Могут ли быть проблемы из-за присоединения части коридора к квартире?

Здравствуйте!

Уточните пожалуйста: в вашем договоре купли-продажи, а также в техническом паспорте и выписке из ЕГРН на квартиру эта часть коридора-тамбура указана как часть площади квартиры или площадь квартиры юридически ограничена только пространством за аркой?

Предварительно можно сказать, что риски здесь весьма реальны, поскольку присоединённый более двадцати лет назад тамбур юридически остаётся общим имуществом многоквартирного дома, а не частью вашей квартиры, независимо от отделки, отсутствия двери и давности использования.

Коридор относится к общему имуществу дома. Жилищный кодекс прямо включает межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи и иные помещения общего пользования в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, а такое имущество находится в общей долевой собственности всех собственников, а не только владельца квартиры, к которой оно фактически прилегает. Отсутствие в этой части коридора коммуникаций, счётчиков или труб не меняет её правового статуса, поскольку критерием отнесения помещения к общему имуществу является не наличие инженерных систем, а его функциональное назначение как части подъезда, доступного для прохода жильцов и обслуживающих организаций.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы.

Присоединение без согласия всех собственников незаконно. Верховный Суд Российской Федерации прямо разъяснил, что присоединение части общего имущества, в том числе тамбура или коридора, к отдельной квартире требует согласия всех собственников помещений в доме без исключения, а не только соседей по этажу или большинства голосов на общем собрании, поскольку такое присоединение уменьшает размер общего имущества, приходящегося на каждого собственника дома. Тот факт, что присоединение произошло более двадцати лет назад предыдущими собственниками и формально не оспаривалось, не превращает эту часть коридора в законную часть квартиры и не создаёт для вас как для нового собственника защиты от требований других жильцов или управляющей организации.

В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Отсутствие оформления создаёт риск демонтажа. Поскольку присоединение коридора не отражено в технической документации как законная перепланировка, а фактическая площадь вашей квартиры юридически ограничена площадью, указанной в выписке из ЕГРН, любой заинтересованный собственник, товарищество собственников жилья, управляющая организация или орган жилищного надзора вправе потребовать через суд освобождения общего имущества и приведения помещения в первоначальное состояние, причём срок давности владения не освобождает от этой обязанности, так как общее имущество не может быть приобретено в порядке приобретательной давности отдельным собственником в силу его особого правового режима.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами благоустройства и озеленения, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, и распоряжение этим имуществом осуществляется по решению собственников помещений на общем собрании.

Установка двери проблему юридически не решает. Если вы установите дверь между тамбуром и вашей квартирой, физически объединяя эти пространства ещё сильнее, это не легализует присоединение, а лишь усугубит характер нарушения, поскольку акт демонтажа арки, установки капитальной перегородки с дверным блоком является дополнительным элементом переустройства общего имущества, требующим отдельного согласования, и при выявлении нарушения контролирующим органом вас, как текущего собственника, могут обязать демонтировать не только новую дверь, но и восстановить проход в первоначальном виде за счёт собственных средств, независимо от того, кто изначально произвёл присоединение.

В силу части 2 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольно переустроившее и (или) переплавнировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность, а собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Легализация возможна, но требует согласия всех собственников. Единственный законный путь сохранить эту площадь за вашей квартирой — инициировать проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с вопросом о передаче данной части общего имущества в вашу собственность возмездно или безвозмездно, добиться стопроцентного согласия всех собственников дома, зафиксировать решение протоколом, после чего оформить перепланировку и внести изменения в техническую документацию и ЕГРН. Учитывая, что дом уже отремонтирован, а часть коридора давно используется фактически, у вас есть шанс договориться с соседями, однако процедура требует именно письменного согласия каждого собственника, а не большинства, что на практике является наиболее сложным этапом легализации.

В силу части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Риски при продаже квартиры особенно ощутимы. Пока присоединение коридора не легализовано, вы фактически владеете квартирой меньшей площади, чем используете, и при последующей продаже покупатель или его банк-кредитор при ипотечной сделке может выявить несоответствие фактической и документальной площади, что создаёт риск отказа в кредитовании, снижения цены сделки или оспаривания уже совершённой продажи, а также сохраняется риск обращения соседей или управляющей компании с иском о демонтаже в любой момент, независимо от срока фактического использования этой части коридора.

Для точного ответа конечно лучше уточнить: проводился ли когда-либо в доме капитальный ремонт с участием фонда капитального ремонта, при котором управляющая или подрядная организация могла зафиксировать несоответствие фактической и технической планировки, поскольку это обстоятельство может ускорить выявление нарушения независимо от ваших дальнейших действий.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.

Да, проблемы могут быть весьма серьезными. Присоединение части общего коридора — это самовольное использование общедомового имущества, и оно создает для вас значительные риски, независимо от того, как давно это было сделано.

