Откажут ли в регистрации из-за формулировки доверенности?

Здравствуйте! Отказать могут, но сначала Росреестр должен приостановить регистрацию из-за сомнений в полномочиях представителя. Договор купли-продажи здания не регистрируется, регистрируется переход права собственности, поэтому формулировка доверенности неточная, хотя право подписывать заявления о государственной регистрации дает аргумент в пользу достаточности полномочий. Чтобы исключить риск, лучше выдать новую доверенность с прямым правом подать и подписать заявление о государственной регистрации перехода права собственности на конкретное здание, поскольку полномочия представителя должны подтверждаться доверенностью.

Здравствуйте

Да, риск отказа есть, и я бы сказала: формально это повод для вопросов со стороны регистратора. Но важно сразу уточнить: сам по себе такой нюанс в доверенности не означает автоматический отказ. Всё зависит от того, как именно сформулированы полномочия в документе.

Суть в следующем: по закону для подачи документов на государственную регистрацию (неважно — перехода права или регистрации самого договора) доверенность на такое действие должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). И регистратор смотрит не только на название полномочия в тексте, но и на то, достаточно ли в нём конкретики, чтобы понять: представитель действительно уполномочен именно на то действие.

Если в доверенности написано просто «зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости», а вы подаёте документы на государственную регистрацию перехода права собственности — регистратор может счесть, что в документе нет чёткого указания на полномочие именно подавать заявление о регистрации перехода права.

Формулировка «регистрация договора» сама по себе не тождественна «регистрации перехода права». В результате регистратор вправе приостановить процедуру или вынести решение об отказе, сославшись на то, что полномочия представителя не ясны из текста доверенности.

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго!

Здравствуйте!

Скорее всего, Росреестр не примет такую доверенность для регистрации перехода права собственности, и в итоге может последовать отказ. Я объясню, в чём тут дело, чтобы вы могли заранее всё исправить.

Суть в том, что по закону (в частности, согласно Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») регистрируют не сам договор купли-продажи, а переход права собственности на объект. Сам договор считается заключённым в момент подписания сторонами — отдельной государственной регистрации для него не требуется (это правило действует для большинства сделок с недвижимостью, включая нежилые здания).

Когда представитель подаёт документы в Росреестр, он фактически реализует полномочия на то, чтобы в ЕГРН внесли запись: право собственности перешло от продавца к покупателю. Если в доверенности написано «зарегистрировать договор», регистратор может счесть, что у представителя нет полномочий на то действие, которое реально нужно совершить (зарегистрировать переход права). Это создаёт риск приостановки, а затем и отказа в регистрации.

Что делать?

Рекомендую скорректировать доверенность. В тексте стоит прямо прописать полномочия на регистрацию перехода права собственности. Например: «уполномочивает зарегистрировать в Управлении Росреестра переход права собственности на объект недвижимости на основании договора купли-продажи...». При этом формулировка про подачу документов для регистрации договора сама по себе не вредна — она может остаться как часть описания действий, но ключевое полномочие должно быть сформулировано под регистрацию перехода права.

После внесения изменений в доверенность подайте документы заново.

Если регистратор всё же вынесет уведомление о приостановке с указанием на эту причину, вы сможете устранить недостаток — предоставить исправленную доверенность — и возобновить процедуру.

Поэтому мой совет: не ждите отказа, а заранее пересмотрите текст доверенности с нотариусом или юристом, чтобы формулировки точно соответствовали тому, что требует закон для внесения записи в ЕГРН.

Выбирайте сами лучшие ответы!

Здравствуйте!

Скорее всего, прямого отказа не будет, но есть риск приостановки регистрации.

Сама по себе формулировка «регистрация договора купли-продажи» вместо «регистрация перехода права собственности» не делает доверенность порочной, но регистратор может воспринять её как недостаточно чёткую и это станет поводом для приостановки, чтобы уточнить волю доверителя.

Почему так?

Суть в том, что с юридической точки зрения это действительно разные процедуры.

Договор купли-продажи сам по себе фиксирует сделку, а переход права собственности это уже регистрационное действие, которое закрепляет результат сделки в ЕГРН.

Когда в доверенности прямо указано полномочие на регистрацию договора, регистратор может счесть, что объём полномочий сужен: есть ли у представителя право подавать заявление именно на регистрацию перехода права, а не только на учёт самого договора?

Если в тексте нет явного расширения, например, «в том числе совершать действия для регистрации перехода права...», у специалиста возникает вопрос: действует ли представитель в рамках переданных полномочий.

