Обязан ли Жилищник заключать договоры с каждым собственником доли в нежилом помещении?

Здравствуйте! В ЕГРН указано одно нежилое помещение с 12 долевыми собственниками или 12 самостоятельных помещений? «Жилищник» является управляющей организацией дома, а платежи включают только содержание и капремонт либо также воду и иные коммунальные ресурсы?

1. Обязан ли «Жилищник» заключать договоры с каждым владельцем доли?

Нет, не обязан. Юридически в ЕГРН подвал числится как одно нежилое помещение. Пока перепланировка не узаконена, для закона это одно помещение в общей долевой собственности 12 человек, а не 12 отдельных объектов. Поэтому «Жилищник» заключает договор управления с одним лицом — тем, кто представляет всех собственников (тем самым «Главным»). Именно он выступает стороной договора от имени всех долевых собственников. Закон не требует от управляющей организации заводить отдельный договор на каждую микродолю в одном помещении, если само помещение в реестре единое.

При этом у каждого собственника есть личная обязанность: соразмерно своей доле участвовать в расходах на содержание общего имущества дома (ст. 249 ГК РФ). Но механизм оплаты через договор с УО для всей группы — один.

2. Что будет, если часть собственников заключит договоры, а часть — нет? Начнёт ли «Жилищник» брать плату только с заключивших?

Нет, так не работает. Даже если кто-то из собственников лично подпишет договор с «Жилищником», это не создаст для остальных «автоматического» освобождения от бремени содержания. Обязанность нести расходы соразмерно доле возникает из права собственности, а не из наличия бумажного договора.

На практике схема обычно такая: в договоре управления, который подписал «Главный», прописывается порядок распределения платежей между всеми долевыми собственниками (например, пропорционально их долям). «Жилищник» выставляет счёт на имя представителя (или на всех вместе), а внутри группы собственники сами распределяют, кто и сколько платит. Если кто-то из «отколовшихся» не участвует в общих платежах, остальные собственники (или «Жилищник» как сторона договора) могут в судебном порядке взыскать с него его долю расходов.

Ситуация осложняется тем, что перепланировка незаконна. Это создаёт дополнительные риски: например, при споре суд может поставить под сомнение сам факт существования этих «кабинетов» как отдельных объектов, и тогда аргументация про «индивидуальные доли в платежах» потеряет силу.

Добрый день!

Да, Жилищник обязан заключить договоры с каждым собственником, но на практике всё упирается в незаконную перепланировку.

Жилищник обязан заключать договоры с каждым собственником, согласно ст. 210 ГК РФ, каждый собственник несет бремя содержания своего имущества. Если вы владеете долей в нежилом помещении, вы обязаны оплачивать коммунальные услуги и содержание общего имущества дома соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ). Жилищник не вправе отказать вам в заключении договора, если вы являетесь законным собственником. Это публичный договор (ст. 426 ГК РФ), и отказ от его заключения незаконен.

Но есть нюанс: перепланировка не узаконена. В ЕГРН нет разделения на кабинеты. Значит, юридически существует одно большое помещение, а не 12 отдельных кабинетов. Жилищник может не знать, какую площадь обслуживает каждый собственник, и на каком основании вы вообще считаете себя владельцем кабинета, если по документам это просто «помещение № 1».

Самый вероятный сценарий: Жилищник заключит договоры с теми, кто обратился, и будет выставлять им счета исходя из их долей в праве собственности (указанных в выписке ЕГРН). Остальным он либо:

· Не будет начислять плату вообще (что маловероятно, так как помещение в целом находится в доме и потребляет ресурсы).

· Выставит общий счет на всех и попытается взыскать долг солидарно, если в ЕГРН указано, что помещение в общей долевой собственности.

Главная проблема: пока перепланировка не узаконена, вы не можете доказать, что ваш кабинет — это самостоятельный объект с отдельным потреблением. Вы зависите от добросовестности остальных собственников.

