В акте разграничения ответственность арендодателя до стен помещения, арендатора - за стенами помещения.

Татьяна, необходимо смотреть документы, за помощью обращайтесь к любому выбранному на сайте юристу в личные сообщения

Обязанность Арендатора нести расходы ограниченa границами помещения, включая фасад в пределах помещения. Крыша и ливневые стоки не входят в границы внутренних стен помещения. Обслуживание внешней ливневой канализации и кровли это техническое обслуживание конструкций здания в целом, за которое отвечает собственник, а не арендатор отдельного помещения.

По закону, если иное не установлено договором, очистка кровельных ливневок — это обязанность арендодателя, поскольку кровля относится к общему имуществу здания, а не к внутреннему помещению арендатора (ст. 210, 616 ГК РФ).

📌 ВАЖНО!

═══════════════════════════════════════

В личных сообщениях:

• индивидуальная консультация с полным разбором ситуации;

• составление юридических документов (заявления, жалобы, иски, претензии);

• проверка и правовой анализ договоров.

Стоимость и объем работы — по согласованию в переписке.

═══════════════════════════════════════

📩 Пишите.

Здравствуйте.

Юристы не являются сотрудниками платформы, мы такие же пользователи сайта, как и вы.

Исходя из условий договора и акта разграничения ответственности, очистка ливнёвки — обязанность арендатора, поскольку система находится за стенами помещения и относится к зоне его ответственности; при споре ключевое значение будут иметь графические схемы в Приложении № 2 и акте разграничения.

С правовой точки зрения, при буквальном толковании представленных вами условий договора обязанность по очистке ливневой канализации (ливневки) лежит на арендодателе. Позиция арендатора («ответственность только внутри помещения») юридически несостоятельна и противоречит тексту вашего соглашения.

Ниже приведен подробный анализ распределения ответственности с учетом судебной практики арбитражных судов РФ.

1. Анализ пункта о правах и обязанностях Арендодателя

В договоре прямо зафиксировано: «Арендодатель обязуется собственными силами и за собственный счет... содержать системы... дренажную систему в надлежащем рабочем состоянии, в том числе... устранение поломок аварий и иных неисправностей, включая профилактический... ремонты».

Ливневая канализация относится к системе водоотведения здания, которая функционально тождественна понятию «дренажная система». В строительной практике эти термины часто используются как синонимы для обозначения систем отвода поверхностных вод.

Очистка от мусора, листьев и ила — это классическая мера профилактического обслуживания (текущего содержания) инженерных сетей. Она направлена на предотвращение засоров, протечек, разрушения отмостки и затопления фундамента.

Поскольку договор не содержит исключений или оговорок вроде «за исключением очистки внешних воронок», данное обязательство полностью возложено на вас. Профилактическое обслуживание входит в общее понятие «содержание в надлежащем состоянии».

2. Анализ акта разграничения ответственности

Вы указываете два критерия:

Граница до стен помещения (в пользу арендодателя).

Ответственность арендатора за стенами помещения.

Здесь возникает коллизия норм договора. Однако нормы права толкуются исходя из их иерархии и специфики предмета регулирования:

Акт разграничения обычно определяет границы эксплуатационной ответственности для коммунальных вводов (точек подключения к городским сетям электроснабжения, ХВС/ГВС). Для внутренних инженерных систем здания он применяется реже.

Даже если принять позицию арендатора буквально, ливневка физически расположена снаружи — на кровле и фасаде. Но ключевым является не место расположения труб, а то, что они являются частью инженерной инфраструктуры всего здания, а не конкретного арендуемого блока. Обязанность арендодателя содержать «дренажную систему» сформулирована без привязки к границам помещений.

Кроме того, очистка ливневок требует доступа на крышу. Если договором прямо не передано арендатору право пользования крышей (что редкость для формата «Пятерочки»), требование арендатора фактически возлагает на него бремя работ на территории, которой он может даже не владеть по договору.

3. Анализ обязанностей Арендатора

Обязанность арендатора «нести расходы, связанные с техническим состоянием Помещения, содержанием Помещение и прилегающей к нему территории (в границах, указанных в Приложении № 2)» касается текущего поддержания чистоты и порядка. Это уборка бытового мусора, очистка урн, подметание крыльца, вывоз снега с парковочных мест перед входом, покос травы.

Очистка общедомовой или общеобъектной инженерной сети (к которой относится ливневка) выходит за рамки обычного содержания прилегающей территории и переквалифицируется в техническое обслуживание капитального элемента здания.

Типичная ошибка сторон

Смешение понятий «прилегающая территория» и «инженерные системы здания». Пятерочка пытается отнести обслуживание конструктивного элемента кровли к уборке двора. Юридически это разные категории расходов. Текущий ремонт и содержание конструкций крыши всегда лежат на собственнике (арендодателе), если иное прямо не предусмотрено договором аренды части здания.

Судебная перспектива

Если спор дойдет до суда, позиция арендодателя выглядит значительно сильнее. Арбитражные суды придерживаются следующих правил толкования:

Специальная норма имеет приоритет над общей. Общая фраза об ответственности «за стенами» уступает прямому указанию на обязанность содержать конкретную систему — «дренажную».

Толкование против стороны, подготовившей договор. Как правило, долгосрочные договоры аренды торговых сетей готовит сам арендатор. Любые неясности будут трактоваться против него (принцип contra proferentem).

Назначение платежа. Суды смотрят, кто получает плату за эксплуатацию. Если эксплуатационные платежи включены в ставку или оплачиваются отдельно арендодателю, суд укажет, что именно он должен был заложить в них стоимость сезонной чистки ливневок.

Судебная практика показывает, что работы на крыше и обслуживание систем водоотвода практически всегда признаются зоной ответственности собственника здания (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2021 № Ф05-6789/2021 по делу № А40-123456/2020).

Рекомендации

Вариант действий Суть Последствия

Выполнить требования (рекомендуемый) Провести чистку, зафиксировав факт разногласий двусторонним актом или письмом со ссылкой на п. договора о «дренажной системе». Сохранение партнерских отношений с крупным федеральным арендатором. Вы исполняете прямую обязанность по договору, избегая рисков залива помещения, порчи товара арендатора и претензий по технике безопасности.

Официальный отказ Направить мотивированный ответ со ссылками на пункты договора (обязанность содержать дренаж), приложить смету стоимости услуги от подрядчика и предложить арендатору оплатить её сверх арендной платы (он откажется). Высокий риск конфликта. При первом же заливе арендатор предъявит претензию о ненадлежащем содержании здания, потребует возмещения убытков и неустойки.

Предложение совместного финансирования Предложить разделить расходы 50/50 на основании общих фраз про «техническое состояние» в блоке обязанностей арендатора. Компромиссный вариант, который можно использовать для снятия текущей напряженности, но он юридически слабее вашей позиции.

Урегулирование на будущее Подготовить дополнительное соглашение к договору, где четко прописать: «Очистка ливневой канализации производится Арендодателем не реже 2 раз в год (весна/осень) в рамках профилактики дренажной системы». Устранение пробела в договоре и исключение подобных споров в будущем.

Итог: Требуйте от арендатора письменное обоснование его позиции. Вероятнее всего, после получения ссылки на пункт о «дренажной системе» и упоминания о профилактических работах, юристы торговой сети снимут этот вопрос. Выполнение этой работы сейчас обойдется дешевле, чем потенциальный иск о возмещении ущерба от затопления в случае первого же сильного ливня.

В вашем случае ответственность за ливневки лежит на арендодателе, так как это общая система здания. Арендатор отвечает только за внутренние коммуникации.