Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой?

Здравствуйте

1.Если коротко, то покупка квартиры с незаконной перепланировкой грозит штрафом, обязанностью вернуть всё в исходный вид за свой счёт, сложностями с ипотекой или риском изъятия жилья.

Например, согласно ст. 29 ЖК РФ, если перепланировку нельзя узаконить, вас скорее всего обяжут вернуть всё в первоначальное состояние. Это только одно из возможных последствий, есть и другие.

2. Все остальные моменты, можно подробно разобрать отдельно. При необходимости, напишите мне в чат.

Можно ли узаконить эту планировку без участия текущих хозяев?

Нет, нельзя. Более того, текущие собственники вообще не смогут ее узаконить легальным путем, даже если очень захотят.

Общее имущество: согласно статьям 36 и 40 Жилищного кодекса РФ, межквартирный тамбур является общим имуществом всех собственников дома. Присоединить его к квартире можно только с согласия 100% собственников помещений в этом доме, полученного на общем собрании. Согласие ближайших соседей ничего не значит с юридической точки зрения. Любой другой житель дома может подать жалобу в жилищную инспекцию, и та выдаст предписание восстановить стену и тамбур.

Роль текущего собственника: процедура согласования требует подачи документов от имени владельца жилья. Вы как покупатель сможете инициировать процесс узаконивания только после того, как станете полноправным собственником (после регистрации сделки). Но поскольку получить 100% голосов практически невозможно, законно решить вопрос присоединения тамбура не получится.

Перепланировка внутри квартиры: снос ненесущей стены между комнатами сам по себе согласовать проще, но так как она идет единым проектом с захватом тамбура, жилищная инспекция (или архитектурный отдел администрации) выдаст отказ на весь пакет документов целиком.

Какие проблемы возникнут лично у вас как у покупателя:

Финансовые потери. Если вы все же решите купить эту квартиру за наличные, велик риск, что через некоторое время управляющая компания (УК) или один из соседей подадут жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Вам придет штраф (сейчас для граждан он составляет 2000–2500 рублей, но главное — не сумма) и официальное предписание привести помещение в прежнее состояние за ваш счет. Вам придется оплачивать демонтаж отделки, возведение новой стены со стороны подъезда, перенос входной двери обратно в проектное положение и ремонт разгромленного тамбура.

Судебные иски. Если предписание ГЖИ не будет исполнено, дело уйдет в суд. Суд может обязать продать квартиру с публичных торгов (крайне редкая мера, но закон такое предусматривает), где новым владельцем станет тот, кто обязуется устранить нарушения, а вырученные деньги выплатят вам за вычетом расходов на исполнение решения суда.

Страхование. Страховая компания может отказать в выплате при наступлении страхового случая (например, пожара или залива), сославшись на то, что изменение конфигурации выхода нарушает нормы пожарной безопасности (пути эвакуации).

Ответственность продавца. По закону продавец обязан передать товар, соответствующий заявленным характеристикам. Сокрытие информации о незаконном захвате общедомового имущества — основание для признания сделки недействительной или требования о снижении цены уже после покупки, хотя доказать злой умысел на практике бывает сложно.

Ирина, здравствуйте. Покупка такой квартиры в ипотеку — это огромный риск. Захват тамбура — это не просто неузаконенная перепланировка внутри квартиры, а самовольный захват общедомового имущества. Проблемы будут гарантированы.

1. Тамбур — это общее имущество всех собственников дома. По закону (ст. 36 Жилищного кодекса РФ) для его присоединения к квартире требуется согласие 100% жильцов дома, а не только соседей по лестничной клетке. Устное «соседи не против» не имеет никакой юридической силы. Это прямое нарушение, и на это закроют глаза только до первой проверки.

2. Банк почти наверняка откажет в ипотеке. Перед сделкой оценщик сравнит фактическую планировку с поэтажным планом БТИ. Увидев захват общего коридора, он укажет это в отчёте. Банк не возьмёт в залог квартиру с таким серьёзным нарушением, так как её невозможно будет быстро продать, если вы перестанете платить. Ипотека под такой объект маловероятна.

3. Даже если найти банк, который не заметит проблему, она всплывёт в Росреестре. Государственный регистратор также сверяет документы и может приостановить регистрацию из-за несоответствия планировки документам (ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Это не «может быть», а скорее всего так и будет.

4. При любой будущей продаже, дарении или наследовании эта проблема вскроется. Продать квартиру с незаконным захватом общего имущества без обмана или огромного дисконта будет практически невозможно.

5. Можно ли узаконить перепланировку без продавца? Нет, без него — никак. Узакониванием должен заниматься собственник, то есть нынешний хозяин. Он обязан обратиться в суд с иском о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Его шансы на успех крайне малы, так как суд в первую очередь увидит нарушение прав других собственников дома.

Требуйте от продавца узаконить перепланировку ДО сделки. Пусть получит решение суда, и только после этого вы сможете говорить о покупке. Если он откажется, от покупки лучше отказаться — иначе вы покупаете себе не квартиру, а бесконечную головную боль. Если понадобится помощь в переговорах или анализе документов — обращайтесь, контакты в профиле.