Ваши дальнейшие шаги:

Шаг 1. Узаконьте перепланировку. Это самый важный шаг. Пока вы не оформите раздел помещения на 12 отдельных объектов (или не зарегистрируете доли в праве с выделением в натуре), любые договоры с Жилищником будут временным и ненадежным решением.

Шаг 2. Идите в Жилищник. Имея на руках выписку из ЕГРН, подтверждающую вашу долю в праве собственности, подайте заявление на заключение индивидуального договора. Жилищник обязан его заключить.

Шаг 3. Создайте ТСН. Если вы все 12 собственников одного большого помещения, вы можете создать товарищество собственников недвижимости (ТСН). Это поможет централизованно решать вопросы с Жилищником и не зависеть от одного «главного».

Шаг 4. Если Жилищник отказывает. Требуйте письменный отказ и обжалуйте его в прокуратуру или суд.

Уважаемый, Виктор

Ваша ситуация типична для нежилых помещений в МКД, находящихся в долевой собственности, особенно когда фактическое использование (разделение на кабинеты) не соответствует данным ЕГРН. Разберу два Ваших вопроса последовательно, опираясь на действующее законодательство РФ.

1. Обязан ли «Жилищник» заключать отдельные договоры с каждым собственником доли?

Нет, не обязан, и это напрямую вытекает из норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ.

Правовая основа: Согласно ст. 244 ГК РФ, подвал (нежилое помещение) находится в общей долевой собственности 12 лиц. Это значит, что помещение как объект недвижимости едино. Управляющая организация (УО) «Жилищник» оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД (ст. 161, 162 ЖК РФ) и предоставляет коммунальные ресурсы на общедомовые нужды (ОДН) и, если есть, непосредственно в помещение.

Сторона договора: По смыслу ст. 155 ЖК РФ и ст. 539 ГК РФ, договор заключается с собственником помещения. Но если помещение принадлежит нескольким лицам, то сособственники выступают в обязательствах солидарно (ст. 322 ГК РФ). Это означает: УО не обязана дробить договор на 12 частей. Ей достаточно одного договора, а сособственники сами внутри себя решают, кто платит.

Сложность из-за отсутствия перепланировки: В ЕГРН числится одно помещение — подвал. Кабинеты — это самовольная перепланировка (ст. 26, 29 ЖК РФ). «Жилищник» не может легально признать их отдельными объектами без соответствующего решения суда или акта приемки. Поэтому УО законно рассматривает объект как единое целое.

Исключение:

УО может пойти навстречу (но не обязана), если все 12 сособственников подадут совместное заявление о заключении отдельных договоров на доли (например, по 1/12 от общей площади). Но даже в этом случае УО выставит счет не за «кабинет», а за часть общей площади. Фактически, это будет один договор с множественностью лиц, но с отдельными платежными документами на каждого — практика редкая и на усмотрение УО.

Вывод: «Жилищник» вправе продолжать работать только с одним уполномоченным представителем (коим был «Главный») или со всеми сособственниками солидарно. Принудить его заключать договоры на каждый самовольный «кабинет» невозможно. Это зона ответственности самих собственников — узаконить раздел и поставить на кадастр отдельные помещения.

2. Что будет, если часть собственников заключит договоры, а часть — нет?

Здесь вступает в действие принцип солидарной ответственности, и «Жилищник» будет действовать так:

Если «Жилищник» откажется от «дробления»: УО будет выставлять общий счет на всё помещение. Платить обязаны все 12 собственников солидарно (ст. 323 ГК РФ). Если часть из них не платит, «Жилищник» взыщет всю сумму задолженности с тех, кто подписал договор (или с «Главного», если он не исключен).

Те, кто заплатил, затем имеют право регрессного требования (ст. 325 ГК РФ) к остальным сособственникам — взыскать с них их долю.

То есть, добросовестные плательщики становятся «посредниками».

