Нужно ли платить налог с продажи или можно доказать что он в собственности много лет?

При продаже гаража в 2026 году платить налог НДФЛ не нужно, и подавать налоговую декларацию вам также не придется. Несмотря на то, что в Росреестре право собственности было зарегистрировано только в 2022 году, вы официально перешагнули минимальный срок владения. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если объект находился в собственности гражданина дольше минимального предельного срока. По закону РФ, право собственности на объекты незавершенного или нового капитального строительства возникает исключительно с момента его государственной регистрации в Росреестре (ст. 219 ГК РФ). Исключение составляют только кооперативные гаражи (ГСК) — там срок отсчитывается с даты полной выплаты паевого взноса, даже если Росреестр оформили позже. Если это был индивидуальный самострой по разрешению, то официальный отсчет начался строго в 2022 году. Однако, учитывая, что с 2022 по 2026 год прошло более 3 лет, вам не придется вступать в споры с налоговой — закон уже на вашей стороне.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций и (или) более подробная юридическая консультация — обращайтесь:

📞 Контакты для связи:

📱 MAX: +7(996)-759-62-59

💬 Telegram: @legalservicespriozersk

📲 WhatsApp: +7(996)-759-62-59

✉️ Email: podnieks.d@yandex.ru

⚖️ Личные сообщения: https://9111.ru/id-dovgan/

платить налог НДФЛ не нужно

Здравствуйте! Правоустанавливающий документ на гараж - справка о полной выплате пая или другой документ? Какой документ подавали на регистрацию права собственности на гараж в 2022 году?

Добрый день, Оксана!

Если речь именно о гараже как объекте недвижимости, то просто сослаться на то, что он фактически построен в 2001 году-, нельзя. Для НДФЛ имеет значение срок нахождения объекта в собственности, а по общему правилу он исчисляется с момента возникновения зарегистрированного права собственности. ФНС прямо указывает, что срок владения недвижимостью начинается с регистрации права.

В описанной вами ситуации:

* гараж построен в 2001 году;

* право собственности оформлено в 2022 году;

* продажа планируется в 2026 году;

* следовательно, обычный минимальный срок владения 5 лет ещё не истёк. Для гаража общее правило — 5 лет.

При этом есть важный нюанс: если в документах на оформление права в 2022 году можно установить, что право на гараж возникло раньше, а в 2022 году была только государственная регистрация ранее возникшего права, ситуация может быть другой. Поэтому нужно посмотреть основание регистрации права в ЕГРН и документы 2001 года.

Если налог всё-таки возникает, это не означает, что налог будет со всей цены продажи. Можно применить имущественный вычет либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение/создание имущества.

Добрый вечер.Если гараж является капитальным объектом недвижимости и право собственности на него впервые зарегистрировали в ЕГРН только в 2022 году, то факт строительства гаража в 2001 году и наличие разрешения на строительство сами по себе не позволяют считать, что для НДФЛ вы владеете им с 2001 года. В общем порядке срок владения недвижимостью считается с момента возникновения права собственности, а ФНС прямо указывает, что для зарегистрированной недвижимости это дата государственной регистрации права.

Но здесь есть очень важное исключение. Если это гараж в гаражно-строительном кооперативе и собственник еще много лет назад полностью выплатил паевой взнос, а гараж был ему фактически предоставлен, право собственности могло возникнуть до регистрации в ЕГРН. Для членов ГСК действует специальное правило. ФНС разъясняет, что право собственности связано с полным внесением паевого взноса и предоставлением помещения, а позднейшая государственная регистрация в таком случае подтверждает уже возникшее право. Для НДФЛ срок владения гаражом ГСК может исчисляться с даты, когда одновременно были выполнены оба условия, то есть полностью выплачен пай и гараж передан члену кооператива.

Поэтому ответ зависит прежде всего от того, на каком основании право зарегистрировали в 2022 году.

1. Если это индивидуально построенный капитальный гараж

Если человек получил разрешение на строительство, построил гараж в 2001 году, пользовался им двадцать лет, но право собственности на объект недвижимости впервые оформил и зарегистрировал только в 2022 году, наиболее безопасная налоговая позиция состоит в том, что срок владения начинается в 2022 году. ФНС указывает, что в большинстве случаев срок владения объектом недвижимости определяется с даты государственной регистрации права собственности, указанной в ЕГРН.

