Что делать, если арендодатель оказался не собственником квартиры?

Здравствуйте!

Вы можете отказаться от написания расписки и выплатить долг по мере возможности.

Арендодатель вправе обратиться в суд за взысканием задолженности. А в суде вообще можно будет оспорить действительность договора, так как дочь не имела судя по всему право на заключение такого договора, так как не было нотариальной доверенности от собственников.

Здравствуйте! Правоустанавливающие документы вам нужно было спросить еще в самом начале, до момента заключения договора аренды. Так же сдача в найм жилья находящегося в долевой собственности должно быть с согласия всех собственников.

Можете не писать расписку, отказаться выплатить долг или оплачивать его по мере возможности. Если же дело дойдёт до суда, то в суде можно оспорить договор аренды. Всего доброго!

Ответ на ваш вопрос я вам дала полностью и развернуто. Читайте внимательно ответы!

Ситуация распадается на три разных, которые нельзя решать в один заход: сам договор найма (кто вообще Ваш арендодатель по документам), полномочия «дочери» принимать деньги и требовать расписку, и Ваш долг за один месяц плюс коммуналка. Ключевая риск - если Вы напишете расписку на человека, который не является собственником и не имеет доверенности, Вы фактически подтвердите долг перед посторонним лицом, а настоящие собственники (в т.ч. владелец 3/4) впоследствии смогут заявить свои требования отдельно. Возможен также сценарий «двойного взыскания», когда мать-собственник скажет, что денег от Вас не видела.

Наём жилья регулируется главой 35 ГК РФ. Наймодателем по ст. 671 ГК РФ выступает собственник или уполномоченное им лицо. При долевой собственности распоряжение общим имуществом, включая сдачу внаём, требует согласия всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), и это отдельная слабость позиции той стороны, т.к. если собственник 3/4 не давал согласия, договор в принципе может быть оспорен. Полномочия представителя подтверждаются доверенностью (ст. 185 ГК РФ), устного «я дочь» юридически недостаточно, приём денег без доверенности это риск для Вас, т.к. платёж считается надлежащим, только если совершён управомоченному лицу (ст. 312 ГК РФ). Позиция ВС РФ по применению ст. 312 ГК РФ в п. 19 Постановления Пленума №54 от 22.11.2016: должник, исполнивший обязательство лицу без подтверждённых полномочий, несёт риск повторного исполнения. Расписка - это одностороннее письменное признание долга (ст. 808 ГК РФ по аналогии), и она даёт кредитору право на упрощённое взыскание, в том числе судебный приказ по ст. 121 122 ГПК РФ. Ошибкой будет писать расписку «на дочь» без указания, за что именно, кому и на основании чего, и без сверки с собственником.

Практический алгоритм на выезд:

До подписания чего-либо запросите у неё паспорт, доверенность от собственников (обеих долей), правоустанавливающие документы или свежую выписку из ЕГРН. Выписку Вы можете заказать сами через Госуслуги за сутки, чтобы увидеть реальных собственников на дату.

Проведите приём-передачу квартиры по акту: состояние, показания счётчиков, отсутствие претензий по имуществу, дата фактического выезда. Без акта потом легко «дорисовать» ущерб.

Долг платите или признавайте только тому, кто есть в договоре и в ЕГРН, и только под документ. Оптимально: перевод на карту собственника с указанием назначения «оплата по договору найма от … за период …», это самое сильное доказательство.

Если «дочь» не даёт доверенности и документов, вариант: направить письменное предложение об оплате долга напрямую собственнику (заказным письмом с описью на адрес квартиры и по данным из ЕГРН), либо внести деньги в депозит нотариуса по ст. 327 ГК РФ. Это законный способ исполнить обязательство, когда непонятно, кому платить, и он снимает с Вас риск повторного взыскания.

Расписку писать можно, но только грамотно: с ФИО и паспортными данными обеих сторон, ссылкой на конкретный договор найма, точной суммой аренды и коммуналки с расшифровкой, датой погашения, указанием, что подписант действует от имени собственника на основании доверенности (реквизиты). Без доверенности такая расписка Вас не защищает. Формулировка «дочь собственника» юридического значения не имеет.

Если она не даёт документы и доверенность, самая безопасная тактика - подписать акт возврата квартиры, зафиксировать показания счётчиков, съехать, а расписку не писать «на месте». Долг реален, но платить его надо правильному лицу и правильным способом, иначе Вы платите дважды. Если она собственник по ЕГРН (пусть даже 1/4) и договор заключён с ней лично, расписку можно оформить, но со всеми реквизитами и с одновременной отметкой «претензий по состоянию квартиры и имуществу друг к другу не имеем».

Отдельно по работодателю: невыплаченная компенсация аренды и зарплата - это Ваши требования в реестре кредиторов по ФЗ №127 от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)». Срок на включение в реестр ограничен, обычно два месяца с публикации сведений о конкурсном производстве (ст. 142).

Вам следует запросить у "дочери" выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) на квартиру, чтобы убедиться, кто является собственником. Если она не предоставляет, вы можете заказать выписку самостоятельно через МФЦ или онлайн (платно). Это покажет, кому принадлежит жилье.

Акт подписать о сдаче квартиры и отсутствии претензий у сторон, указать сумму долга.

Факт того, что договор подписан иным лицом, не имеет значения.

ГК РФ Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Собственники сделку одобряли, более того, им ничего не стоит сделать рукописные доверенности на листе бумаги, договор поручения на сдачу жилья...

ПОэтому договор сам действителен и оснований для признания его недействительным нет.

Даже, если собственник какой-то возражал против сдачи, факт пользования всё равно был, а потому и плата за пользование должна быть исполнена.

Таков реальный анализ ситуации с точки зрения закона.

Можете, конечно, на фото, видео зафиксировать свой выезд, ничего не подписывая, а будет иск в суде возражать....