Имеет ли юрсилу договор с реальной ценой при наличии договора с занижением?

Добрый день. Второй договор с реальной ценой может иметь юридическое значение, если он подписан продавцом и покупателем, но рассчитывать на него как на полноценную защиту покупателя опасно. Подписание двух договоров на один объект с разной ценой создает спор о том, какие условия стороны действительно согласовали.

По ст. 555 ГК РФ цена является существенным условием договора продажи недвижимости. Если договор с заниженной ценой подписывается для оформления сделки, а фактически стороны договорились о другой цене, при споре может исследоваться действительная воля сторон. Ст. 170 ГК РФ предусматривает последствия для сделки, прикрывающей другую сделку или сделку на иных условиях.

Главный риск для покупателя возникает, если сделку впоследствии придется оспаривать или требовать возврата денег. Продавец может ссылаться на цену из основного договора, а реальную передачу большей суммы придется доказывать вторым договором, расписками, банковскими документами и другими доказательствами. Поэтому соглашаться на такую схему я бы не рекомендовал.

Безопаснее указать в договоре, который подписывается сторонами и используется при регистрации перехода права, полную фактическую стоимость жилья. Если пришлете оба предложенных договора, можно проверить, как именно они составлены и какие риски возникают для покупателя.

Второй договор с реальной ценой не имеет юридической силы для целей регистрации права собственности. Такая схема с двумя договорами (один для налоговой с заниженной ценой, второй с реальной) является классической «двойной» сделкой и квалифицируется как притворная (ст. 170 ГК РФ).

Юридические последствия для вас как покупателя:

Регистрация перехода права пройдёт только по договору с заниженной ценой, так как именно он будет подан в Росреестр. Второй договор нигде не регистрируется.

Налоговый вычет вы сможете получить только с суммы, указанной в зарегистрированном договоре (заниженной), а не с реально уплаченных денег.

При возникновении спора (например, продавец заявит, что вы не доплатили) суд будет исходить из цены, указанной в договоре, прошедшем регистрацию. Доказать факт передачи большей суммы будет крайне сложно.

Такая схема может быть расценена как уклонение от уплаты налогов (ст. 122 НК РФ), что влечёт риски как для продавца, так и для покупателя, включая штрафы.

Рекомендация: настаивайте на заключении одного договора с реальной ценой. Это единственный законный и безопасный вариант, который защищает ваши права как покупателя.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

Здравствуйте

Нет, второй договор с реальной стоимостью не будет иметь юридической силы в отрыве от первого. Я объясню, почему так, и какие риски вы при этом несёте.

Дело в том, что для государства и для Росреестра главным документом является тот договор купли-продажи, который стороны подают на государственную регистрацию перехода права собственности. Именно его условия (в том числе цена) фиксируются в ЕГРН и становятся официальными.

Прочитайте, пожалуйста, личные сообщения на этом сайте (верхний правый угол экрана). Или напишите мне сразу в программу MAX на номер 89776640811

Нет. Имеет силу тот договор, что пойдет на регистрацию

Если в Росреестр подан и зарегистрирован только договор с заниженной стоимостью, то юридическую силу имеет только он.

Если второй договор (с реальной стоимостью) не зарегистрирован — он не порождает перехода права собственности и не имеет юридической силы.

Если оба договора зарегистрированы (что маловероятно), возможен спор о притворности сделки, и суд может признать одну из сделок ничтожной.

Если стороны пытаются использовать второй договор для последующих расчетов, это может быть квалифицировано как уклонение от уплаты налогов, что влечёт налоговую и уголовную ответственность.

Добрый день!

Да, договор с реальной ценой может иметь юридическое значение, но есть важный нюанс: если одновременно подписываются два договора на один и тот же объект — один с заниженной ценой для регистрации, а второй с фактической ценой, — это создает для покупателя серьезные риски.

По ст. 555 ГК РФ цена недвижимости должна быть согласована сторонами в письменном договоре.

Если фактически стороны договорились о цене, например 5 млн рублей, а в договоре, который представляется для регистрации, указали 3 млн, то в случае спора продавец может утверждать, что цена была именно 3 млн. Второй договор, переписка, расписки, банковские документы и другие доказательства могут использоваться для подтверждения реальной договоренности, поскольку суд при толковании договора учитывает в том числе переговоры и последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).

Более того, оформление двух договоров с разными условиями может рассматриваться через призму притворной сделки: ст. 170 ГК РФ предусматривает, что сделка, прикрывающая другую сделку либо сделку на иных условиях, является ничтожной, а к фактически имевшейся в виду сделке применяются соответствующие правила.

Поэтому я бы не советовала соглашаться на такую схему. Самый безопасный вариант — оформить и подать на регистрацию один договор с фактической ценой, которую действительно платит покупатель.

Особенно опасно передавать продавцу часть денег наличными без надлежащего подтверждения. Если впоследствии возникнет спор о расторжении сделки, признании ее недействительной или возврате денег, наличие в официальном договоре заниженной цены существенно осложнит доказывание фактически уплаченной суммы.

Если продавец настаивает именно на двух договорах, до подписания я бы рекомендовала показать оба документа юристу и отдельно проверить, какой из них предполагается регистрировать и что именно написано в каждом о цене и порядке расчетов.

Здравствуйте. Нужно проанализировать документы, чтобы оценить перспективы.

Пишите в WhatsApp, BiP, Telegram: +79780987347 МАХ: +79024091488

для того чтобы предметно ответить на ваш вопрос, желательно бы ознакомиться со всеми документами для дачи правовой оценки