Разрешение на строительство подтверждает право осуществить строительство при соблюдении установленных условий. Оно не является документом о государственной регистрации права собственности. Поэтому логика «гараж стоит с 2001 года, значит он в собственности с 2001 года» для целей НДФЛ не работает автоматически.

То же относится к таким доказательствам, как технический паспорт БТИ 2001 года, квитанции за электричество, членские взносы, ремонт гаража, фотографии, налог на землю, фактическое пользование гаражом. Они могут подтверждать существование объекта и владение им, но это еще не означает, что именно с этой даты возникло право собственности на недвижимость.

Иными словами, нужно различать три вещи:

1. дата строительства гаража;

2. дата фактического владения и пользования;

3. дата возникновения права собственности.

Для освобождения от НДФЛ имеет значение именно третья дата, если закон не предусматривает специального основания считать ее иначе.

2. Если гараж находится в ГСК

Здесь ситуация существенно лучше.

Гражданское законодательство предусматривает специальный способ возникновения права собственности у члена гаражного или иного потребительского кооператива. ФНС прямо разъясняет, что член ГСК, полностью внесший паевой взнос за предоставленный ему гараж, приобретает право собственности на этот объект. Регистрация такого права впоследствии имеет правоподтверждающее значение.

Более того, ФНС отдельно рассматривала именно вопрос НДФЛ при продаже гаражного бокса. Срок владения для освобождения от налога может считаться не с даты поздней регистрации в ЕГРН, а с даты, когда одновременно подтверждены полная выплата паевого взноса и предоставление гаража владельцу.

Например, если человек в 2001 году полностью выплатил пай, получил конкретный гаражный бокс, пользовался им, а в ЕГРН зарегистрировал собственность только в 2022 году, есть серьезное основание доказывать, что право возникло значительно раньше 2022 года.

В таком случае нужны документы именно о возникновении права, а не просто о пользовании гаражом.

В первую очередь это могут быть:

- справка ГСК о членстве;

- справка о полной выплате паевого взноса;

- документ с точной датой полной выплаты пая;

- решение или протокол кооператива о предоставлении конкретного гаража;

- акт передачи гаража;

- документы ГСК, связывающие конкретного человека с конкретным гаражным боксом;

- старые бухгалтерские документы кооператива;

- членская книжка вместе с документами об оплате;

- архивные документы ГСК;

- документы, которые были представлены Росреестру при регистрации собственности в 2022 году.

Особенно важен последний пункт. Нужно посмотреть основание государственной регистрации права, указанное в выписке ЕГРН и регистрационном деле. Если право в 2022 году зарегистрировали именно на основании справки ГСК о полной выплате пая, это совсем другая ситуация, чем первоначальная регистрация индивидуально построенного объекта на основании технического плана и документов на землю.

3. Если это не ГСК, а собственный гараж на своем земельном участке

Тогда доказать срок владения с 2001 года значительно сложнее.

Сам факт того, что гражданин за свои деньги построил объект и с 2001 года им пользовался, не означает автоматически, что для налоговой срок собственности начинается с момента окончания строительства.

Особенно важно, что речь идет о 2001 году. К этому времени государственная регистрация прав на недвижимость уже существовала. Поэтому это не ситуация со старыми правами советского периода, возникшими задолго до введения современной системы государственной регистрации.

Если в ЕГРН право возникло только в 2022 году и нет специального юридического основания возникновения права раньше регистрации, налоговая с высокой вероятностью будет считать срок именно с 2022 года. ФНС в разъяснениях 2025 и 2026 годов продолжает исходить из того, что основной момент начала срока владения недвижимостью связан с государственной регистрацией права, кроме специально предусмотренных законом исключений.

Поэтому обращаться в суд только с требованием «установить, что я был собственником с 2001 года, чтобы не платить налог» без самостоятельного гражданско-правового основания я бы не рекомендовал. Длительное пользование объектом и наличие разрешения на строительство сами по себе не дают автоматического основания перенести дату возникновения собственности на двадцать лет назад.

