Правомерно ли РСО завышать площадь при расчете ЖКХ, игнорируя документы о собственности?

Здравствуйте!

В данном конкретном Вашем случае завышение площади при расчёте платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ со стороны ресурсоснабжающей организации (РСО) является неправомерным.

Правила предоставления коммунальных услуг (утверждены постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354). В них закреплено, что при расчёте платы за коммунальные услуги используются данные о площади жилого помещения, содержащиеся в документах государственного технического учёта, а при расхождении — приоритет имеют сведения из ЕГРН.

За необоснованное завышение площади при расчёте ЖКУ РСО может быть привлечена к ответственности. Например, за нарушение порядка расчёта платы за содержание жилого помещения, повлёкшее необоснованное увеличение её размера, организация обязана уплатить собственнику штраф в размере 50% величины превышения начисленной платы над размером, который следовало начислить.

Также подобные действия могут квалифицироваться как нарушение прав потребителя и влекать административную ответственность по статьям о введении в заблуждение (например, ст. 14.7 КоАП РФ).

Вам необходимо незамедлительно обратиться с жалобой в ГЖИ и Прокуратуру для проведения проверки за незаконные действия и самоуправство и привлечения виновных лиц к ответственности (ст.10 ФЗ о прокуратуре РФ).

В противном случае Вы вправе обжаловать незаконные действия и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Удачи

Здравствуйте!

Давайте разложим всё по полочкам. Я бы сказал так: действия РСО в вашей ситуации незаконны. И вот почему.

Почему РСО не права

По закону (в том числе согласно Жилищному кодексу РФ и Правилам предоставления коммунальных услуг № 354) для расчёта платы за коммунальные услуги (отопление, содержание жилья, капремонт) берётся площадь, которая зафиксирована в ваших правоустанавливающих документах — в ЕГРН и техническом паспорте. РСО не имеет права самостоятельно «додумывать» к вашей площади доли от вспомогательных помещений (душевые, туалеты, кухни, коридоры), если эти площади не оформлены в вашу личную или долевую собственность.

Тот факт, что дом раньше был общежитием, а после перевода в МКД сделали перенумерацию, не даёт РСО права менять базу для расчёта. Если в документах у вас 29 кв. м, то и в расчётах должна фигурировать эта цифра.

Что касается аргумента про инженерные сети: если в вашей секции физически нет труб отопления, а общие зоны этажа не обслуживают вашу комнату, это дополнительный аргумент. Вы не должны платить за содержание того, чем фактически не пользуетесь и что не относится к вашему жилому помещению.

А вот про ст. 14.7 КоАП РФ: напрямую квалифицировать действия РСО как «обман потребителей» сразу не получится. Эта статья применяется, когда есть явный умысел на введение в заблуждение при реализации товара или услуги. В случае с ЖКХ чаще речь идёт о нарушении жилищного законодательства и правил расчёта. Но сам факт завышения базы для начисления — это нарушение ваших прав как потребителя, и это основание для жалобы.

Что делать

Я рекомендую действовать пошагово:

Напишите официальную претензию в РСО. В тексте чётко изложите суть: «В правоустанавливающих документах (прилагаю копии) указана площадь 29 кв. м. Прошу произвести перерасчёт, исключив из расчётов самостоятельно добавленную долю вспомогательных помещений (46,5 кв. м). В обоснование прилагаю план этажа, свидетельствующий об изолированности секций и отсутствии инженерных сетей в общих зонах». Приложите копии свидетельства о собственности, технического паспорта, плана этажа. Дайте организации срок (например, 30 дней) на ответ и перерасчёт.

Если ответа нет или он вас не устроил — обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Это профильный надзорный орган в сфере ЖКХ. Именно туда чаще всего идут, когда РСО или УК неправильно считают платежи. Приложите к жалобе копию претензии, ответ РСО (если есть), все документы. ГЖИ проведёт проверку и может выдать предписание об устранении нарушений.

Только после этого имеет смысл писать в прокуратуру. Прокуратура осуществляет общий надзор, и если вы покажете, что другие органы бездействовали, она может вмешаться. Но начинать с ГЖИ эффективнее — у неё есть прямые инструменты воздействия на РСО.

