У нас квартира на двоих

Нет, не можете. Сумма продажи не должна быть меньше цены предлагаемой вам.

Если в уведомлении сестра предложила вам купить её долю за 800 000 руб., а постороннему покупателю действительно продала эту же долю за 12 000 000 руб., только из-за различия в цене оспорить продажу не получится. Ваше преимущественное право нарушается, когда третьему лицу долю продают на более выгодных условиях, чем были предложены вам, например дешевле.

По ст. 250 ГК РФ www.consultant.ru участник долевой собственности имеет преимущественное право купить продаваемую долю по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Если вам предложили за 800 000 руб., а третье лицо заплатило 12 000 000 руб., покупатель получил не более выгодную, а существенно более высокую цену. Поэтому именно по этому основанию нарушения преимущественного права нет.

Ситуация будет другой, если 12 000 000 руб. указаны в договоре формально, а реально сестра получила меньшую сумму, либо покупателю предоставили иные существенно более выгодные условия. Тогда можно ставить вопрос о нарушении вашего преимущественного права, но это потребуется доказать. При нарушении правильный способ защиты по п. 3 ст. 250 ГК РФ www.consultant.ru не признание договора незаконным или недействительным, а требование о переводе на вас прав и обязанностей покупателя. Для такого требования установлен трехмесячный срок.

Поэтому сначала нужно посмотреть само уведомление о продаже и выписку ЕГРН, а при наличии договора купли-продажи также его условия. Если вы действительно имели в виду 12 000 000 руб., а не 1 200 000 или 120 000 руб., оснований для перевода прав покупателя только из-за указанной разницы в цене я не вижу. Если же фактическая цена была ниже 800 000 руб. либо условия сделки с покупателем отличались в его пользу, перспектива спора уже есть.

Продажа сестрой доли в вашей общей квартире постороннему лицу — это жесткое юридическое поле, где вы прямо сейчас находитесь в позиции упущенной выгоды и риска потерять контроль над имуществом. Однако ситуация, которую вы описываете, содержит грубейшее и очевидное нарушение гражданского законодательства со стороны вашей сестры.

Тот факт, что она направила вам уведомление на сумму 800 тысяч рублей, а в итоге продала долю за 12 000 000 рублей, открывает перед вами законную возможность полностью переформатировать эту сделку под себя.

Прямо сейчас в Росреестре регистрируются или уже зарегистрированы права нового собственника — совершенно постороннего человека, который может вселиться в квартиру, создать невыносимые условия для жизни или перепродать долю дальше, окончательно запутав следы.

Ваша сестра, скорее всего, действовала по совету недобросовестных риелторов. Они решили, что сам факт отправки вам «какого-то уведомления» формально закрывает требование статьи 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки. Это фатальная юридическая ошибка с их стороны.

Капкан изменения цены: Закон жестко регламентирует: продать долю третьему лицу можно только на тех же условиях (и по той же цене) или дороже, чем было указано в извещении сособственнику. В вашей ситуации произошло обратное: вам предложили выкупить долю за 800 тысяч рублей, а постороннему человеку продали за 12 миллионов рублей (в 15 раз дороже).

Ловушка встречного иска: Если бы она продала долю дешевле, чем предлагала вам (например, известила за 12 млн, а продала за 800 тыс.), вы могли бы перевести на себя права покупателя по цене 800 тысяч. Но в данном случае ситуация иная: цена в договоре купли-продажи (ДКП) существенно выше. Продать постороннему лицу по цене, отличающейся от уведомления, без направления вам нового, скорректированного извещения — это прямое и грубое нарушение ст. 250 ГК РФ.

Можете ли вы оспорить эту сделку как незаконную? Да, вы имеете полное право обратиться в суд. Но требовать нужно не «признания сделки незаконной», а перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ, при нарушении преимущественного права покупки сособственник не может просто аннулировать сделку.

Закон защищает ваши права иным способом:

Перевод прав и обязанностей: Вы имеете право в судебном порядке потребовать заменить покупателя в договоре на себя.

Финансовый капкан: Чтобы суд удовлетворил ваш иск, вам придется внести на депозитный счет суда всю сумму, указанную в реальном договоре купли-продажи — то есть 12 000 000 рублей. Если у вас нет этой суммы прямо сейчас, суд откажет в иске, так как вы не сможете исполнить обязательства покупателя.

Скрытая схема (риск занижения/завышения цены): Очень часто в таких конфликтах реальная цена сделки составляет те самые 800 тысяч или чуть больше, а сумму 12 миллионов рублей в договоре указали умышленно (фиктивно), чтобы вы физически не смогли потянуть выкуп в суде. Если это так, перед нами притворная сделка, и оспаривать её нужно по совершенно другой стратегии.

Жесткий процессуальный дедлайн. Закон отводит вам всего 3 месяца с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении вашего права (продаже доли), чтобы подать иск в суд. Если вы пропустите этот срок, заблокировать нового сособственника будет юридически невозможно.

____________________________

За дополнительной информацией, вы можете обратиться ко мне по:

телефону/тelegram: + 7 (905) 133-19-65;

эл. почта: morfei000@mail.ru (000-цифрами).

Если вам требуется дополнительная информация или индивидуальная консультация по вашему вопросу, пожалуйста, напишите мне в личные сообщения на сайте.

Да, вы можете оспорить эту сделку, но не из-за низкой цены, а из-за возможного нарушения порядка уведомления о продаже.

Согласно п. 1 и 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан письменно известить всех сособственников о намерении продать долю с указанием цены и других условий. Если вы получили уведомление с ценой 800 000 руб., а продажа состоялась по 12 000 000 руб., это нарушает ваше преимущественное право покупки, так как условия изменились.

При продаже доли с нарушением преимущественного права вы вправе в течение трёх месяцев со дня, когда узнали о сделке, требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя по цене 12 000 000 руб. (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Если уведомления не было вообще, срок исковой давности начинает течь с момента, когда вы узнали о нарушении вашего права. При пропуске трёхмесячного срока восстановить его можно только при наличии уважительных причин (ст. 205 ГК РФ).

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

В сложившейся ситуации Ваша сестра не нарушила закон, поэтому реально оспорить сделку по изложенным Вами основаниям не представляется возможным. Удачи Вам и всего самого доброго.

Желательно бы ознакомиться с документами для дачи правовой оценки.

Долю продала за 12 миллионов? Не смешите... У вас что - квартира 10 комнат - и на Рублевке?