Как оформить покупку дома с рассрочкой через дарственную?

Вам делать чтоли нечего ?))

Вас явно разводят.

Если Вам дарит дом не близкий родственник, значит будете платить огромный налог с дарения в доход государства - 13 % кадастровой стоимости.

Плюс нотариусу кучу денег заплатите, т.к. все сделки дарения недвижимости сейчас оформляются только нотариально.

Да и если вдруг придется сделку оспаривать, например, вы никак не докажете, что платили за дом и его покупку, тк. дарение передачу денег не предусматривает.

Ваш единственный вариант договор купли - продажи с рассрочкой платежа. Дарение по закону является безвозмездным. Если вы обязуетесь платить деньги, это встречное предоставление, а значит договор не признаётся дарением; прикрывающая продажу «дарственная» ничтожна как притворная сделка. То, что продавец может сейчас оформить «только дарственную», надо уточнить по выписке ЕГРН: возможно, речь о доле, аресте, залоге, запрете регистрации, отсутствии права на землю или иных ограничениях. Пока причина не выяснена документально, не передавайте деньги ни как «плату за дарение», ни по расписке, не связанной с договором купли-продажи.

В вашей ситуации оформлять дарственную при фактической покупке с рассрочкой крайне рискованно, так как это притворная сделка, которая может быть признана недействительной .

Закон разрешает заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа . Это легальная процедура, которая защищает обе стороны:

Для вас: Договор с рассрочкой оформляется письменно. Вы указываете график платежей, а продавец может передать вам дом сразу, но до полной оплаты он будет находиться в залоге у продавца (возникает ипотека в силу закона) .

Для продавца: Если вы не заплатите, он вправе обратиться в суд, чтобы вернуть дом обратно .

Важно: оформление купли-продажи как дарения может повлечь налоговые риски для продавца (как для одаряемого, если он не родственник) и поставить под угрозу всю сделку. Лучше сразу заключить правильный договор.

Дмитрий, здравствуйте.

Оформлять покупку дома «дарственной», а деньги передавать отдельно, не нужно. Дарение по закону безвозмездно. Если фактически вы платите цену, договор дарения становится прикрытием купли-продажи и может быть признан притворной сделкой по ст. 170 ГК РФ. Для вас главный риск прост: деньги передадите, а при споре придётся отдельно доказывать, что это была именно покупка.

Рассрочка не мешает заключить обычный договор купли-продажи дома и участка. В договоре указываются полная цена и график платежей: первоначальный взнос, суммы и даты последующих взносов, способ оплаты, последствия просрочки. Возможность оплаты товара в рассрочку предусмотрена ст. 489 ГК РФ.

Безопасная схема выглядит так:

1. Сначала получите свежую выписку ЕГРН на дом и участок и проверьте собственника, аресты, ипотеку, доли и основание приобретения.

2. Заключите один договор купли-продажи с рассрочкой, а не дарение плюс расписку. Дом и участок должны быть описаны по данным ЕГРН, цена каждого объекта и общий график платежей — прямо в договоре.

3. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. По общему правилу при оплате после передачи недвижимость остаётся в залоге у продавца до полного расчёта — это защищает его и отражается как обременение.

4. Каждый платёж делайте безналично с назначением «оплата по договору купли-продажи от…» либо берите отдельную расписку с указанием договора, суммы и остатка долга.

5. После полного расчёта продавец подаёт заявление о погашении залога.

Передавать крупную сумму до проверки права и подписания договора опасно. Если продавец говорит, что «может только подарить, а продать не может», сначала выясните юридическую причину. Законный собственник обычно может продать объект с рассрочкой; запрет или невозможность продажи часто означает проблему с документами, обременением, согласием супруга, долями либо регистрацией права. Дарственная такую проблему не лечит.

Почему именно продавец считает, что купля-продажа невозможна: право на дом и участок уже зарегистрировано в ЕГРН на его имя или у него только старые документы?

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Из данной нормы закона следует, что наличие возмездных начал в договорном обязательстве исключает признание соответствующего договора договором дарения.

Что делать прямо сейчас (пошаговый план)

Проверьте статус собственника. Закажите свежую выписку из ЕГРН (через Госуслуги или МФЦ). Кто именно указан владельцем? Если там значатся другие люди (родители вашего знакомого, бывшие супруги), ваша сделка невозможна, пока они не продадут дом ему, а он — вам.

Оцените сумму налога. Узнайте кадастровую стоимость дома. Умножьте ее на 0,13. Готовы ли вы заплатить этот налог сверху цены дома ради легализации сделки через дарение? Скорее всего, сумма окажется внушительной.

Составьте письменный документ. Устных договоренностей недостаточно. Поскольку рассрочка возможна только после перехода права собственности (так как сейчас действует лишь дарственная на продавца), оптимальный алгоритм выглядит так:

Сначала оформляется законный переход права собственности к вам. Лучше всего — через полноценный ДКП с залогом (вариант 1). Если же продавец настаивает исключительно на дарении, зафиксируйте хотя бы реальную цену отдельным документом (например, соглашением о расторжении притворной сделки или предварительным договором), понимая все риски этой схемы.

Одновременно с этим заключается отдельное соглашение о рассрочке платежа (или график прописывается прямо в ДКП). В нем должны быть указаны общая сумма, размер первоначального взноса (если есть), точные даты ежемесячных платежей, пеня за просрочку (например, 0,1% в день) и порядок передачи денег (наличными под расписку или безналичным переводом).

Если используется предварительный договор (вариант 2), четко пропишите дату, до которой должен быть заключен основной ДКП.

Зафиксируйте передачу денег. Каждый платеж по рассрочке подтверждается бумажно. Если отдаете наличными — пишется простая расписка от руки («Я, ФИО, получил от ФИО сумму Х в счет оплаты по договору №...»). Если переводите на карту — в назначении платежа всегда указывайте: «Оплата по договору купли-продажи от [дата]».

Обратитесь к юристу. Составление грамотного договора купли-продажи с условием о залоге или предварительного договора стоит недорого (от 3–7 тысяч рублей у частного юриста), но полностью снимает описанные выше риски. Специалист проверит чистоту документов и составит бумаги так, чтобы защитить интересы обеих сторон.

Резюме: Настаивайте на полноценном договоре купли-продажи с регистрацией ипотеки (залога) в вашу пользу до конца выплат. Соглашаться на схему «оформим дарственную, а деньги ты мне будешь отдавать по распискам» категорически не рекомендуется.