Обязан ли продавец переделывать техпаспорт и как дом должен соответствовать НИС?

Добрый вечер. Если риелтор говорит именно о новом техническом паспорте, оплачивать его за ваш счет вы не обязаны. Для обычной купли-продажи новый техпаспорт как обязательный документ не требуется. Если же фактические параметры дома не совпадают с ЕГРН и требуется новый технический план с внесением изменений в кадастр, это уже проблема документов продавца. Я бы не советовал оплачивать такие работы покупателю до сделки без четкого понимания, что именно исправляется и почему.

При покупке за средства НИС без банковского кредита требования банка к объекту не применяются. Росвоенипотека допускает приобретение жилого дома вместе с земельным участком. Дом должен быть зарегистрирован в ЕГРН именно как жилой дом, права на дом и участок должны быть оформлены, характеристики дома должны соответствовать фактическому состоянию, а по объекту не должно быть препятствующих сделке обременений, судебных притязаний и иных проблем. Потребуется также отчет об оценке. Порядок покупки без кредита и документы Росвоенипотека приводит здесь rosvoenipoteka.ru, а возможность приобретения дома с участком предусмотрена Правилами по НИС www.consultant.ru.

Печное отопление само по себе дом не исключает. Уличный туалет тоже не всегда означает непригодность. По требованиям к жилым помещениям в одно- и двухэтажных домах в поселениях без централизованных инженерных сетей допускается отсутствие водопровода и канализированной уборной. Это предусмотрено п. 12 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 www.consultant.ru. Поэтому наличие печей, газа только у границы участка, бани и туалета на улице само по себе еще не отвечает на вопрос, пройдет ли конкретный дом.

До передачи денег за переделку документов попросите у риелтора выписки ЕГРН отдельно на дом и участок и письменное объяснение, какой именно документ требуется переделать и из-за какого несоответствия. По этим документам уже можно точно проверить, есть ли реальная проблема для НИС или вам предлагают за свой счет привести в порядок документы продавца.

По общему правилу, продавец обязан передать объект с документами, необходимыми для регистрации перехода права. Если техпаспорт устарел и требуется изготовление нового, расходы обычно несет собственник, если иное не предусмотрено договором. Вы можете отказаться от оплаты, ссылаясь на то, что продавец должен обеспечить надлежащее оформление документов. Однако на практике стороны могут договориться: если вы согласны оплатить, это должно быть отражено в договоре (например, уменьшение цены).

По жилищному законодательству технический паспорт обязан предоставить продавец за свой счёт. Для НИС дом должен соответствовать критериям жилого помещения - иметь несущие конструкции, водоснабжение, электроснабжение, отопление. Туалет на улице является основанием для отказа в признании дома пригодным для проживания - соответствует ли помещение требованиям жилого?

Да соответствует. Вот только баня и туалет

Здравствуйте. Ситуация с документами и требованиями НИС (вероятнее всего, речь идет о военной ипотеке от Росвоенипотеки) требует четкого разделения ответственности продавца и покупателя.

Кто платит за технический паспорт По закону обязанность по подготовке документов для продажи лежит на собственнике: он должен доказать покупателю, что объект существует в заявленных границах и не имеет юридических проблем. Однако технический паспорт БТИ — это документ исключительно для собственника, а не для сделки купли-продажи как таковой.

Для регистрации перехода права собственности в Росреестре техпаспорт не нужен.

Он требуется банку (или ФГКУ «Росвоенипотека») для проведения оценки объекта. Если у продавца его нет или данные устарели (например, была перепланировка), заказывать новый придется тому, кому этот документ нужен для принятия решения об одобрении объекта. Риелтор предлагает сделать это за ваш счет, чтобы ускорить процесс одобрения ипотеки банком. Вы можете настоять, чтобы продавец сделал его сам, но если ему дом продавать некритично, он может отказаться, и сделка сорвется. Обычно расходы берет на себя тот, кто инициирует необходимость документа — в данном случае покупатель ради прохождения проверки банка.

Какие критерии дома проверяет банк и Росвоенипотека (помимо отсутствия ветхости) Печное отопление, туалет на улице и баня вместо душа — главные препятствия для военной ипотеки. Дом должен соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям. Основные критерии:

Критерий Требования программы

Фундамент и несущие конструкции Капитальные (бетон, кирпич, блоки, качественный брус). Дом из бруса подходит, если он сухой, без гнили и грибка, стоит на высоком цоколе (это плюс, защищает от влаги). Не пройдут щитовые, каркасно-насыпные дома, дома на блоках без связки, шпалы.