Если «Жилищник» согласится на частичное дробление (маловероятно): УО может заключить отдельный письменный договор на оплату пропорционально доле, например, с 4 собственниками. Тогда эти 4 будут платить только за свои доли. Но оставшиеся 8 долей — это всё равно общая собственность. «Жилищник» будет взыскивать плату за эти 8 долей солидарно с оставшихся 8 собственников (тех, кто не пришел). Однако, если у этих 8 нет средств, УО формально может требовать оплаты и с 4-х, но только в пределах их долей? — нет. Суды толкуют так: если долги висят на всем помещении, а вы выделили часть договорных обязательств, УО взыскивает пропорционально доле каждого, но без гарантии на остальные доли. На практике «Жилищник» этого делать не будет — проще судиться с одним ответчиком.

Закон поддержит «Жилищник». УО не обязана заниматься «внутренней кухней» долевых собственников. Она вправе выставить один платежный документ и судиться с любым из сособственников, который не платит.

Самый вероятный сценарий: УО откажется от дробления и потребует, чтобы все 12 собственников решили вопрос между собой — либо назначили нового «Главного», либо совместно подали заявление о разделе лицевых счетов (через суд, если УО отказывается). Если кто-то не платит — УО подает иск. Суд привлечет всех 12 соответчиков. Долг взыщут с того, у кого есть деньги, а тот будет взыскивать с остальных через регресс.

Если 4 человека заключат договоры, а 8 — нет, «Жилищник» будет взыскивать плату за 8 долей с этих 8. Но если у них нет имущества или они «мертвые души» — УО может попытаться через суд обязать «Жилищник» заключить договор с каждым? Нет, это не ускорит процесс.

Не надейтесь на «Жилищник» в вопросах раздела. Он не заинтересован.

Оптимальный путь: всем 12 собственникам (либо большинству) инициировать узаконение перепланировки (кабинетов) и раздел нежилого помещения на 12 отдельных объектов. Это длительная процедура (кадастровые работы, согласования, возможно, суд). После этого каждый станет собственником отдельного кабинета и сможет заключить индивидуальный договор с УО — тогда «Жилищник» будет обязан (ст. 162 ЖК РФ).

Временное решение: пока кабинеты не узаконены — выбрать нового «Главного», оформив доверенность или договор поручения. Либо всем совместно направить в «Жилищник» уведомление о том, что вы переходите на самостоятельные расчеты пропорционально долям, приложив реестр долей. «Жилищник» не может игнорировать такое распределение, если оно не противоречит закону, но и не обязан его вводить без суда. В суде вы сможете доказать, что УО обязана принимать платежи от каждого — в этом случае суд может обязать ее пересчитать долги.

Что делать с теми, кто не пойдет: если часть собственников отказывается платить — подавать иск о взыскании с них неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) или о разделе лицевых счетов через суд (ст. 131, 132 ГПК РФ). Это единственный «кнут», который заставит всех сесть за стол переговоров.

Финальный ответ:

«Жилищник» не обязан заключать договоры с каждым собственником доли, если помещение не разделено на отдельные объекты в ЕГРН. Он вправе работать с одним представителем или со всеми солидарно.

Если часть подпишет договоры, а часть нет: плата будет взыскиваться солидарно (с каждого по всей сумме, с правом регресса). «Жилищник» не станет автоматически перекладывать всю плату на подписавших, но может взыскать долг с любого из них как с солидарного должника. Рекомендуется:

Узаконить кабинеты (разделить помещение).

Пока этого нет — назначить нового «Главного» на общем собрании.

Всем 12 сособственникам явиться в «Жилищник» и требовать заключения отдельных соглашений (в судебном порядке, если откажут). Неплательщиков — взыскивать через суд.

С уважением Светлана Б

Обязан ли Жилищник заключать договоры с каждым владельцем доли?

Да, обязан. В силу прямого указания закона (ст. 210 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ) каждый собственник несет бремя содержания своего имущества и должен оплачивать коммунальные услуги и содержание общего имущества МКД. Жилищник не вправе отказать отдельному собственнику в заключении договора на обслуживание его доли, если такой собственник обратился с соответствующим заявлением. Принудительное солидарное взыскание с одного лица, не являющегося должником за другого, без его согласия не допускается .

