Как исправить ошибку в площади коммунальной квартиры и снизить платежи?

Добрый вечер. Здесь проблема не в БТИ как таковом. По описанию нужно приводить в соответствие сам объект в ЕГРН. Если у вас до сих пор зарегистрированы 8/60 долей квартиры площадью 400 кв. м, а часть прежних сособственников уже зарегистрировала отдельные комнаты, сначала надо установить, на основании каких документов возникла нынешняя структура объектов и откуда взялись 400 кв. м.

Если площадь и состав объекта попали в ЕГРН из ошибочных технических или иных документов, применяется порядок исправления реестровой ошибки. Росреестр может исправить ее по документам, содержащим правильные сведения, но когда исправление затрагивает зарегистрированные права других собственников, вопрос разрешается судом. Это прямо следует из [ст. 61 Закона № 218-ФЗ]полный текст статьи 61 Закона № 218-ФЗ www.consultant.ru. Причем собственники отдельных комнат сохраняют доли в общем имуществе коммунальной квартиры, эти доли следуют судьбе комнаты. Это предусмотрено [ст. 41 ЖК РФ]полный текст статьи 41 ЖК РФ www.consultant.ru и [ст. 42 ЖК РФ]полный текст статьи 42 ЖК РФ www.consultant.ru. Поэтому просто «убрать отсутствующие доли» арифметически нельзя, надо восстановить правильную юридическую и техническую структуру квартиры.

Кадастровую стоимость имеет смысл исправлять уже вместе с исправлением исходных характеристик. Если при оценке использовалась недостоверная площадь или иные неправильные характеристики объекта, можно требовать исправления ошибки в кадастровой стоимости по [ст. 21 Закона № 237-ФЗ]полный текст статьи 21 Закона № 237-ФЗ www.consultant.ru. С коммунальными платежами тоже надо разбираться отдельно. Не все начисления по коммунальной комнате законно считать просто от ошибочных 400 кв. м. Например, расходы на общее имущество коммунальной квартиры распределяются с учетом долей собственников комнат по [ст. 43 ЖК РФ]полный текст статьи 43 ЖК РФ www.consultant.ru.

Сейчас я бы не ходил дальше по кругу между БТИ, администрацией и Росреестром. Нужны ваша свежая выписка ЕГРН на 8/60, выписка на саму коммунальную квартиру, по возможности выписки на две-три уже выделенные комнаты, старый план БТИ и документ кадастрового инженера с результатами обмера. По ним можно определить, исправляется ли это заявлением и техническим планом либо уже нужен иск об исправлении сведений ЕГРН и приведении зарегистрированных прав в соответствие с фактической структурой объекта.

Чтобы решить эту проблему, вам необходимо ликвидировать коммунальную квартиру как единый объект в ЕГРН через суд, так как во внесудебном порядке Росреестр и БТИ исправить эту реестровую ошибку не смогут.

1. Обратитесь в суд с иском (Единственный рабочий способ). Вам нужно подать иск в районный суд по месту нахождения дома. Ответчики/Заинтересованные лица: Управление Росреестра, Администрация города, соседи (собственники доли 10/60). Требования в иске: 1) Признать сведения в ЕГРН в отношении коммунальной квартиры (площадь 400 кв.м) реестровой ошибкой; 2) Изменить статус вашего объекта недвижимости — прекратить право долевой собственности (на долю 8/60) и признать право собственности на выделенный объект (конкретную комнату площадью 18 кв.м) с присвоением ей отдельного кадастрового номера (по аналогии с остальными соседями).

2. Подготовьте доказательства для суда. Суд будет опираться только на официальные документы. Вам понадобятся:

Заключение кадастрового инженера: Тот замер, который вы уже делали, оформите как официальное Техническое заключение о наличии реестровой ошибки и несоответствии фактической площади (200 кв.м) данным ЕГРН (400 кв.м). Инженер должен четко прописать, что из-за выдела других комнат площадь «коммуналки» юридически уменьшилась.

Письменные отказы: Официальные ответы от Росреестра и БТИ, где они отправляют вас друг к другу и отказываются исправлять данные вручную.

____________________________

За дополнительной информацией, вы можете обратиться ко мне по:

Телефону: + 7 (905) 133-19-65;

Telegram: https://t.me/pravoved_76 (@pravoved_76);

Эл. почта: morfei000@mail.ru (000-цифрами).

Если вам требуется дополнительная информация или индивидуальная консультация по вашему вопросу, пожалуйста, напишите мне в личные сообщения на сайте.

При этом общая площадь по документам значительно превышает фактическую, что влечет завышенные размеры коммунальных платежей и кадастровой стоимости.

Что можно предпринять:

1. Закажите технический паспорт или технический план в БТИ или у кадастрового инженера с актуальными замерами. Этот документ станет основой для исправления ошибки.

2. Обратитесь в Росреестр с заявлением об исправлении реестровой ошибки, приложив документы, подтверждающие фактическую площадь. Если Росреестр откажет, получите письменный отказ.