Как выгоднее переоформить дом и участок с тёщи на жену - дарение или купля-продажа, и можно ли МК?

Добрый день.

Разберём по порядку, потому что в вашем вопросе смешаны два разных: как оформить и можно ли использовать маткапитал.

Про материнский капитал. Здесь хорошая новость: запрет на покупку жилья у близких родственников за счёт маткапитала (п. 2 ч. 1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ) касается сделок с супругом, родителями и детьми. Тёща (бабушка) в этом перечне не указана, поэтому купля-продажа между тёщей и женой с оплатой маткапиталом формально законна. Но есть важное условие: по ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 вы обязаны оформить жильё в общую собственность всех членов семьи — супруга и всех детей, с определением долей соглашением. При этом доли детям определяются пропорционально сумме маткапитала, а не всей стоимости дома (Обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016). То есть если дом стоит 3 млн, а маткапитал 700 тыс., дети получают доли примерно с 700 тыс., а остальное — ваша с женой собственность.

Про налоги. Если оформляете дарение от тёщи (матери) жене (дочери) — НДФЛ не возникает: дочь — близкий родственник, и такой подарок освобождён от налога (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если оформляете куплю-продажу — налог у тёщи зависит от срока владения: если он больше 5 лет (или 3 лет в отдельных случаях), налог платить не нужно (ст. 217.1 НК РФ); если меньше — придётся заплатить 13% с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение, либо, если расходов не было, с полной суммы, но с учётом имущественного вычета в 1 млн рублей.

Что выбрать. Если цель — просто переоформить дом на жену, дарение проще: договор в простой письменной форме (ст. 572, 574 ГК РФ), регистрация перехода права в Росреестре, никаких денег и налогов. Купля-продажа имеет смысл только если вы хотите использовать маткапитал — тогда это ваш единственный вариант, но помните про обязательство выделить доли детям. Если же маткапитал не принципиален, дарение выгоднее и быстрее.

Единственный нюанс: если тёща пожилая и сделку в будущем попытаются оспорить (например, другие наследники), дарение оспорить проще, чем куплю-продажу. Чтобы снизить риски, можно заверить договор у нотариуса — он засвидетельствует дееспособность и добровольность воли. Но это уже вопрос защиты, а не выгоды.

Публичный ответ — это ориентир. Точный расчёт налогов и проверка документов по вашей конкретной ситуации делаются на yatriumf.ru, там же помогут составить договор дарения без ошибок.

———

Ковалёв Юрий Сергеевич — руководитель юридического центра «ТРИУМФ»

Споры с продавцами и подрядчиками, взыскание долгов, трудовые и семейные дела, банкротство, суды всех инстанций.

Нужен готовый документ по вашей ситуации — претензия, иск, возражения, жалоба? Напишите, подготовим.

Разборы законов и полезные памятки — в нашем Телеграме, подписывайтесь: t.me/yatriumf

Телефон +7 (8652) 599-688 · почта yatriumf@bk.ru · сайт yatriumf.ru