Что будет, если часть собственников не пойдет заключать договор, а часть заключит?

Если одни собственники заключат индивидуальные договоры, а другие — нет, Жилищник не может взимать плату за всех только с тех, кто заключил договор. Отсутствие договора не освобождает от обязанности оплачивать ЖКУ и взносы на капремонт. Жилищник в этом случае вправе выставить счета каждому собственнику пропорционально его доле в праве собственности, предъявив иск о взыскании задолженности в суде. Собственники, заключившие договор, платят только за себя. Обязанность по установке приборов учета и заключению договоров лежит на каждом собственнике, но при наличии коллективного прибора учета управляющая компания распределяет объем услуг между всеми собственниками пропорционально их долям и выставляет счета каждому .

Здравствуйте!

Разберу оба вопроса по порядку — ситуация действительно неоднозначная, и тут есть важные нюансы.

Нет, не обязан. Ключевой момент: юридически в ЕГРН подвал числится как одно нежилое помещение (перегородки не узаконены). Значит, с точки зрения закона это один объект, а не 12 отдельных помещений. Договор управления (или договор на содержание и коммунальные услуги) заключается с собственником помещения, а не с долями внутри него. Поэтому «Жилищник» вправе работать с одним представителем — тем самым «Главным», который и выступал стороной договора раньше.

При этом закон не запрещает «Жилищнику» пойти навстречу: стороны могут заключить дополнительное соглашение, где прописать порядок расчётов пропорционально долям (например, выставлять отдельные квитанции каждому собственнику). Но это вопрос договорённости, а не юридической обязанности.

2. Что будет, если часть собственников заключит договоры, а часть — нет? Будет ли «Жилищник» брать плату только с заключивших?

Нет, так не сработает. Даже если несколько собственников подпишут отдельные договоры, это не разорвёт правовую связь для остальных. Поскольку объект в ЕГРН один, обязанность нести расходы на содержание общего имущества (подвала, коммуникаций, коридоров) лежит на всех собственниках этого единого помещения. Тот факт, что кто-то из них не заключил индивидуальный договор, не освобождает их от бремени содержания — просто возникает риск задолженности перед «Жилищником».

На практике «Жилищник», скорее всего, продолжит выставлять счета на имя того, с кем договор заключён (на «Главного»), либо предложит механизм распределения платежей между всеми долевыми собственниками (например, через соглашение между ними, где один собирает деньги и платит в организацию, либо через отдельные квитанции по долям, если организация на это согласится). Но юридически ответственность за оплату доли лежит на каждом собственнике, независимо от наличия личного договора.

Что делать в такой ситуации?

Я бы рекомендовал собственникам не разрывать отношения с «Жилищником» вразнобой, а провести общее собрание. На нём можно принять решение о порядке расчётов: например, уполномочить одного из собственников (нового «Главного») вести все расчёты, либо закрепить механизм, при котором каждый платит за свою долю напрямую. Это снизит риск конфликтов и задолженностей. А вопрос с незаконными перегородками стоит решить отдельно — возможно, имеет смысл узаконить перепланировку, чтобы в ЕГРН появились отдельные объекты, и тогда вопрос с договорами решился бы проще.

Выбирайте сами лучший ответ!

Здравствуйте. Юридически в ЕГРН подвал числится как одно нежилое помещение. Пока перепланировка не узаконена, подвал - это одно помещение в общей долевой собственности 12-ти человек, а не 12 отдельных объектов. Поэтому «Жилищник» заключает договор управления с одним лицом — тем, кто представляет всех собственников. Он выступает стороной договора от имени всех долевых собственников. Законом не определены требования от управляющей организации заводить отдельный договор на каждую микродолю в одном помещении, если само помещение в реестре единое.

Но у каждого собственника есть личная обязанность: соразмерно своей доле участвовать в расходах на содержание общего имущества дома согласно ст. 249 ГК РФ.Да же если кто-то из собственников лично подпишет договор с «Жилищником», это не создаст для остальных освобождения "автоматом" от бремени содержания. Обязанность нести расходы соразмерно доле возникает из права собственности, а не наличия договора.

