Как оформить покупку гаража в ГСК, если земля в аренде, а гараж не приватизирован?

Это Вам лучше не покупать... если кратко.

Покупайте у собственника и не тратьте свои деньги.

Фактически передаётся не право собственности, а право членства в ГСК. Оформляется это заявлением выбывающего члена, заявлением нового члена и решением правления о принятии. Денежные средства юридически - компенсация пая. Устав ГСК предусматривает порядок передачи пая третьему лицу или только членам кооператива?

Вы правильно понимаете: в вашей ситуации речь идет не о купле-продаже недвижимости, а о приобретении членства в кооперативе. Так как право собственности на гараж у продавца не зарегистрировано, классический договор купли-продажи заключить нельзя. По закону собственность на гараж возникает у члена ГСК только после полной выплаты пая и регистрации права в Росреестре.

Фактически вы покупаете право на вступление в кооператив вместо продавца. Оформляется это так:

Вы и продавец устно договариваетесь о стоимости "переуступки места" и написании заявлений.

Он пишет заявление о выходе из ГСК, вы — о приеме в члены.

После одобрения правлением ГСК вам выдадут новую членскую книжку.

Ваши ключевые риски и шаги:

Высокие риски: Сама "сделка" без регистрации права может быть признана недействительной. У продавца или его наследников формально остается право на гараж, и они могут оспорить ваше членство.

Главное условие для безопасности: Убедитесь, что продавец полностью выплатил паевой взнос за гараж. Именно этот факт дает ему право передать членство. Проверьте это через справку от председателя.

Защита передачи денег: Составьте простую расписку, где продавец подтверждает получение от вас денег за уступку места в ГСК и обязуется подать заявление о выходе. Укажите паспортные данные обоих.

Дальнейшие действия: После получения членской книжки на свое имя вы можете зарегистрировать право собственности на гараж. Для этого потребуется справка о выплате пая, техплан и документы ГСК на землю. В случае отказа Росреестра обращайтесь в суд.

Уступка членства, как и любые сделки с данным имуществом ничтожны, незаконны.