Вот с чем вы можете столкнуться:

Судебный иск о демонтаже: Любой собственник может подать в суд об обязании вас вернуть коридор в первоначальное состояние за ваш счет. Суд, скорее всего, встанет на сторону истца.

Административный штраф: За самовольную перепланировку предусмотрен штраф для граждан от 2 000 до 2 500 рублей.

Проблемы при продаже: Неузаконенная перепланировка — это препятствие для регистрации сделки. Вас могут обязать привести помещение в исходный вид перед продажей.

Предписание от жилищной инспекции: Орган жилнадзора может выдать предписание с требованием устранить нарушения.

Да. Нужно либо привести коридор в первоначальное состояние, либо узаконить реконструкцию. Потребуется положительное решение общего собрания.

сверьте с техническом паспортом, узаконьте реконструкцию

Поскольку тамбур был присоединен первым собственником более 20 лет назад, риски, связанные с претензиями от проверяющих органов (Жилищная инспекция, Пожарная инспекция), управляющей компании (УК) и соседей, действительно высоки. Любые подобные изменения рассматриваются как уменьшение размера общего имущества.

Да, проблемы в такой ситуации действительно могут возникнуть, и я бы сказала, что риски есть, даже если сейчас всё выглядит спокойно. Дело в том, что по закону часть коридора перед квартирой, даже если ею долго и аккуратно пользуются, скорее всего, относится к общему имуществу многоквартирного дома. А уменьшить размер общего имущества можно только с согласия всех собственников помещений в доме. Споры с соседями. Другие жильцы могут в любой момент подать жалобу. Например, если вы решите продать квартиру, новый собственник или покупатель может оспорить сложившийся порядок пользования — ведь формально часть общего коридора теперь формально закреплена за вами. Требования управляющей компании или жилищной инспекции. Если инспекция выявит самовольное присоединение, она может выдать предписание привести всё в первоначальный вид. Нарушение норм. Даже если сейчас в этой зоне нет общих счётчиков или труб, присоединение может нарушить пожарные нормы (например, сузить путь эвакуации ниже нормативной ширины) или затруднить доступ к инженерным коммуникациям для обслуживания. Сложности с легализацией. Если вы захотите официально узаконить присоединение (например, чтобы продать квартиру), придётся проходить сложную процедуру: получать согласие всех собственников дома, делать проект, согласовывать его, вносить изменения в техническую документацию. И даже если формально все согласятся, всегда есть риск, что при проверке всплывёт нюанс, который сделает сохранение изменений невозможным. А что с дверью?Установка двери — это не решение проблемы, а скорее её усугубление. Дверь, особенно с замком, ещё сильнее ограничивает доступ других жильцов к части общего коридора и может создать дополнительные риски (например, затруднить эвакуацию в экстренной ситуации). Что делать?Я рекомендую не игнорировать ситуацию, а действовать проактивно:Пригласите специалиста. Инженер поможет оценить, действительно ли это часть вашей квартиры по документам, и какие есть риски с точки зрения норм (пожарных, технических). Если есть сомнения — обсудите ситуацию с соседями. Иногда неформальное согласие (например, если эта зона действительно никому не нужна) снижает напряжённость. Если решите действовать — планируйте всё по закону: общее собрание собственников, проект, согласование в уполномоченном органе. В общем, сама по себе давняя практика — не гарантия отсутствия проблем. Лучше заранее понять статус этой зоны, чтобы не получить предписание или иск в будущем.

Проблемы почти неизбежны. Коридор подъезда — это общее имущество всех собственников в доме (ст. 36 ЖК РФ). Присоединение его части к квартире является самовольным использованием общего имущества и, по сути, перепланировкой, уменьшающей общедомовую площадь.

Риски: административный штраф от 2 000 до 2 500 руб. (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ), предписание жилищной инспекции о возврате коридора в исходное состояние за ваш счет, а также судебный иск от УК или соседей об освобождении самовольно занятой территории. Срок исковой давности на такие требования часто не распространяется (ст. 208, 304 ГК РФ).

Установка двери между квартирой и тамбуром проблему не решит, а лишь зафиксирует факт незаконного использования общей площади, что может быть расценено как ухудшение условий эвакуации при пожаре.

Что делать: 1. Обратиться в администрацию для получения разрешения на перепланировку с согласия всех собственников дома (ст. 40 ЖК РФ). 2. Если согласие получить невозможно — демонтировать незаконное присоединение. 3. В суде можно попытаться сохранить перепланировку, если она не нарушает ничьи права (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ), но шансы крайне малы.

Рекомендуется обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, ЖСК) для выяснения позиции соседей и возможности легализации. Возможно, жильцы дома уже ранее согласовали такие изменения, или можно выкупить часть общего имущества (если это технически возможно и есть согласие общего собрания).