Как составить жалобу в прокуратуру (если дойдёт до этого)

В жалобе нужно:

чётко описать ситуацию (что делает РСО, какие нормы закона нарушаются);

сослаться на конкретные статьи (ЖК РФ, Правила № 354);

указать, какие шаги вы уже предприняли (претензия в РСО, обращение в ГЖИ) и какой был результат;

приложить все собранные доказательства (копии документов, расчёты, ответы организаций);

сформулировать просьбу: провести проверку, дать оценку действиям РСО, принять меры прокурорского реагирования.

Несколько советов

Сохраняйте все документы и переписку — это будет доказательной базой.

Если ситуация сложная, имеет смысл проконсультироваться с юристом, который специализируется на жилищном праве. Он поможет грамотно выстроить позицию и, при необходимости, представит ваши интересы в суде (если дело дойдёт до взыскания излишне уплаченных сумм).

Удачи в решении вопроса! Главное — не оставляйте это без внимания, ваши права защищены законом.

Выбирайте сами лучший ответ!Иначе за Вас это сделает система автоматически.

Здравствуйте, уже одно то. что у вас 1/3 доля в общедолевой собственности, говорит о том, что имеется и общедолевая собственность на все места общего пользования, которая делится на все квартиры на этаже. и замыкаются эти места общего пользования или нет. все расходы по ним. делят на всех собственников квартир.

--- Отдельного права общей долевой собственности «на все квартиры этажа» не возникает. Почему? Потому что по закону (в частности, согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ) у собственников помещений в многоквартирном доме уже есть общее имущество по умолчанию. Это то, что физически обслуживает более одной квартиры: лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, крыши, ограждающие конструкции, оборудование (например, насосы, распределительные щиты), которое обслуживает несколько квартир. И это общее имущество принадлежит собственникам автоматически, в силу закона, независимо от того, есть ли у кого-то из жильцов конкретная доля в нём.

---Так что фраза «общедолевая собственность на все квартиры на этаже» — это не юридический термин и не отражает действительности. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений в доме в силу закона, а не распределяется между ними как «общая долевая собственность только на один на этаж». Если Вам нужна более развёрнутая информация, можем её подготовить. С уважением! ☘

Здравствуйте!

Смотрите, в данном случае действия РСО неправомерны.

Начисление платы исходя из площади 46,5 кв. м при вашей фактической доле в 29 кв. м является нарушением Ваших прав, как собственника.

Ваш дом был переведен из статуса общежития в многоквартирный жилой дом. При этом бывшие секции общежития юридически стали отдельными квартирами (у каждой свой кадастровый номер и адрес, например, «кв. 3, к. 7»).

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг (ПП РФ № 354) и Жилищному кодексу РФ, для собственников помещений в многоквартирном доме (а не в коммунальной квартире) действует следующее правило:

1) Плата за отопление, содержание жилья и капитальный ремонт начисляется строго по площади вашего изолированного помещения (т.е. 29 кв. м), так как эти услуги потребляются внутри вашей квартиры .

2) Места общего пользования (кухни, коридоры, душевые на этаже) уже входят в состав общедомового имущества. Их площадь не «прибавляется» к площади вашей квартиры для расчета указанных услуг

Исключение: услуги на общедомовые нужды (ОДН) - вода, электричество, водоотведение для общих зон. Они распределяются между всеми квартирами пропорционально площади жилых помещений, но это не добавление к Вашей жилой площади, а отдельная строка в квитанции

Почему не применим расчет «как в коммунальной квартире»

РСО, вероятно, пытается применить методику для коммунальных квартир (где площадь мест общего пользования делится между собственниками комнат), но это ошибочно.

Для коммунальной квартиры: расчет ведется от общей площади коммунальной квартиры (жилые комнаты + кухня + коридор) .

Для вашего случая (переведенное общежитие): каждая секция это отдельная квартира со своей изолированной площадью.

Душевые и кухни на этаже это уже общее имущество всего дома, а не «общая площадь Вашей коммунальной квартиры»

Нарушены следующие нормы:

ст. 154 ЖК РФ - разделяет плату за жилое помещение (по площади вашей квартиры) и плату за коммунальные услуги (индивидуальное потребление + ОДН).

ПП РФ № 354 (Правила предоставления коммунальных услуг) - регламентирует порядок расчета. Для собственников квартир расчет ведется по площади жилого помещения, а не по «условной общей площади секции».

