жильё, не отвечающее требованиям благоустроенности и пригодности для проживания.

Порядок предоставления жилья при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции регулируется Жилищным кодексом РФ (статьи 32, 86–89); Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (статья 16); Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным.

Для нанимателей закон устанавливает императивное правило: при выселении из аварийного дома им предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

В соответствии со статьёй 89 ЖК РФ, предоставляемое жильё должно одновременно отвечать следующим требованиям:

Благоустроенность: применительно к условиям соответствующего населённого пункта (наличие коммунальных удобств, принятых в данной местности)

Равнозначность: общая площадь нового помещения не может быть меньше общей площади ранее занимаемого жилья

Соответствие установленным требованиям: помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, не иметь дефектов, создающих угрозу жизни и здоровью

Местоположение: в границах того же населённого пункта (за исключением случаев, когда с письменного согласия граждан допускается переселение в другой населённый пункт того же субъекта РФ)

Компенсационный характер такого обеспечения подтверждён правовой позицией Конституционного Суда РФ: целью законодателя является предоставление гражданам равноценного жилья взамен утраченного, а не улучшение или ухудшение жилищных условий.

Предоставление жилья в ветхом или аварийном фонде не соответствует требованиям статьи 89 ЖК РФ, поскольку такое помещение не может считаться благоустроенным и отвечающим установленным санитарным и техническим нормам. Факт признания дома аварийным означает, что жилые помещения в нём непригодны для проживания .

Законодательство не содержит норм, позволяющих при расселении аварийного дома предоставлять нанимателям по договору социального найма жилые помещения в домах, которые:

- признаны аварийными или непригодными для проживания;

- не отвечают требованиям благоустроенности применительно к данному населённому пункту;

- не соответствуют санитарным и техническим нормативам.

Пункт 38 Положения, утверждённого Постановлением Правительства № 47, прямо устанавливает, что жилые помещения, расположенные в домах, техническое состояние которых характеризуется снижением несущей способности и создаёт опасность для пребывания людей, признаются непригодными для проживания, а дома — аварийными и подлежащими сносу .

Согласно статье 16 Федерального закона № 185-ФЗ, переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством, то есть по тем же правилам статьи 89 ЖК РФ.

Судебная практика последовательно исходит из того, что предоставление нанимателю жилья, не отвечающего требованиям благоустроенности и равнозначности, является нарушением его прав и может быть обжаловано в суде. Если орган местного самоуправления предлагает квартиру в доме, который сам находится в ветхом состоянии или не отвечает нормативам благоустройства, наниматель вправе отказаться от такого предложения и требовать предоставления надлежащего жилья.

Включение дома в региональную программу расселения даёт гарантию предоставления благоустроенного жилья. Очерёдность определяется датой признания дома аварийным, приоритет — домам с угрозой обрушения. Если предлагаемое жильё не соответствует требованиям статьи 89 ЖК РФ (меньшая площадь, отсутствие коммунальных удобств, расположение в аварийном доме), следует письменно отказаться от такого варианта и обратиться в суд.

В случае нарушения прав вы можете обжаловать действия (бездействие) органов местного самоуправления в прокуратуру или в суд общей юрисдикции.

Сроки расселения устанавливаются региональной программой, но если дом представляет непосредственную угрозу обрушения, граждане вправе требовать внеочередного переселения, в том числе в маневренный жилищный фонд.