4. Какой минимальный срок применяется к капитальному гаражу

Здесь встречаются неудачные упрощенные разъяснения ФНС, где гаражи вместе с автомобилями называются «иным имуществом» со сроком три года. Но сама ФНС отдельно разъясняла, что если гараж построен на фундаменте, неразрывно связан с землей и является объектом капитального строительства с кадастровым номером, он относится к недвижимости. Для такого гаража общий минимальный срок владения составляет пять лет.

Это соответствует структуре Налогового кодекса. Для недвижимого имущества общее федеральное правило предусматривает пятилетний минимальный срок владения. Три года предусмотрены для отдельных специальных случаев, например наследования, дарения от близкого родственника, приватизации и передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Правило о трех годах для «единственного жилья» к обычному нежилому гаражу не относится, поскольку гараж жильем не является.

Поэтому если капитальный гараж был первоначально приобретен в собственность в 2022 году по обычному основанию и ни одно специальное исключение не применяется, продажа в 2026 году происходит до истечения федерального пятилетнего срока.

Например, право зарегистрировано 15 июня 2022 года. Пять лет истекут 15 июня 2027 года. Продажа в 2026 году будет раньше минимального срока.

Но нужно проверить субъект РФ, где находится гараж. Налоговый кодекс позволяет регионам уменьшать минимальный срок владения для отдельных категорий налогоплательщиков или объектов. Поэтому без региона нельзя исключить региональную льготу. Федеральное правило в этом вопросе не всегда является окончательным.

5. Что будет, если продать гараж в 2026 году раньше минимального срока

Это не означает, что налог обязательно придется платить со всей цены продажи.

Налог рассчитывается с налоговой базы, а не автоматически со всей суммы договора.

Для иного недвижимого имущества, к которому относится нежилой капитальный гараж, предусмотрен имущественный вычет до 250 000 рублей. Кроме того, вместо фиксированного вычета можно в предусмотренных законом случаях уменьшать доход на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением проданного имущества. ФНС также указывает на возможность уменьшения дохода либо на подтвержденные расходы, либо на соответствующий имущественный вычет.

Поэтому возможны несколько ситуаций.

Если гараж продается за 200 000 рублей и никаких особенностей расчета по кадастровой стоимости нет, после применения соответствующего вычета налоговая база может оказаться нулевой.

Если гараж продается за 1 000 000 рублей и применяется только вычет 250 000 рублей, расчетная база составит 750 000 рублей.

Если имеются документально подтвержденные допустимые расходы в большей сумме, может оказаться выгоднее заявить расходы вместо фиксированного вычета.

Использовать одновременно по одному и тому же объекту и вычет 250 000 рублей, и полную сумму расходов нельзя. Выбирается соответствующий способ уменьшения дохода.

6. Нужно учитывать кадастровую стоимость

Еще один частый риск состоит в том, что стороны указывают в договоре небольшую цену и считают, что налог будет рассчитан именно с нее.

Для недвижимости действует специальное правило. Если цена продажи ниже установленной доли кадастровой стоимости, доход для целей НДФЛ может определяться исходя из кадастровой стоимости с применением установленного коэффициента. Действующая статья 214.10 НК РФ предусматривает сравнение цены сделки с 70 процентами соответствующей кадастровой стоимости.

Например, кадастровая стоимость гаража составляет 2 000 000 рублей.

70 процентов составляют 1 400 000 рублей.

Если в договоре написать цену 500 000 рублей, для налогового расчета при применимости этого правила может использоваться не 500 000, а 1 400 000 рублей.

Поэтому искусственно уменьшать цену в договоре ради НДФЛ без предварительного расчета не имеет смысла и создает дополнительные риски.

7. Ставка налога в 2026 году

С 2025 года доходы от продажи имущества налогового резидента РФ облагаются по отдельной двухступенчатой шкале. До соответствующей налоговой базы 2,4 млн рублей применяется ставка 13 процентов, а к превышению над 2,4 млн рублей применяется ставка 15 процентов. ФНС подтверждает такой порядок применительно к продаже имущества.

Например, если после всех допустимых уменьшений налоговая база от продажи гаража составила 1 000 000 рублей, НДФЛ составит 130 000 рублей.