Нет, Жилищник не обязан заключать отдельные договоры «на кабинеты», потому что юридически кабинетов нет: в ЕГРН существует одно нежилое помещение в долевой собственности. Но каждый сособственник всё равно отвечает по платежам за это помещение пропорционально своей доле, а не по статусу «главного» или «не главного» собственника.

По смыслу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности несёт расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле. Плата за помещение и коммунальные услуги в МКД вносится собственниками управляющей организации, а не только тем лицом, которое раньше фактически собирало деньги. Поэтому продажа доли «главного» собственника не освобождает остальных от оплаты и не делает нового покупателя автоматическим кассиром для всех.

Что делать:

Не оформлять отношения как «12 кабинетов», если перепланировка не узаконена. Для Жилищника это один объект с долями, иначе потом сами создадите себе проблему по незаконной перепланировке.

Подать в Жилищник коллективное заявление: просим начислять плату каждому сособственнику отдельно, пропорционально доле в ЕГРН, и направлять отдельные платежные документы.

Если Жилищник откажет, можно определить порядок участия в расходах между сособственниками соглашением, а при конфликте — через суд.

По коммунальным ресурсам для нежилого помещения есть отдельный нюанс: вода, тепло, электричество, водоотведение для нежилых помещений в МКД должны оформляться письменными договорами напрямую с ресурсоснабжающими организациями, а не всегда через управляющую компанию.

Если часть сособственников заключит договоры или начнёт платить отдельно, а часть «уйдёт в туман», Жилищник не должен законно взыскивать всю плату только с дисциплинированных. Требование должно распределяться по долям. Но на практике, если учёт у них был завязан на одного «главного», начисления могут продолжить выставлять на одного плательщика или на тех, кто вышел на контакт — это уже нужно оспаривать письменно, иначе бухгалтерия пойдёт по пути наименьшего сопротивления, как вода в подвале.

Главный риск здесь не договор, а неузаконенная нарезка подвала: если фактическое пользование кабинетами не совпадает с долями, между сособственниками нужно отдельно закреплять порядок пользования и порядок оплаты.

Какие доли указаны в ЕГРН у 12 собственников — равные по 1/12 или разные?

Здравствуйте!

Смотрите, давайте Ваш вопрос разберём более предметно.

1. Обязан ли «Жилищник» заключать договоры с каждым собственником доли?

В данном случае не обязан. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников договор управления заключается с каждым собственником помещения в доме.

Но в том случае, если в ЕГРН подвал числится, как одно нежилое помещение, а перегородки и «кабинеты» не узаконены, то это один объект.

Соответственно у «Жилищника» есть один договор с одним собственником, обязанности дробить его на 12 отдельных договоров у управляющей организации нет.

2. Что будет, если часть собственников заключит договоры, а часть нет?

Жилищник не сможет в одностороннем порядке начать взимать всю плату только с тех, кто подписал договор.

Обязанность нести расходы на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ) возникает у всех участников долевой собственности соразмерно их долям, независимо от наличия личного договора с УК.

Если часть собственников не платит, управляющая организация вправе взыскивать задолженность через суд, причём ответчиками будут все собственники, даже те, у кого нет отдельного бумажного договора.

Основной собственник (с которым был заключен договор с УК), не вправе в одностороннем порядке перекладывать всю нагрузку на остальных, требуя от каждого заключить индивидуальный договор.

Оптимальный здесь выход для всех это провести общее собрание собственников этого единого нежилого помещения.

На нём можно утвердить порядок распределения расходов, кто и в каком размере компенсирует этому собственнику его расходы, а также решить, нужно ли вносить изменения в документы, например, узаконить перепланировку, выделить доли в натуре, чтобы ситуация стала прозрачной для всех и для управляющей организации.

Если собственники не смогут решить вопрос, его разрешение переносится в судебный порядок. При этом каждый собственник имеет право заключить договор с Жилищником самостоятельно.