Что делать на практике?

Не ждите отказа.

Если регистратор увидит эту особенность текста, он вынесет уведомление о приостановке регистрации.

В этом уведомлении будет чётко указана причина: «недостаточно чётко сформулированы полномочия представителя» или аналогичная.

И вот тут у Вас будет время исправить ситуацию: можно представить в Росреестр письменное пояснение от доверителя, например, дополнительное письмо или уточнение к доверенности, которое разъяснит, что под «регистрацией договора» имелась в виду вся цепочка, включая переход права.

Если пояснение убедит регистратора, приостановку снимут и регистрацию завершат.

Формулировка не фатальна, но требует внимания.

Лучший сценарий: подать документы, при возникновении приостановки — оперативно дать пояснения.

Если же регистратор после пояснений всё равно вынесет отказ, что маловероятно при адекватном пояснении, его можно будет обжаловать.

Правовое обоснование: ст. 185, 185.1 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 21, 26)

Здравствуйте!

Да, Росреестр имеет законные основания приостановить, а затем и отказать в государственной регистрации перехода права собственности, если в доверенности указана только «регистрация договора купли-продажи».

Главная причина заключается в том, что с 1 марта 2013 года обязательная государственная регистрация самих договоров купли-продажи недвижимости была полностью отменена (Федеральный закон № 302-ФЗ). С этого момента регистрируется исключительно переход права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ).

С точки зрения государственного регистратора, доверенность содержит требование совершить регистрационное действие, которого юридически не существует, и не содержит прямого полномочия на регистрацию перехода права.

Нормативно-правовое обоснование. Отсутствие нужного полномочия: Согласно ч. 4 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при подаче документов через представителя в нотариальной доверенности должны быть четко установлены полномочия на заявление конкретного регистрационного действия. Полномочие на «регистрацию договора» не тождественно полномочию на «регистрацию перехода права собственности» или «регистрацию права».

Основание для приостановления сделки: В соответствии с п. 1 и п. 2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, регистратор обязан приостановить действия, если лицо обратилось с заявлением о регистрации права, на которое у него нет полномочий, либо если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства. Если в течение срока приостановления (до 3 месяцев) не устранить нарушение, последует официальный отказ (ст. 27 Закона № 218-ФЗ).

Позиция Верховного Суда РФ: Судебная практика исходит из принципа буквального толкования полномочий в доверенности (ст. 431 ГК РФ). Суды регулярно признают отказы Росреестра законными, подчеркивая, что регистрация перехода права — это самостоятельное юридическое действие, требующее специального волеизъявления, прямо прописанного в доверенности.

Что может спасти ситуацию в данном тексте? В приведенном вами фрагменте есть важная фраза:«...для чего предоставляется право подписывать заявления о государственной регистрации, заявления, связанные с внесением изменений записи в ЕГРН...». Иногда лояльные регистраторы регистрируют сделку, трактуя фразу «подписывать заявления о государственной регистрации» расширительно. Однако крупный бизнес-объект (нежилое здание Акционерного общества) проверяется регистраторами Росреестра с повышенной строгостью. Формулировка «для выполнения настоящего поручения» жестко привязывает подписание заявлений именно к не существующей ныне «регистрации договора», а не к переходу права. Риск приостановки составляет более 80%.

Как действовать, чтобы избежать проблем?

Вариант 1 (Идеальный): Сделать новую доверенность (или дополнение к ней) у нотариуса, указав точную формулировку: «с правом представления интересов в Управлении Росреестра по вопросу государственной регистрации перехода права собственности и/или государственной регистрации права собственности на объект недвижимости...».

Вариант 2 (Если документы уже поданы): Если Росреестр приостановит регистрацию, оперативно предоставьте новую корректную доверенность как дополнительный документ до истечения срока приостановки.

Да, в регистрации перехода права собственности могут отказать или приостановить процесс, т.к. формулировка «зарегистрировать договор купли-продажи» юридически некорректна для этой цели. С 2013 года сами договоры купли-продажи недвижимости не регистрируются, а подлежит регистрации именно переход права собственности к покупателю.

Хотя доверенность дает право на подачу документов и подписание заявлений, регистратор может указать на несоответствие полномочий заявленному действию (переходу права). Чтобы избежать приостановки, рекомендую оформить новую нотариальную доверенность с четкой формулировкой о праве зарегистрировать «переход права собственности».

При этом сама по себе такая ошибка в тексте доверенности не делает её ничтожной, но создает риск бюрократического отказа со стороны регистратора до внесения уточнений.