Если налоговая база составила 3 000 000 рублей, расчет для налогового резидента будет двухступенчатым. С первых 2,4 млн рублей применяется 13 процентов, с оставшихся 600 тыс. рублей применяется 15 процентов.

Если продавец в году продажи не является налоговым резидентом РФ, налоговый режим нужно проверять отдельно. Для нерезидента нельзя автоматически применять приведенный выше расчет.

8. Можно ли использовать расходы на строительство гаража

Здесь я бы не советовал автоматически включать все затраты 2001 года в расходы.

Налоговый кодекс разрешает уменьшение дохода на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества. Для самостоятельно построенного нежилого гаража вопрос о составе расходов нужно анализировать по конкретным документам и основанию возникновения объекта.

Если сохранились договоры на строительство, счета, чеки на материалы, акты подрядчиков, платежные документы, документы на приобретение объекта или пая, их нужно сохранить и отдельно проверить. Они потенциально могут существенно уменьшить налоговую базу, но просто написать в декларации примерную стоимость строительства 2001 года без первичных документов нельзя.

Наличие разрешения на строительство также не доказывает величину расходов.

9. Что именно нужно посмотреть в документах 2022 года

Чтобы дать окончательный ответ, я бы не начинал с разрешения на строительство 2001 года. Самый важный документ сейчас это свежая выписка из ЕГРН.

Нужно посмотреть:

- кадастровый номер;

- вид объекта;

- назначение;

- является ли он зданием или помещением;

- дату государственной регистрации права;

- основание регистрации;

- документы, на основании которых право зарегистрировано;

- наличие ГСК;

- принадлежность земельного участка;

- кадастровую стоимость.

После этого нужно поднять документы, которые подавались при регистрации в 2022 году.

Если там указаны, например, справка ГСК о полной выплате пая в 2001 году и документ о предоставлении гаража, появляется реальный юридический путь считать срок владения раньше даты записи ЕГРН.

Если же основанием регистрации были только документы на земельный участок, технический план и оформление вновь созданного объекта, позиция о собственности с 2001 года будет значительно слабее.

10. Разрешение на строительство 2001 года само по себе проблему не решает

Это принципиальный момент.

Разрешение подтверждает, что строительство было разрешено. Оно может быть очень полезным документом при подтверждении законности создания объекта, его истории и тождества нынешнему гаражу.

Но из разрешения не следует автоматически, что с даты его выдачи или с даты окончания стройки человек стал собственником объекта недвижимости.

Поэтому доказательственная конструкция должна быть не такой:

«гараж построен в 2001 году, следовательно, собственность возникла в 2001 году».

Нужно установить:

«какое конкретное юридическое основание по действовавшему законодательству привело к возникновению права собственности и какой документ подтверждает наступление этого основания».

Для ГСК таким основанием может оказаться полная выплата пая и предоставление гаража. Для индивидуально построенного объекта правила будут другими.

11. Если право действительно возникло еще в 2001 году

Тогда ситуация меняется полностью.

Если удастся документально установить юридическое основание, по которому право собственности возникло в 2001 году независимо от регистрации 2022 года, срок владения будет намного больше минимального.

Для гаража ГСК такой вариант подтверждается разъяснениями ФНС. ФНС прямо признает, что в этой специальной ситуации момент возникновения собственности определяется не поздней записью в ЕГРН, а выполнением установленных законом условий.

Тогда продажа в 2026 году может быть освобождена от НДФЛ по сроку владения.

Причем значение будет иметь не просто факт существования гаража в 2001 году, а доказанная дата возникновения права.

12. Если доказать раннее возникновение права не получится

Тогда исходить нужно из регистрации 2022 года.

Если применяется общий пятилетний срок и регион его не сократил, к 2026 году он еще не истечет.

В такой ситуации есть три практических варианта.

Первый. Отложить продажу до истечения применимого минимального срока владения.

Второй. Продать в 2026 году и заранее рассчитать НДФЛ с учетом цены сделки, кадастровой стоимости, допустимых расходов и имущественного вычета.

Третий. До сделки проверить документы 2001–2022 годов и установить, существует ли специальное основание считать право возникшим ранее регистрации.