Коммуникации (ключевой пункт) Обязательно наличие электроснабжения. Водоснабжение — центральное, скважина или колодец (должно быть заключение СЭС на пригодность воды для питья). Главное требование — газовое или электрическое отопление. Печное отопление допустимо только как дополнительный источник тепла при наличии основного газового/электрического котла и разводки батарей по дому. Туалет обязательно должен находиться внутри теплого контура дома (септик или центральная канализация). Баня во дворе значения не имеет, оценивается именно основной жилой дом.

Материалы стен Капитальные материалы (кирпич, бетон, блоки, бревно, брус). Каркасные технологии часто вызывают вопросы у оценщиков банков, хотя прямого запрета в законе нет. Сухой профилированный или клееный брус — отличный вариант.

Износ здания По данным БТИ физический износ не должен превышать 50–60% (точный порог зависит от политики конкретного банка).

Год постройки Чем новее дом, тем лучше. К домам старше 30–40 лет относятся с повышенным вниманием, требуя доказательств капремонта фундамента, крыши и замены венцов.

Правовой статус земли Земля должна относиться к категориям ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на землях населенных пунктов. ДНП (дачное строительство) и СНТ (садоводство) проходят крайне тяжело, часто со скрипом через аккредитацию застройщика или вообще получают отказ.

Оформление Дом должен стоять на кадастровом учете, иметь присвоенный адрес и оформленное право собственности (выписка из ЕГРН). Самовольные пристройки должны быть узаконены.

Страхование Объект должен быть потенциально застрахуем. Отсутствие отопления или незаконные перекрытия сделают получение страхового полиса невозможным, а без него ипотеку не дадут.

Что делать с вашим домом прямо сейчас:

Отопление: Это самый критичный момент. Наличие газа у участка ничего не значит для банка, если газовая труба не заведена в дом, не установлен котел и нет радиаторов. Оценщик зафиксирует отсутствие центральной системы отопления, и банк вынесет отказ. Вам нужно либо требовать от продавца завести газ в дом и установить систему до сделки (что долго и дорого), либо закладывать эти работы в стоимость покупки. Хорошие исправные печи банк в качестве основной системы отопления не примет.

Туалет: Должен быть перенесен в теплый контур дома. Уличный туалет делает дом непригодным для круглогодичного проживания по документам.

Документы: Закажите свежую выписку из ЕГРН на дом и участок. Проверьте категорию земель. Если дом не привязан к координатам на публичной кадастровой карте («без координат границ»), потребуется межевание. Если вы покупаете пустой участок с недостроем — военная ипотека на такое не распространяется, объект должен быть введен в эксплуатацию.

Оценка: Перед тем как тратить деньги на техпаспорт, можно пригласить независимого оценщика (список аккредитованных есть на сайте вашего банка). За небольшую плату он сделает предварительный осмотр и скажет, пропустит ли банк такой объект в текущем состоянии.

Вывод по вашей ситуации: В описанном виде (брус, высокий цоколь — это хорошо; печное отопление и туалет на улице — плохо) дом военную ипотеку не пройдет. Банк сочтет его объектом незавершенного строительства или дачей без условий для круглогодичного проживания.

Вам следует обсудить с продавцом два варианта:

Продавец за свой счет заводит газ в дом, монтирует систему отопления и организует санузел внутри дома до выхода на сделку.

Вы покупаете дом значительно дешевле рынка, берете потребительский кредит (на который требования гораздо мягче) или используете свои накопления, делаете ремонт под собственные стандарты уже после оформления собственности, а затем (при необходимости) гасите потребкредит средствами НИС, если правила объединения средств позволяют это в вашем ведомстве. На чистую военную ипотеку в нынешнем состоянии банки объект не одобрят.

Дом бы будем брать без кредита. На накопления нис. Риелтор говорит,что дом можно купить. Даже с туалетом на улице и печным отоплением. Поскольку дом полностью подходит под жилой.

Поскольку нам хватает накопления. На всю сумму дома. Единственное,что она сказала это пройти оценщика и документы. И единственное,что ее волнует ,что оценщик занизит цену. Просто не могу понять,если оценщик с ее слов пропустит дом,то какой заключающий фактор может помешать.