Здравствуйте Андрей

Отказать в совершении сделки не могут. Полномочие в доверенности о регистрации договора купли-продажи недвижимости - это правильная формулировка .

Когда нужно допустим получить выписку из ЕГРН - то заказывают обычно выписку о переходе права собственности . То полномочие в доверенности с оговоркой " регистрация договора купли-продажи недвижимости" правильная формулировка , так как представитель сдает на регистрацию ДКП.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Росреестр не может отказать в регистрации на основании полномочий представителя прямо , предусматривающие регистрацию ДКП , а потом уже следует переход права . Данная оговорка в доверенности не нужна

Оснований для отказа в по п.5 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.05.2026) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026) нет

- Судебная практика: Суды часто признают, что если из доверенности явно следует воля на совершение регистрационных действий, то отказ будет незаконен. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 апреля 2018 г. N 2-КГ18-1)

Отсутствие иных оснований для отказа. Даже при наличии полномочий в доверенности отказ может быть признан незаконным, если отсутствуют другие законные основания для отказа (например, непредоставление необходимых документов, наличие запретов и ограничений, наложенных законодательством и т. д.)

_

С уважением юрист М.Н. Абаева

Здравствуйте

да, могут отказать в регистрации перехода права собственности, если в доверенности указано только «регистрация договора», а не «регистрация перехода права».

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ, доверенность должна прямо содержать полномочия на совершение конкретных юридических действий. Если в доверенности указано «зарегистрировать договор купли-продажи», это не равнозначно полномочию на «государственную регистрацию перехода права собственности».

В соответствии с п. 3 ст. 8.1 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежит переход права собственности на объект недвижимости, а не сам договор (договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания, а не с момента регистрации, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом — например, договор купли-продажи жилого помещения, который требует госрегистрации в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ в старой редакции, однако с 2016 года эта норма утратила силу).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. При подаче заявления о регистрации перехода права уполномоченное лицо должно действовать на основании доверенности, прямо содержащей такое полномочие.

Практика Росреестра:

В соответствии с п. 3 ст. 18 Закона № 218-ФЗ, заявление о государственной регистрации прав может быть подано представителем при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности, в которой должно быть указано конкретное полномочие на представление интересов при государственной регистрации прав.

Если в доверенности сказано только «зарегистрировать договор», а не «зарегистрировать переход права», регистратор вправе отказать в приеме документов на основании п. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ (заявление представлено лицом, не имеющим полномочий на его подачу).

Ваша доверенность сформулирована некорректно — в ней указано «зарегистрировать договор» вместо «зарегистрировать переход права собственности». Это является основанием для отказа в госрегистрации перехода права в соответствии со ст. 26 и 27 Закона № 218-ФЗ (отказ в государственной регистрации прав либо приостановление).

Рекомендую переоформить доверенность с точной формулировкой: «…уполномочивает зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости…».

С уважением Светлана Б

Здравствуйте.

Вы столкнулись с потенциально рискованной формулировкой в доверенности: в ней указано полномочие на «регистрацию договора купли‑продажи», а не на «регистрацию перехода права собственности». Это критично, потому что Росреестр регистрирует не сам договор как документ, а именно переход права — и если полномочия представителя не покрывают это действие, в регистрации могут отказать.

Есть высокий риск отказа (или как минимум приостановления) в регистрации. Формулировка «зарегистрировать договор купли‑продажи» не соответствует современному правовому режиму регистрации недвижимости: по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218‑ФЗ регистрируется не договор, а переход права собственности.

Если в доверенности нет прямого полномочия на подачу заявления о регистрации перехода права, регистратор вправе приостановить процедуру по основанию «несоответствие полномочий представителя заявленным регистрационным действиям» — это прямо предусмотрено п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218‑ФЗ. Если недочёт не устранить в срок, последует отказ на основании ст. 27 того же закона.

Почему формулировка «регистрация договора» сейчас не работает

Раньше по отдельным видам сделок (например, по договорам аренды, ДДУ) действительно регистрировали сам договор. Но для купли‑продажи нежилого здания сейчас действует иной порядок: регистрируется переход права, а не сделка.

Это прямо следует из положений Федерального закона № 218‑ФЗ:

-- Согласно ч.3 ст.1 Закона № 218‑ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права на недвижимое имущество. То есть предметом регистрации выступает именно право, а не договор.

- Ч.4 ст.18 Закона № 218‑ФЗ требует, чтобы к заявлению о регистрации прав прилагался документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, причём полномочия должны соответствовать заявленным действиям. Если в доверенности сказано «зарегистрировать договор», формально представитель уполномочен на действие, которое не является предметом регистрации, а на нужное действие (регистрация перехода права) полномочий нет.