Третий вариант я бы проверял первым, поскольку разница между «гараж построили в 2001 году» и «право собственности юридически возникло в 2001 году» в данной ситуации решает вопрос о налоге.

13. Отдельный риск, если гараж использовался в предпринимательской деятельности

Если гараж был нежилой недвижимостью и непосредственно использовался собственником в предпринимательской деятельности, необходимо отдельно проверить возможность освобождения от НДФЛ.

ФНС указывает, что освобождение доходов от продажи недвижимости по минимальному сроку владения имеет ограничения для имущества, непосредственно использовавшегося в предпринимательской деятельности.

Например, если собственник как предприниматель использовал гараж под автосервис, шиномонтаж, склад своего бизнеса или иной предпринимательский объект, нельзя автоматически считать, что пятилетний срок полностью решает вопрос.

Если гараж просто использовался для личного автомобиля, этот риск отсутствует.

14. Что я бы запросил у собственника

Для окончательного решения нужны не все документы за двадцать пять лет, а несколько ключевых.

1. Выписка ЕГРН на гараж.

2. Документ, который указан в ЕГРН как основание возникновения права в 2022 году.

3. Разрешение на строительство 2001 года.

4. Если это ГСК, справка о полной выплате паевого взноса с точной датой.

5. Документ о предоставлении или передаче гаража члену ГСК.

6. Членская книжка и старые документы кооператива.

7. Документы на земельный участок под гаражом.

8. Кадастровая стоимость гаража.

9. Предполагаемая цена продажи.

10. Регион нахождения гаража, поскольку нужно проверить региональное уменьшение минимального срока владения.

Итог

Если это обычный индивидуально построенный капитальный гараж, а право собственности впервые возникло и зарегистрировано в 2022 году, одного разрешения на строительство 2001 года недостаточно, чтобы считать срок собственности с 2001 года. При федеральном пятилетнем сроке продажа в 2026 году будет произведена раньше его окончания, если региональная льгота не предусматривает иное.

Если же это гараж в ГСК и собственник еще в 2001 году полностью выплатил пай и получил гараж, ситуация принципиально иная. Тогда есть подтвержденное ФНС основание считать право возникшим раньше регистрации 2022 года. В таком случае продажа в 2026 году может пройти без НДФЛ по сроку владения, если необходимые обстоятельства подтверждаются документами.

Поэтому первое, что нужно установить, это что написано в выписке ЕГРН в графе основания регистрации права и являлся ли гараж объектом ГСК. Именно эти два обстоятельства здесь способны полностью изменить налоговый результат.

Здравствуйте!

В рассматриваемом случае скорее всего, налог придётся заплатить. Поскольку право собственности было зарегистрировано в Росреестре только в 2022 году, именно эта дата считается началом вашего владения, а не год постройки. Для освобождения от НДФЛ при продаже минимальный срок владения для объектов недвижимости (к которым относится капитальное строение на фундаменте) составляет 5 лет. ..

К 2026 году этот срок ещё не истёк, поэтому доход от продажи будет облагаться налогом.

Что делать, если срок владения менее 5 лет?

Если минимальный срок ещё не прошёл, налог придётся заплатить. Но есть законные способы уменьшить налоговую базу:

Уменьшить доход на расходы. Если сохранились документы, подтверждающие затраты на строительство или приобретение гаража, вы можете вычесть эту сумму из цены продажи (ст.454 ГК РФ).

Применить имущественный вычет. Для гаражей (как «иного имущества») предусмотрен вычет в размере 250 000 рублей.

В противном случае придётся решать спор с ИФНС в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Удачи!

Здравствуйте.

При продаже гаража, оформленного в собственность в 2022 году, срок владения для целей налогообложения отсчитывается с даты регистрации права в ЕГРН, а не с года постройки; при этом возможность не платить НДФЛ либо снизить налог зависит от основания оформления права (в том числе от применения «гаражной амнистии»), наличия подтверждающих документов и выбранного налогового вычета.

Как считается срок владения для налога

Для целей НДФЛ срок владения имуществом отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН (Росреестре), а не с даты постройки или получения разрешения на строительство. Это следует из положений ст. 217.1 Налогового кодекса РФ: именно с момента регистрации возникает юридически подтверждённое право, которое учитывается при налогообложении. То есть формально ваш срок владения — с 2022 по 2026 год, то есть 4 года.

