Можно ли зарегистрировать небольшое строение как сарай или гараж при продаже участка?

Это очень правильный и внимательный вопрос, который показывает, что вы понимаете риски рынка недвижимости. Давайте разберем его по пунктам, так как здесь смешаны правовые нормы и практика безопасности сделок.

Короткий ответ на вопрос «Можно ли оформить домик как сарай/баню/гараж?»

Да, собственник вправе зарегистрировать любое некапитальное или вспомогательное строение как хозпостройку (сарай, баню, гараж). Но есть три «НО»:

Если домик имеет признаки жилого дома (фундамент, стены, перекрытия, печное или электрическое отопление, подключение к коммуникациям для круглогодичного проживания) — по закону его обязаны оформить как жилой дом, иначе налоговая или суд могут переквалифицировать его.

Зарегистрировать сарай или баню можно только как объект вспомогательного использования — без права регистрации в нем людей, без адреса (часто), с кадастровой стоимостью в разы ниже.

Если строение очевидно некапитальное (например, каркасник с брезентовой крышей) — его вообще нельзя зарегистрировать как объект недвижимости (только как движимое имущество, но свидетельство Росреестра на него не дадут).

Постройка капитальная? Какой фундамент? Расстояние до участка соседа?

Оформление жилого домика как сарая, бани или гаража не допускается. Если строение используется как жилое, оно должно быть оформлено соответствующим образом. Покупка участка с незарегистрированными постройками действительно сопряжена с серьезными рисками.