ст. 157 ЖК РФ - размер платы за отопление, содержание и капремонт зависит от площади жилого помещения, а не от наличия вспомогательных помещений.

Порядок действий:

1. Напишите письменное заявление в РСО с требованием перерасчета.

В шапке укажите адресата (название РСО), свои ФИО, адрес, контакты.

2. В тексте заявления укажите:

что дом является многоквартирным (переведен из общежития);

что квартира (секция) имеет изолированную площадь 29 кв. м согласно выписке из ЕГРН и техническому паспорту;

что начисление по площади 46,5 кв. м неправомерно;

просите произвести перерасчет за весь период некорректных начислений и прекратить нарушения.

4. Приложите копии документов:

свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРН);

технический паспорт помещения (где указана площадь 29 кв. м);

квитанции с ошибочными начислениями.

5. Отправьте заявление заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (чтобы было доказательство подачи).

Если РСО откажет

Если ответ будет отрицательным или его не будет в течение 30 дней, действуйте в следующем порядке:

ГЖИ - как основной контролирующий орган. Напишите жалобу с приложением копий документов и ответа РСО (если есть). ГЖИ обязана провести проверку и выдать предписание об устранении нарушений.

Роспотребнадзор - если считаете, что Вас ввели в заблуждение (ст. 14.7 КоАП РФ обсчет потребителя).

Прокуратура - если предыдущие инстанции бездействуют.

Суд - для взыскания излишне уплаченных сумм и компенсации морального вреда.

Правовое обоснование: ст. 20, 154, 157 ЖК РФ, ст. 40 ЗЗПП, Правила предоставления коммунальных услуг (ПП РФ № 354), ст. 10 ФЗ "О прокуратуре РФ", ст. 14.7 КоАП РФ, ст. 131-132 ГПК РФ

Почему действия РСО незаконны

Ваше негодование абсолютно обоснованно. Расчет платы за жилищно-коммунальные услуги должен основываться исключительно на документально подтвержденной площади помещения, которая принадлежит вам на праве собственности.

Главные нарушения со стороны РСО:

Игнорирование правоустанавливающих документов: Ваша собственность на две комнаты общей площадью 29 кв.м. зарегистрирована в ЕГРН. Это единственный и бесспорный документ, определяющий ваш объект права собственности. РСО не вправе пересматривать его по своему усмотрению, ссылаясь на технические особенности старого общежития .

Неправомерное включение в расчет мест общего пользования: То, что РСО добавляет к вашей площади «самостоятельно рассчитанную долю от всех площадей вспомогательных помещений» (душевые, туалеты, кухни, коридоры), является незаконным. Плата за коммунальные услуги, в частности за отопление и содержание общего имущества (лифт, капремонт) , должна начисляться по правилам для многоквартирного дома: вы оплачиваете либо по нормативу, либо по показаниям общедомового прибора учета, а площадь вашей квартиры используется только как коэффициент для распределения этих общедомовых расходов . При этом общая площадь вашей квартиры (29 кв.м.) не меняется. Важно отметить, что подобные споры уже были предметом судебных разбирательств. В одном из дел суд указал, что сам по себе перевод общежития в многоквартирный дом и перерасчет платы за ЖКУ с применением повышающих коэффициентов не является незаконным, если он проведен в установленном порядке и не нарушает прав граждан . Однако в вашем случае нарушение заключается в том, что РСО игнорирует официальную площадь, указанную в ЕГРН, что прямо противоречит закону.

📝 Ваш план действий: пошаговая инструкция

Не стоит мириться с этой ситуацией. Ваша главная цель — добиться, чтобы РСО применяла в расчетах площадь, указанную в вашей выписке из ЕГРН.

1. Официальная претензия в РСО

Это ваш первый и обязательный шаг. Подготовьте письменную претензию в адрес РСО.

В чем суть: Требуйте произвести перерасчет платы за все услуги, где используется неверная площадь, и впредь начислять плату строго на основании площади, указанной в ЕГРН. Приложите копии правоустанавливающих документов.

Юридическое обоснование: Ссылайтесь на ст. 14.7 КоАП РФ (обман потребителей). Направьте заявление ценным письмом с описью вложения или через личный кабинет на сайте РСО. Вы получите официальный ответ, который пригодится для дальнейших жалоб.