Какой минимальный срок нужен, чтобы не платить налог

По общему правилу, для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимого имущества минимальный срок владения составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Гараж — это объект недвижимости (нежилое помещение/здание), поэтому к нему применяется именно этот 5‑летний срок. Поскольку 4 года меньше 5 лет, формально доход от продажи подлежит налогообложению, если не сработают исключения.

Исключение: «гаражная амнистия» и учёт периода до регистрации

Важный нюанс: если при оформлении права в 2022 году вы использовали упрощённый порядок по «гаражной амнистии» (Федеральный закон от 05.04.2021 № 79‑ФЗ), то в ряде случаев налоговые органы могут учитывать весь период фактического владения, начиная с момента постройки. Закон № 79‑ФЗ позволяет оформить права на гаражи, возведённые до 29 декабря 2004 года, на основании документов, подтверждающих факт создания объекта и его использование.

Если в материалах вашего дела есть подтверждение, что гараж построен в 2001 году и вы им фактически владели всё это время (например, разрешение на строительство, акты, справки, документы об оплате коммунальных или эксплуатационных услуг, членские книжки гаражного кооператива и т. п.), то при проверке налоговая может признать срок владения более 5 лет и освободить доход от налогообложения.

На практике это работает так: инспектор смотрит не только дату в ЕГРН, но и комплект документов, на основании которых право было зарегистрировано. Если там прямо прослеживается непрерывное владение с 2001 года и основание — «гаражная амнистия», то часто срок считают с даты постройки.

Но это не автоматическое правило: решение принимается индивидуально на основании представленных доказательств.

Альтернативные способы снизить или обнулить налог

Даже если формально срок владения менее 5 лет, у вас остаются законные варианты:

Имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей. По п. 2 ст. 220 НК РФ при продаже иного недвижимого имущества (к которому относится гараж) вы вправе уменьшить доход на фиксированный вычет 250 000 руб. Если гараж вы продаёте за сумму не выше этой, налог будет равен нулю. Если цена выше — налог начисляется только на разницу.

Уменьшение дохода на расходы на строительство. Вместо вычета вы можете уменьшить доход от продажи на документально подтверждённые расходы, связанные с созданием гаража (п. 2 ст. 220 НК РФ). Подойдут договоры подряда, чеки, накладные, квитанции об оплате материалов, акты выполненных работ и т. д. Если расходы подтверждены и сопоставимы с ценой продажи, налог также может стать нулевым.

При этом вы обязаны подать декларацию 3‑НДФЛ, если срок владения менее минимального и нет полного освобождения. Даже если налог к уплате нулевой, декларацию нужно сдать до 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 229 НК РФ), а налог (если он есть) уплатить до 15 июля.

Что конкретно сделать перед продажей

1. Проверьте основание регистрации права в 2022 году. Посмотрите документы, на основании которых регистрировали право: если там есть ссылка на «гаражную амнистию» (закон № 79‑ФЗ) и приложены старые документы (разрешение на строительство 2001 года, акты, справки), это сильный аргумент для учёта длительного владения.

2. Возьмите свежую выписку из ЕГРН. В ней будет указана дата регистрации права — это отправная точка для расчёта срока.

3. Соберите доказательства фактического владения с 2001 года. Подойдут любые документы, подтверждающие, что вы реально использовали гараж все эти годы: старые пропуска, оплата электроэнергии/тепла, членство в кооперативе, договоры на обслуживание, фотофиксация, свидетельские показания и т. п.

4. Получите письменное разъяснение в ИФНС. Перед сделкой вы можете обратиться в налоговую инспекцию с запросом о порядке налогообложения в вашем случае (ст. 21 НК РФ даёт право на получение разъяснений). Это не гарантирует итоговое решение по декларации, но помогает заранее понять позицию инспекции и избежать ошибок.

4. Продумайте цену сделки и способ снижения налога. Решите, будете ли вы применять вычет 250 000 руб. или уменьшать доход на расходы. Подготовьте подтверждающие документы заранее.

