Как зарегистрировать землю под домом, если она не оформлена?

Да, собственник зарегистрированного дома имеет преимущественное — исключительное — право оформить земельный участок, необходимый для использования дома, в собственность или аренду без торгов. Но администрация не «регистрирует землю автоматически»: сначала участок нужно сформировать и поставить на кадастровый учет, затем получить решение администрации о предоставлении, а после зарегистрировать право в ЕГРН.

Какой закон применяется

Основная норма — ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Она предоставляет собственнику здания исключительное право приобрести публичный земельный участок под зданием в собственность или аренду. Продажа без торгов предусмотрена подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ; аренда без торгов — подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Важно установить, кому принадлежит земля сейчас:

Если участок муниципальный или государственный — применяется процедура предоставления по Земельному кодексу.

Если у участка ранее был пользователь, право постоянного пользования, аренда либо архивное решение о предоставлении дома с землей — возможно сначала оформить право на основании этих старых документов.

Если земля принадлежит иному частному лицу, администрация вам ее не предоставит; нужно разбираться с правом этого собственника и основаниями пользования участком.

Порядок действий

Закажите выписку ЕГРН на дом и публичную кадастровую карту/выписку о территории, чтобы уточнить, сформирован ли рядом более крупный участок, кому он принадлежит и нет ли зон с особыми условиями использования.

Обратитесь в администрацию муниципального округа или района по месту нахождения дома с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка под существующим жилым домом либо о предоставлении участка без торгов. Приложите выписку ЕГРН на дом, паспорт и документы-основания приобретения дома.

Если участок не поставлен на кадастровый учет, администрация обычно выдает схему расположения участка на кадастровом плане территории. С этой схемой закажите у кадастрового инженера межевой план.

Поставьте сформированный участок на кадастровый учет в Росреестре через МФЦ.

Подайте в администрацию заявление о предоставлении участка в собственность или аренду без торгов. Будет ли земля предоставлена бесплатно или за плату, зависит от даты и основания первоначального предоставления земли, регионального регулирования и наличия архивных правоустанавливающих документов.

После решения администрации заключите договор купли-продажи или аренды, если он требуется, и зарегистрируйте право в ЕГРН.

Можно ли продать дом сейчас

Формально продажа дома, если участок вам не принадлежит, возможна: покупатель получает право пользоваться землей в том объеме, который необходим для эксплуатации дома, если это не противоречит закону или условиям пользования участком. Это следует из ст. 552 ГК РФ.

Но если земельный участок вообще не сформирован и не стоит на кадастровом учете, сделка существенно рискованнее: у покупателя возникнут проблемы с регистрацией, использованием дома, ипотекой, коммуникациями и оформлением земли. На практике сначала лучше сформировать и оформить участок, а затем продавать дом с землей как единый объект.

Начните с МФЦ или Росреестра: получите сведения ЕГРН о доме и территории, затем с ними обращайтесь в администрацию по месту нахождения дома.

Чек-лист: пошаговая процедура выкупа земли под домом в Ставрополе без торгов — от подготовки документов до договора с администрацией

Computer

Сравнительная таблица: аренда vs собственность участка под домом — расчет налогов, ограничений и долгосрочной выгоды для владельца недвижимости

Computer

Как узнать, кому принадлежит земля под домом в Ставрополе

Сколько стоит выкуп земельного участка под жилым домом

Что делать если администрация отказала в предоставлении земли