2. Жалоба в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ)

Это надзорный орган, который следит за правильностью начисления платы за ЖКУ. Если РСО проигнорирует вашу претензию или ответит отказом, подайте жалобу в ГЖИ с приложением всех документов. ГЖИ проведет проверку и может выдать РСО предписание об устранении нарушений.

3. Обращение в Генеральную прокуратуру

Для жалобы в Прокуратуру, в том числе в Генеральную, нужно четко указать, что РСО, игнорируя закон и данные ЕГРН, занимается самовольным пересмотром площади вашей собственности, что влечет за собой незаконное увеличение платы. Это подпадает под признаки мошенничества и нарушения прав потребителей. Приложите план этажа, копию свидетельства о собственности и копию ответа от РСО (если он есть). В жалобе подробно опишите всю ситуацию, как вы сделали здесь.

4. Судебный иск

Если ни одна из надзорных инстанций не поможет, вы имеете право обратиться в суд с иском:

О признании действий РСО незаконными.

Об обязании РСО производить расчет платы на основании площади из ЕГРН.

О перерасчете незаконно начисленных сумм.

Это долгий, но эффективный способ защиты .

📑 Как составить эффективную жалобу в Прокуратуру

Поскольку вы планируете обращаться в Генеральную прокуратуру, ваше обращение должно быть юридически грамотным. Вот его структура:

«Шапка» документа: В правом верхнем углу укажите адресата (прокурору соответствующего района/города или в Генеральную прокуратуру РФ) и ваши данные: ФИО, адрес регистрации/проживания, контактный телефон, адрес электронной почты.

Заголовок: «ЖАЛОБА на неправомерные действия ресурсоснабжающей организации».

Описание обстоятельств: Подробно, но без эмоций, изложите суть проблемы. Укажите, что вы являетесь собственником комнат №7 и №8 в кв. №3 общей площадью 29 кв.м. (подтверждено ЕГРН). Опишите, как РСО самовольно увеличила эту площадь до 46,5 кв.м., прибавив долю мест общего пользования. Сошлитесь на прилагаемые копии документов.

Правовое обоснование: Укажите, что данные действия являются нарушением ст. 14.7 КоАП РФ (обсчет потребителей), а также нарушают ваши права как потребителя, установленные Жилищным кодексом РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг.

Просьба (чего вы просите у прокуратуры):

Провести проверку по факту изложенных нарушений.

Принять меры прокурорского реагирования (внести представление об устранении нарушений, возбудить дело об административном правонарушении).

Обязать РСО произвести перерасчет и впредь начислять плату на основании данных ЕГРН.

Перечень приложений: Обязательно укажите, какие копии документов вы прикладываете (копия паспорта, выписка из ЕГРН, квитанции, план этажа, копия претензии в РСО и ответ на нее, если есть).

Дата и подпись.

Отправляйте жалобу заказным письмом с уведомлением или через официальный сайт прокуратуры.

💎 Резюме для вас

Действия РСО незаконны, поскольку они игнорируют площадь, указанную в вашем правоустанавливающем документе (ЕГРН).

В первую очередь направьте письменную претензию в РСО.

Основной инструмент борьбы — жалобы в ГЖИ и прокуратуру. Эти органы могут обязать РСО пересчитать плату.

Судебная практика по подобным делам неоднозначна: в некоторых случаях суды признавали законным изменение порядка расчета платы при переводе общежития в МКД, но в вашем случае нарушение заключается в игнорировании официальных данных ЕГРН, что является грубейшим нарушением.

Вы находитесь в сильной правовой позиции, так как ваше право собственности на конкретную площадь зарегистрировано в ЕГРН. Используйте все законные способы для восстановления справедливости.

Желаю вам успешно отстоять свои права. Если у вас появятся дополнительные вопросы, я готова помочь.

Здравствуйте, Юнона!

Ваша позиция в целом правильная: РСО, УК или оператор капремонта не вправе произвольно увеличивать площадь помещения в квитанциях, игнорируя сведения ЕГРН и правоустанавливающие документы. Для расчета платы за коммунальные услуги и содержание жилья должна использоваться площадь помещения, которая относится к Вашему объекту права, а не самостоятельно «дорисованная» исполнителем доля кухонь, душевых, туалетов, коридоров и иных помещений этажа.

