ИП на УСН продает квартиру по агентскому договору - какой налог и нужен ли ОКВЭД?

Здравствуйте, Игорь!

Если Вы применяете УСН с объектом «доходы» и ставкой 6%, то именно эта ставка и применяется к Вашему агентскому вознаграждению. При агентском вознаграждении 50 000 руб. налог составит 3 000 руб.

При этом сама стоимость квартиры 3 млн руб. не является Вашим доходом, если Вы действуете именно как агент от имени и за счет собственника и получаете только предусмотренное договором вознаграждение. В таком случае налоговая база по УСН — 50 000 руб., а не 3 млн.

Отсутствие кода ОКВЭД 68.31 само по себе не препятствует заключению агентского договора. Однако, если Вы фактически начинаете систематически осуществлять деятельность в качестве агента по продаже недвижимости, соответствующий вид деятельности целесообразно добавить в ЕГРИП.

По агентскому договору налог УСН 6% начисляется только на сумму вознаграждения - 50 000 руб., то есть 3 000 руб. Отсутствие кода ОКВЭД 68.3 не влечет уголовной ответственности, однако налоговый орган вправе предъявить претензии. Квартира, которую Вы продаете по доверенности, является Вашей собственностью или принадлежит третьему лицу?

Добрый день. Если вы как ИП выступаете именно агентом собственника квартиры, то при УСН «доходы» налоговой базой будет ваше агентское вознаграждение 50 000 руб. При ставке 6% это 3 000 руб. до возможного уменьшения налога на страховые взносы.

При УСН применяются правила ст. 346.15 НК РФ, которая исключает из расчета доходы, указанные в ст. 251 НК РФ. Подпункт 9 п. 1 ст. 251 НК РФ прямо исключает деньги, поступившие агенту во исполнение агентского договора, кроме самого агентского вознаграждения. Поэтому 3 000 000 руб. не должны включаться в ваш доход, если это действительно деньги собственника квартиры, а агентские отношения надлежащим образом оформлены до сделки.

Отсутствие ОКВЭД 68.3 не делает агентский договор или сделку продажи квартиры недействительными. Но сведения о видах деятельности отражаются в ЕГРИП. С 2026 года действуют новые правила учета ОКВЭД, при этом дополнительные заявительные коды ИП можно добавлять в любое время. Поэтому перед такой деятельностью разумно добавить соответствующий код, чтобы исключить спор с регистрирующим органом.

Главное, чтобы договор, доверенность, расчеты с покупателем и отчет агента подтверждали, что 3 000 000 руб. принадлежат принципалу, а ваш доход составляет именно 50 000 руб. Если все 3 млн поступят на ваш расчетный счет без правильно оформленной агентской схемы, возникает уже реальный риск включения всей суммы в доход УСН.

Добрый день, Игорь. Разберем вашу ситуацию по порядку.

2. Отсутствие кода ОКВЭД 68.3 Продать квартиру можно, но это сопряжено с юридическими рисками. С формальной точки зрения закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (№ 129-ФЗ) прямо не запрещает вести деятельность без соответствующего кода ОКВЭД. Однако отсутствие этого кода создает следующие проблемы:

Блокировка счета банком. Банки обязаны проверять операции клиентов на соответствие их заявленной деятельности (в рамках 115-ФЗ). Поступление крупной суммы за риэлторские услуги ИП, у которого этот вид деятельности не открыт, почти гарантированно приведет к приостановке операций по счету до предоставления объяснений и документов.

Отказ Росреестра. При подаче документов на регистрацию перехода права собственности государственный регистратор вправе приостановить сделку. В пакете документов будет фигурировать ваша доверенность и агентский договор. Видя статус ИП без профильного ОКВЭД, Росреестр может потребовать внести изменения в ЕГРИП или предоставить дополнительные пояснения, что затянет сроки продажи.

Риски со стороны контрагентов. Покупатель или банк, выдающий ипотеку, могут отказаться работать с посредником, чья деятельность выглядит сомнительной из-за отсутствия официального вида деятельности.

Налоговые риски. Хотя сам налог рассчитывается верно, ФНС при проверке может использовать факт ведения неуставной деятельности как повод для более пристального внимания ко всем вашим операциям.

3. Ответственность Прямого штрафа исключительно за ведение деятельности без нужного ОКВЭД в КоАП РФ нет. Однако возможна ответственность по другим основаниям:

Статья 14.25 КоАП РФ: если налоговая признает эту продажу предпринимательским доходом, который вы скрыли из-за отсутствия ОКВЭД, вам грозит штраф за несвоевременное представление сведений об изменении видов деятельности (от 5 000 до 10 000 рублей).

Статья 14.1 КоАП РФ: осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (если оно требуется) или с нарушением условий регистрации. На практике применяется редко, чаще ограничиваются требованием добавить код.

Гражданско-правовая ответственность: теоретически собственник квартиры (принципал) может попытаться оспорить сделку, ссылаясь на то, что вы действовали за рамками своей легитимной предпринимательской деятельности, однако доказать ущерб от самого факта отсутствия ОКВЭД крайне сложно.

Что нужно сделать:

Добавьте в ЕГРИП дополнительный код ОКВЭД. Основной менять не обязательно, достаточно внести 68.31 («Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе») или более узкий 68.31.1 («Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение...»). Госпошлина за это не взимается, заявление подается через личный кабинет ИП на сайте ФНС, через МФЦ или нотариуса. Код добавят в течение 5 рабочих дней.

Проверьте текст агентского договора и доверенности. В них должна быть четко прописана схема движения денег: покупатель перечисляет 3 000 000 рублей на ваш счет для последующего перевода принципалу, а ваше вознаграждение составляет 50 000 рублей.

После поступления средств переведите 2 950 000 рублей собственнику, оставив свои 50 000 рублей. Обязательно сохраните платежное поручение о переводе денег принципалу — это главное доказательство того, что транзитная сумма не является вашим доходом.

По итогам года отразите в Книге учета доходов и расходов (КУДиР) только 50 000 рублей дохода и подайте декларацию по УСН с налогом 3 000 рублей.

Если продажа носит разовый характер (например, вы помогаете продать квартиру родственнику), безопаснее всего оформить между вами и собственником обычный гражданско-правовой договор оказания юридических или консультационных услуг на фиксированную сумму в те же 50 000 рублей. В этом случае вопрос об отсутствии риэлторского ОКВЭД полностью снимается, так как вы оказываете разовую услугу, а не занимаетесь профессиональной посреднической деятельностью на постоянной основе.