--------------

Таким образом, сам по себе факт постройки в 2001 году не освобождает автоматически от налога — ключевое значение имеет дата регистрации права.

Но если оформление проходило по «гаражной амнистии» и у вас есть доказательства длительного владения, есть реальный шанс обосновать, что срок владения превышает 5 лет.

Если такой вариант не сработает, вы всё равно можете законно снизить налог с помощью вычета либо подтверждённых расходов.

______________________________________________________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Внимательно изучу вашу ситуацию, предложу понятный план действий. При необходимости подготовлю все нужные документы и буду сопровождать дело на каждом этапе - от консультации до решения вопроса.

Здравствуйте!

Налог платить не придётся.

Доказывать многолетнюю собственность в данном случае действительно можно, просто нужно правильно понять, с какого момента отсчитывается срок.

Я Вам поясню, как это работает на практике.

Согласно пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ гражданин освобождён от уплаты НДФЛ за доход от продажи имущества, если имущество находилось в собственности налогоплательщика непрерывно в течение минимального срока 3 или 5 лет.

Важный нюанс: для целей налогообложения срок владения считается не с момента, когда Вы физически построили гараж или получили разрешение, а с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре.

В Вашей ситуации право оформили в 2022 году, значит, к моменту продажи в 2026 году срок владения составил 4 года.

Теперь смотрим, какой минимальный срок применяется к Вашему объекту. Это зависит от того, является ли гараж недвижимостью, например, объектом капитального строительства, на фундаменте, его нельзя перенести без ущерба, или иным имуществом, например, сборная конструкция вроде «ракушки»:

1) Если это недвижимость, то минимальный срок для освобождения от налога составляет 5 лет.

Поскольку 4 года меньше 5 лет, формально условие не выполнено.

Но есть важный момент: если при регистрации в 2022 году объект признали недвижимостью, а до этого Вы фактически им владели на основании разрешения на строительство, актов ввода, других документов, в суде или при споре с ФНС можно попытаться доказать, что право возникло раньше.

Но на практике налоговая обычно смотрит именно на дату регистрации.

2) Если это иное имущество (некапитальный гараж), минимальный срок 3 года. В Вашем случае 4 года больше 3 лет, и налог точно не возникает.

Что делать перед сделкой? Я рекомендую запросить выписку из ЕГРН и внимательно изучить графу «Вид объекта недвижимости».

От этого будет зависеть финальный ответ.

Если там указано «объект капитального строительства» / «здание» / «сооружение», есть риск, что ФНС сочтёт срок недостаточным, т.е. 5 лет не прошло.

Если же объект признан некапитальным, можете продавать, налог не начислят.

Ещё один момент: даже если срок формально не прошёл, сумму налога можно уменьшить.

Для этого при подаче декларации можно заявить имущественный вычет 250 000 рублей для иного имущества или учесть документально подтверждённые расходы на строительство.

Но если срок прошёл, ни декларация, ни вычет не нужны вообще.

В общем, ситуация решаема. Начните с выписки из ЕГРН в данном случае.

Правовое обоснование: ст. 217, 217.1 НК РФ, ст. 8.1, 209, 454, 549 ГК РФ

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Здравствуйте Оксана

Если гараж построен на фундаменте и неразрывно связан с земельным участком, то он является объектом капитального строительства. Ему присваивается кадастровый номер. В таком случае гараж признается объектом недвижимости, а минимальный предельный срок владения таким объектом составляет пять лет.

В каких случаях освобождаются от НДФЛ доходы от продажи недвижимости в РФ от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе происходит с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи 217.1 НК РФ , минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

п.3 ст.217.1 : право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

В результате : с момента регистрации гаража как объекта недвижимости для освобождения от оплаты НДФЛ при продаже не прошло 5 лет , поэтому Налоговая начислила налог - все правомерно

________________________________________________________________________

Если остались вопросы и ( или ) нужна помощь, то можете со мной связаться через личные сообщения либо, через мессенджеры WhatsApp, MAX по т.8928-493 -57-87.Все данные обо мне и моем рейтинге можете посмотреть по ссылке https://9111.ru/urist-14973/ С уважением юрист М.Н.Абаева