Основной момент здесь такой: общее имущество в многоквартирном доме действительно принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Это прямо предусмотрено ст. 36 ЖК РФ. Размер доли в общем имуществе определяется пропорционально размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения, что указано в ст. 37 ЖК РФ. Но это не означает, что РСО может прибавлять к площади Ваших комнат часть площади общего имущества и выставлять начисления как за 46,5 кв.м., когда в ЕГРН и документах указано 29 кв.м. Общее имущество учитывается через долю, но не становится частью площади Вашего жилого помещения.

Для начисления платы за коммунальные услуги применяется порядок, установленный ст. 157 ЖК РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 354. Для платы за содержание жилья действует ст. 154 и ст. 156 ЖК РФ. Для капитального ремонта — ст. 169 ЖК РФ. Во всех этих случаях база для расчета должна соответствовать законным сведениям о помещении, а не внутренним расчетам РСО.

Генеральная прокуратура — не первый и, честно говоря, не самый эффективный адресат для такой ситуации. Она не занимается первичной проверкой правильности коммунальных начислений, пока не пройдены профильные органы. Ваш основной орган — Государственная жилищная инспекция. Именно она осуществляет региональный государственный жилищный надзор за соблюдением жилищного законодательства, в том числе за правильностью начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Это прямо следует из ст. 20 ЖК РФ.

Я бы рекомендовала действовать спокойно и письменно. Сначала направьте в РСО, УК и региональному оператору капремонта заявление о перерасчете и приведении площади в начислениях в соответствие с ЕГРН: 29 кв.м. Приложите выписку ЕГРН, технический паспорт, план, копии квитанций с площадью 46,5 кв.м. В заявлении попросите указать правовое основание, по которому они включили в площадь Вашего помещения долю душевых, туалетов, кухонь, коридоров и кладовых.

Одновременно или после ответа подавайте жалобу в ГЖИ. В жалобе укажите, что исполнитель начисляет плату исходя из площади 46,5 кв.м., тогда как по ЕГРН площадь принадлежащего Вам помещения составляет 29 кв.м., тем самым нарушается порядок начисления платы. Просите провести проверку, выдать предписание о перерасчете, обязать использовать корректную площадь и привлечь виновных лиц к ответственности при наличии оснований.

Формулировка может быть такой:

«Прошу провести проверку законности начисления платы за коммунальные услуги, содержание общего имущества и взносы на капитальный ремонт по адресу: ____. В правоустанавливающих документах и ЕГРН площадь принадлежащего мне помещения составляет 29 кв.м., однако в платежных документах используется площадь 46,5 кв.м. Прошу проверить правомерность увеличения расчетной площади за счет помещений общего пользования этажа, обязать исполнителя произвести перерасчет и выдать предписание об устранении нарушений».

В прокуратуру можно обращаться уже после ГЖИ, особенно при бездействии инспекции или явном отказе проводить проверку. Ст 14.7 КоАП РФ тут не причем.

С уважением.

Ресурсоснабжающая организация не имеет права увеличивать площадь в квитанциях, игнорируя документы о собственности, которые подтверждают, что Ваша площадь составляет 29 кв.м. В соответствии с частью 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — по нормативам потребления.

В Вашем случае, если в документах о собственности указана площадь 29 кв.м., то именно эта площадь должна использоваться для расчета. РСО не может самостоятельно увеличивать площадь, добавляя к ней долю от вспомогательных помещений, если это не предусмотрено законом или договором.

Согласно части 1 статьи 157 ЖК РФ, плата за коммунальные услуги должна быть обоснована и прозрачна. Если РСО игнорирует Ваши документы и выставляет счета на большую площадь, это может быть расценено как нарушение Ваших прав как потребителя.

Направьте официальное письмо с требованием предоставить подробный расчет начислений и объяснить, на каком основании они увеличивают площадь. Приложите копии документов о собственности.

Если РСО не предоставит удовлетворительный ответ или не устранит нарушение, подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию Вашего региона. Они осуществляют контроль за деятельностью управляющих компаний и РСО.

Если Ваши права как потребителя нарушены, Вы можете обратиться в Роспотребнадзор.

Если нарушения носят системный характер, Вы имеете право подать жалобу в прокуратуру. В жалобе укажите все факты, приложите копии документов и расчетов.