Другие собственники не могут уйти от исполнения своих обязанностей, либо этот один собственник выйдет с иском в суд на предмет неосновательного обогащения. Здесь проблема также в том, что переланировка не была узаконена.

Правовое обоснование: ст. 26, 29, 44-46, 153, 155, 162 ЖК РФ, ст. 209, 210, 244, 249 ЖК РФ, ст. 1102 ГК РФ, ст. 131-132 ГПК РФ

Здравствуйте!

В рассматриваемом случае по Жилищному кодексу РФ и Гражданскому кодексу, управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в МКД. Однако если нежилое помещение не разделено на самостоятельные объекты (отсутствуют отдельные кадастровые номера), то юридически это единый объект недвижимости.

В таком случае Жилищник вправе требовать заключения единого договора (ст.421 ГК РФ) со всеми собственниками долей (или с их представителем). Индивидуальные договоры возможны, если каждый собственник выделил свою долю в натуре и зарегистрировал право на отдельное помещение. Поскольку перепланировка не узаконена, выдел долей не произведен.

Обязанность нести расходы на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ) возникает у всех участников долевой собственности соразмерно их долям. Жилищник может отказать в заключении отдельных договоров и настаивать на одном договоре с солидарной ответственностью всех собственников.

Таким образом Жилищник не обязан заключать индивидуальные договоры, пока помещение не разделено на отдельные объекты. Вам необходимо либо узаконить перепланировку и выделить доли, либо выбрать нового представителя (Главного) для заключения единого договора.

В случае нарушения Ваших прав необходимо незамедлительно обратиться с жалобой в Прокуратуру для проведения проверки за незаконные действия превышения должностных полномочий и самоуправство и привлечения виновных лиц к ответственности (ст.10 ФЗ о прокуратуре РФ).

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Удачи вам!

С точки зрения закона (ЕГРН), это единое нежилое помещение в долевой собственности 12 человек. Однако нормы жилищного законодательства позволяют разрешить этот конфликт.

1. Обязан ли Жилищник заключать договоры с каждым владельцем?

Да, обязан. Согласно п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ № 354) и сложившейся судебной практике,

поставка воды, тепла и электричества в нежилое помещение многоквартирного дома осуществляется исключительно на основании прямых договоров ресурсоснабжения между собственником помещения и ресурсоснабжающей организацией (РСО).

Жилищник (или управляющая компания) по закону вообще не должен быть посредником в расчетах за ресурсы внутри нежилого помещения — он отвечает только за содержание общего имущества дома (лестницы, крыша, фасад). Тот факт, что раньше один «Главный» платил за всех, был лишь добровольной договоренностью собственников или временным решением РСО до момента выявления множественности владельцев. Как только информация о реальных собственниках дошла до организации, она имеет полное право потребовать заключения индивидуальных договоров. Любой из 12 собственников может самостоятельно обратиться в РСО со свидетельством о праве собственности на свою долю для заключения договора без согласия остальных дольщиков.

Важный нюанс: Поскольку перепланировка не узаконена, РСО при заключении договора будет смотреть не на площадь вашего «кабинета», а на размер вашей доли в праве общей собственности на весь подвал согласно выписке ЕГРН. Чтобы платить строго за свои метры, собственникам сначала придется легализовать перегородки через общее собрание жильцов МКД (если они затронули общее имущество) и Росреестр, либо заключить письменное соглашение об определении порядка пользования помещением.

2. Что будет, если часть собственников заключит договоры, а часть нет?

Здесь необходимо разделить платежи на две части:

Индивидуальное потребление (вода, электричество, тепло непосредственно в помещениях).

Содержание общего имущества (КР на СОИ) — общедомовые нужды (освещение подходов к подвалу, вода для мытья полов в подъездах, отопление общих площадей).