- П.7 ч.1 ст. 26 Закона № 218‑ФЗ прямо называет отсутствие полномочий представителя на совершение заявленных действий основанием для приостановления.

-- Ст.27 Закона № 218‑ФЗ предусматривает, что если причины приостановления не устранены в установленный срок, регистратор выносит отказ.

Таким образом, формулировка доверенности не покрывает то регистрационное действие, которое фактически нужно совершить.

Что происходит на практике

Приём документов. МФЦ принимает документы «на входе» и не проверяет полномочия детально — это делает регистратор Росреестра.

Правовая экспертиза. Регистратор проверяет комплект, соответствие полномочий и основания для регистрации.

Приостановление. Если формулировка доверенности не покрывает регистрацию перехода права, выносится уведомление о приостановлении с указанием причины и срока на устранение (до 3 месяцев) — это следует из ст. 26 Закона № 218‑ФЗ.

Отказ. Если в срок не подать исправленные документы (новую доверенность либо заявление от лица, имеющего полномочия), следует отказ по ст.27 Закона № 218‑ФЗ.

Как правильно сформулировать полномочия в доверенности

Чтобы исключить риск, в доверенности должны быть прямые и однозначные формулировки именно про регистрацию перехода права.

Например:

«Уполномочиваю подавать в Управление Росреестра заявления и документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание по договору купли‑продажи, совершать все необходимые действия для осуществления государственной регистрации прав, включая подачу заявлений, получение уведомлений, исправление технических ошибок, подачу дополнительных документов, получение выписок из ЕГРН и зарегистрированных экземпляров документов».

Такая формулировка закрывает все возможные вопросы регистратора и соответствует требованиям ч.4 ст.18 Закона № 218‑ФЗ к подтверждению полномочий.

Дополнительные риски, даже если доверенность исправить

Даже с корректно оформленной доверенностью регистрация может быть приостановлена по другим основаниям — их также фиксирует ст.26 Закона № 218‑ФЗ.

Росреестр проверяет не только полномочия, но и:

Соответствие договора требованиям закона (ст.ст.14, 21 Закона № 218‑ФЗ): в договоре должны быть существенные условия (предмет, цена, описание объекта), иначе регистратор укажет на отсутствие оснований для регистрации.

Наличие обязательных согласий (например, согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества — это требование ст.35 СК РФ).

Отсутствие обременений и арестов — сведения об этом запрашиваются из ЕГРН.

Тождественность описания объекта в договоре и в ЕГРН. Если есть расхождения (площадь, адрес, назначение), сначала потребуется их устранить — это также может стать основанием для приостановления по ст.26 Закона № 218‑ФЗ.

Практические рекомендации

1. Не подавайте документы с текущей формулировкой. Риск приостановления очень высок, а это затягивает сделку.

2. Оформите новую доверенность с прямым полномочием на регистрацию перехода права собственности. Лучше использовать максимально широкие формулировки, чтобы покрыть все сопутствующие действия (подача допдокументов, исправление ошибок, получение выписок и т. п.) — так вы снизите риск дополнительных приостановок.

3. Проверьте весь пакет документов до подачи: договор, платёжное поручение об уплате госпошлины, согласия третьих лиц, выписки из ЕГРН. Это сэкономит время, если регистратор запросит дополнительные сведения.

4. Если приостановление уже вынесено, у вас есть до 3 месяцев, чтобы устранить причину. В этом случае достаточно представить новую доверенность (или заявление от лица с надлежащими полномочиями) без повторной подачи всего пакета.

Вывод. Да, в регистрации могут отказать (или сначала приостановить), потому что формулировка «регистрация договора купли‑продажи» не соответствует предмету регистрационного действия — регистрируется именно переход права собственности. Полномочие представителя должно прямо покрывать это действие.

Оптимальное решение — оформить новую доверенность с корректными формулировками и только после этого подавать документы на регистрацию.

С уважением.

В регистрации могут отказать (ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ «О регистрации недвижимости»), если доверенность не содержит прямое полномочие на переход права. Ваш текст: «…зарегистрировать договор купли-продажи» — это регистрация сделки (договора), а не перехода права собственности. Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ, доверенность должна конкретизировать действия. Рекомендуется формулировка: «…зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости». Итог: высокий риск приостановки/отказа (ст. 27 закона №218). Лучше переделать доверенность у нотариуса, добавив «регистрация перехода права».