Нужен ли нотариус при продаже комнаты в общежитии несовершеннолетнему?

Здравствуйте!

Уточните пожалуйста: является ли ваша комната самостоятельным объектом недвижимости с отдельным кадастровым номером, а не долей в праве общей собственности на квартиру или общежитие?

Предварительно можно сказать, что нотариальное удостоверение сделки не требуется, и вы можете заключить договор купли-продажи в простой письменной форме.

Нотариус не обязателен. Закон не требует нотариального удостоверения договора продажи комнаты, если она является самостоятельным объектом недвижимости, а не долей в праве. Обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено только для сделок с долями в праве общей собственности, но ваша комната имеет отдельный кадастровый номер, что подтверждает её статус самостоятельного помещения. Следовательно, вы с девочкой-покупателем можете подписать обычный письменный договор, который станет основанием для регистрации перехода права в Росреестре.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальное удостоверение обязательно только в случаях, предусмотренных законом, а для объекта с отдельным кадастровым номером, не являющегося долей, такого требования нет. Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предписывает нотариально удостоверять лишь сделки по отчуждению долей в праве общей собственности.

Участие несовершеннолетнего упрощено. Поскольку покупателю 14 лет, она совершает сделку с письменного согласия своей матери, которое не требует нотариального оформления. Мать может выразить согласие прямо в тексте договора или отдельным документом в простой письменной форме. Получать разрешение органов опеки на приобретение недвижимости ребёнком не нужно, так как закон защищает подопечных только при отчуждении их имущества, а не при его приобретении.

В силу статьи 26 Гражданского кодекса Российской Федерации несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей. Такого согласия достаточно, и нотариально удостоверять его не требуется. Статья 37 ГК РФ обязывает получать предварительное разрешение органа опеки лишь при отчуждении имущества подопечного, а не при покупке.

Я рекомендую вам составить письменный договор купли-продажи в трёх экземплярах, включив в него пункт о согласии матери на сделку, либо приложить её отдельное согласие. Это полностью соответствует закону и позволит зарегистрировать право собственности за покупателем без лишних расходов на нотариуса.

Для точного ответа конечно лучше уточнить: действительно ли ваша комната стоит на кадастровом учёте как самостоятельный объект, а не как доля в праве, чтобы мы окончательно убедились в отсутствии необходимости нотариального удостоверения.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.