Как обязать собственников переехать по КРТ, если большинство согласно?

Обязать собственников к переезду по программе комплексного развития территории (КРТ) при наличии согласия большинства можно, но процедура строго регламентирована Градостроительным кодексом РФ. Механизм принуждения зависит от статуса дома.

1. Если дом признан аварийным

В этом случае согласие жильцов не требуется вовсе. Дом включается в КРТ без проведения общего собрания на основании решения властей о признании его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Земельный участок изымается для муниципальных нужд. Собственнику направляется проект соглашения об изъятии с предложением равноценного возмещения (другое жилье или денежная компенсация). Если собственник отказывается подписывать договор, уполномоченная компания обращается в суд. Суд выносит решение о принудительном изъятии квартиры.

2. Если дом не аварийный, но соответствует региональным критериям

Здесь механизм работает через голосование:

Порог принятия решения: Для включения дома в программу необходимо провести общее собрание собственников квартир (голоса владельцев нежилых помещений не учитываются). Решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.

Обязательность после голосования: Как только протокол собрания зафиксировал достижение порога в 2/3 «за», передача квартир становится обязательной для всех жителей, включая тех, кто голосовал против или воздержался. Мнение меньшинства уже не учитывается.

Процедура подписания: Всем собственникам направляют проект договора о переходе права собственности. На его подписание дается 45 дней.

Судебное понуждение: Если собственник игнорирует предложение или прямо отказывается подписывать договор в установленный срок, инвестор-застройщик подает иск в суд. Требования суда стандартны: заключить договор, освободить помещение и передать ключи. Судебная практика последних лет показывает, что при соблюдении процедуры голосования суды встают на сторону программы КРТ.

Важные условия и ограничения:

Равноценность: Принудительное изъятие возможно только при условии предварительного предоставления равноценного возмещения — другого жилого помещения аналогичной площади и количества комнат либо денежной компенсации по рыночной стоимости (с учетом убытков, например, затрат на переезд или риелтора).

Территориальность: По закону жильцам должны предлагать новое жилье преимущественно в том же поселении или городском округе.

Сроки исключения: Провести собрание за исключение дома из КРТ можно только до утверждения документации по планировке территории (проекта планировки и межевания). После их утверждения выход из программы практически невозможен.

Ограничения по изъятию: Жилые помещения в многоквартирных домах, которые не соответствуют установленным региональным критериям (например, построены позже определенной даты или имеют высокую степень износа), изымать нельзя даже внутри общей границы КРТ.

Таким образом, если большинство (минимум 2/3) проголосовало «за» включение в КРТ, несогласное меньшинство обязано подчиниться решению собрания. При отказе добровольно подписать документы вопрос решается исключительно в судебном порядке.