По индивидуальному потреблению:

Ресурсоснабжающая организация выставит счета только тем собственникам, которые заключили с ней прямые договоры. Объем потребления этих лиц будет фиксироваться их индивидуальными приборами учета (счетчиками). Те, кто никуда не пойдет, формально останутся без коммунального ресурса: РСО просто не будет учитывать их показания, и юридически подача ресурсов в их адрес осуществляться не будет (при условии технической возможности раздельного ограничения подачи). Если счетчик у незаключивших общий с теми, кто заключил, РСО распределит объем пропорционально их долям в праве, но требовать оплату будет только с тех, у кого есть договор. В такой ситуации добросовестные плательщики могут подать иск к недобросовестным соседям о взыскании неосновательного обогащения.

По содержанию общего имущества (плата Жилищнику):

Эту часть платы Жилищник продолжит начислять на всех 12 собственников пропорционально их долям, независимо от того, заключили они индивидуальные договоры на воду/электричество или нет.

Отсутствие прямого договора с РСО не освобождает собственника от обязанности содержать общее имущество дома.

Жилищник не имеет права перекладывать долги соседей на тех, кто заключил договоры, и не перестанет начислять плату тем, кто проигнорировал требования. К собственникам, которые не оплачивают взносы на капремонт и содержание жилья, Жилищник будет применять стандартные меры взыскания: пени, судебные приказы, арест счетов и запрет на регистрационные действия с недвижимостью. При этом плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды (ОДН) также останется общим обязательством всех 12 человек перед управляющей организацией.

Здравствуйте!

Уточните пожалуйста: оформлены ли ваши доли в ЕГРН именно как доля в праве общей долевой собственности на целое нежилое помещение, и выделялись ли когда-либо эти кабинеты в натуре как самостоятельные объекты?

Предварительно можно сказать, что Жилищник обязан заключить прямой договор с каждым из вас, а перекладывать всю оплату только на тех, кто договор подписал, абсолютно незаконно.

Договор обязан заключать с каждым. Поскольку вы все являетесь долевыми собственниками единого помещения, у каждого есть личная обязанность оплачивать его содержание соразмерно своей доле. Жилищник не вправе отказать вам в прямом договоре и вынуждать платить через одного «главного», тем более после того, как прежний представитель сложил полномочия. Игнорировать этот факт и продолжать выставлять счета общей кучей нельзя, и я рекомендую тем, кому отказывают в разделении лицевых счетов, незамедлительно направить письменную претензию в Жилищник с требованием заключить индивидуальный договор.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Незаключивший договор не освобождается. Если часть собственников останется в стороне и не пойдёт оформлять отношения с Жилищником, их обязанность платить за коммунальные услуги и содержание общего имущества никуда не исчезает. Коммунальная организация вправе взыскать задолженность с каждого по отдельности исходя из его доли, а не навешивать весь долг на тех, кто проявил сознательность. Попытка жилищника получить всю плату только с вас — прямое нарушение ваших прав, и в таком случае вы не только можете, но и должны требовать перерасчёта и подавать встречную претензию либо иск к остальным сособственникам в порядке регресса.

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Эта обязанность не зависит от факта заключения договора с управляющей организацией.

Советую письменное уведомление. Чтобы не платить за остальных, прямо сейчас составьте и направьте в Жилищник заявление об открытии отдельных лицевых счетов пропорционально долям. Если откажут, сразу готовьте претензию с требованием разделить начисления. Параллельно направьте официальное уведомление в адрес остальных сособственников с требованием исполнить свою обязанность по содержанию имущества и возместить вам будущие переплаты. Это обезопасит вас на случай, если они продолжат уклоняться, и создаст доказательную базу для регрессного иска.

В силу статьи 321 Гражданского кодекса Российской Федерации если в обязательстве участвуют несколько должников, каждый обязан исполнить обязательство в равной доле либо в доле, установленной законом или договором. Соответственно, Жилищник не может предъявить одному из дольщиков требование об оплате за других.

Для точного ответа конечно лучше уточнить: известна ли вам точная доля каждого собственника в этом подвале, и высылал ли вам Жилищник письменный отказ заключать индивидуальный договор, чтобы мы могли правильно составить претензию или иск.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.