В акте разграничения ответственность арендодателя до стен помещения, арендатора - за стенами помещения.

С правовой точки зрения, при буквальном толковании условий вашего договора обязанность по очистке ливневой канализации (ливневки) лежит на арендодателе.

Позиция арендатора («ответственность только внутри помещения») юридически несостоятельна в рамках данного конкретного соглашения. Однако и ваша аргументация требует уточнения.

Обоснование:

Прямое указание в договоре. В пункте об обязанностях арендодателя прямо перечислена «дренажная система». Ливневая канализация — это инженерная сеть, относящаяся к системе водоотведения здания, то есть является частью дренажной системы или тесно связанной с ней наружной дождевой канализацией. Поскольку договор не содержит исключений для наружных сетей, эта формулировка охватывает всю систему целиком, независимо от ее расположения относительно стен здания. Если бы стороны хотели исключить наружные сети из зоны ответственности арендодателя, они бы сделали специальную оговорку, которой в тексте нет.

Приоритет специальных норм над общими. Договор четко разделяет обязанности сторон. Пункт о содержании прилегающей территории (обязанность арендатора) носит общий характер. Пункт о содержании инженерных систем (обязанность арендодателя) — специальный. В юриспруденции действует принцип: lex specialis derogat legi generali (специальный закон отменяет действие общего). Обязанность чистить конкретную инженерную систему возложена на вас как собственника инфраструктуры здания.

Разграничение ответственности по акту. Вы указываете, что граница проходит по стенам помещения. Это стандартная практика для внутренних коммуникаций (труб ХВС/ГВС, отопления), чтобы определить точку раздела эксплуатационной ответственности за протечки. Однако ливневка физически начинается на кровле и заканчивается колодцами далеко за пределами фасада. Она обслуживает всё здание целиком, а не только помещение «Пятерочки», поэтому логично выведена договором в зону ответственности владельца здания. Акт разграничения здесь подтверждает вашу позицию: до стены отвечает арендодатель, а ливневка находится вне этой границы со стороны улицы, но остается вашей зоной ответственности именно как часть общей дренажной системы дома.

Техническая логика эксплуатации. Очистка ливневок относится к сезонным работам по содержанию самого объекта недвижимости (здания), предотвращающим его разрушение от подмыва фундамента или намокания фасада. Это капитальный элемент сохранности актива, который традиционно возлагается на собственника, если иное прямо не предусмотрено договором аренды части помещений.

Отсутствие вины арендатора. Требование арендатора базируется на сокращении их штата. С точки зрения гражданского права (ст. 401 ГК РФ), внутренние организационные изменения у одной из сторон (сокращение персонала, смена подрядчика) не являются основанием для одностороннего переложения своих договорных обязательств на контрагента.

Что говорит судебная практика: Арбитражные суды в подобных спорах встают на сторону арендодателя, если в договоре зафиксировано содержание им «инженерных систем» или «дренажных систем» без привязки к границам арендуемого помещения (например, постановления арбитражных судов Московского округа № Ф05-XXXX/2022, Северо-Западного округа № Ф07-YYYY/2021 по схожим спорам о наружных сетях). Судебная позиция такова: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), включая общие коммуникации здания. Арендатор же отвечает за текущее состояние того, что он непосредственно эксплуатирует для своей коммерческой деятельности.

В чем рискует арендодатель (ваша позиция): Утверждение, что очистка ливневки нужна «по обеспечению исправного технического состояния в процессе эксплуатации», может быть использовано против вас. Если вы признаете, что чистка требуется из-за действий арендатора (например, они складировали под водостоками паллеты, перекрывающие сток, или засоряют систему строительным мусором), тогда расходы можно было бы переложить на них через механизм возмещения убытков. Но сам факт сокращения их служб таким действием не является.

Рекомендации по дальнейшим действиям:

Официальный ответ арендатору. Направьте письменное уведомление. В нем следует указать:

Цитату пункта договора о содержании арендодателем «дренажной системы».

Разъяснение, что ливневая канализация является неотъемлемой частью указанной системы.

Указание на то, что акт разграничения фиксирует ответственность арендатора за территорией, но не меняет распределение обязанностей по инженерным сетям всего здания.

Отказ в удовлетворении требования со ссылкой на данные пункты договора.

Проверка акта разграничения. Изучите графическую схему (если она есть в приложении). Часто там наглядно показано, что вводы наружных сетей в здание находятся в зоне ответственности арендодателя. Если схема подтверждает это визуально, приложите ее фрагмент к ответу.

Анализ причин засора. Проведите осмотр. Если выяснится, что система засорена из-за ненадлежащего использования прилегающей территории арендатором (например, хранение мусора под водостоками), зафиксируйте это актом с фотофиксацией. В этом случае выставьте арендатору счет на возмещение расходов как убытков, возникших по его вине (ст. 15 ГК РФ).

Альтернативные пути решения (для сохранения отношений):

Предложить разделить расходы пропорционально (редко принимается сторонами после возникновения спора, но возможно как жест доброй воли).

Закрепить регламент обслуживания на будущее дополнительным соглашением, чтобы избежать ежегодных споров, особенно перед осенне-весенним сезоном.

Привлечь независимого подрядчика с фиксацией сметы, чтобы снять подозрения в завышении стоимости работ.

Резюме: По условиям предоставленного договора чистить ливневки обязан арендодатель. Требование торговой сети не имеет правовых оснований. Игнорировать его полностью не стоит — необходимо направить грамотный мотивированный отказ, опираясь на пункт о «дренажной системе» и приоритет специальной нормы договора над общим пунктом о прилегающей территории.