Как выселить арендаторов сверху при шуме, антисанитарии и угрозах по их поведению?

Согласно части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с частью 4 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.

Приведенные выше нормы права свидетельствуют о том, что пользование жилым помещением гражданином не должно нарушать прав и законных интересов других граждан, в частности, соседей. Граждане, находясь в своем жилище, вправе пользоваться тишиной и покоем как в ночное, так и в дневное время. Следовательно, право на отдых и досуг предполагает, что каждый, находясь в своем жилище, вправе в ночное и дневное время пользоваться покоем и тишиной.

За нарушение тишины в ночное время есть административная ответственность.

В дневное нет, но можно взыскать моральный вред.

Поэтому видео запись с звуком, вызывайте полицию, подавайте заявление, в том числе на шум и на проживание лиц без регистрации и привлечение собственника, чтобы участковый сделал запрос в ЕГРН , узнал данные собственника.

Потом иск в суд о компенсации морального вреда именно на собственника, на основании ст.150-151 ГК РФ за каждый случай и факт нарушения Ваших прав

Потом собственник сам их выселит.

не правда, что «до 23:00 можно делать что угодно»

Правила тишины устанавливаются законом конкретного субъекта РФ, поэтому время «с 13 до 15» и ночные часы нужно смотреть именно по вашему региону. Федерального правила «можно шуметь до 23:00» для всей России нет.

Причём даже в разрешённое время собственник обязан соблюдать права соседей. ЖК РФ прямо устанавливает, что собственник должен обеспечивать соблюдение прав и законных интересов соседей.

И профессиональная/предпринимательская деятельность в квартире допустима только при условии, что она не нарушает права соседей.

Поэтому фраза участкового «до 23 часов могут делать что хотят» — юридически слишком упрощённая.

2. Выселение действительно возможно через суд

Если они снимают квартиру, очень важен статус квартиры и договор.

Если это обычный частный найм, то собственник обязан обеспечить соблюдение прав соседей. При систематических нарушениях возможно ставить вопрос о прекращении пользования помещением и выселении.

Для нанимателей ЖК РФ прямо предусматривает выселение в судебном порядке, если они систематически нарушают права и законные интересы соседей либо используют жилое помещение не по назначению.

Причём заинтересованные соседи также могут обращаться с таким требованием — это прямо признаётся в правоприменении.

Но суду нужны доказательства именно систематичности.

3. Я бы сделал так

Шаг 1. Каждый случай шума фиксировать

Не просто писать «они шумят», а вести таблицу:

дата;

время начала;

время окончания;

что именно происходило: беготня, удары по полу, передвижение мебели, падение предметов;

кто находился дома;

мешало ли это сну ребёнка;

вызывали ли полицию/участкового;

результат вызова.

Особенно важно фиксировать ночные нарушения и нарушения установленного региональным законом периода тишины.

Если есть возможность — делать видеозапись из своей квартиры, где слышен характерный шум и видны дата/время.

Шаг 2. Не звонить один раз — вызывать каждый раз

Если ночью опять начинается сильный шум — звонок в полицию.

Просите зарегистрировать сообщение и сообщить номер КУСП.

Если наряд приезжает — просите зафиксировать нарушение.

Несколько таких материалов за разные даты намного сильнее одного заявления.

4. Очень серьёзный момент — птица

Вот это я бы обязательно вынес в отдельное направление.

Если действительно организована торговля/содержание большого количества кур, гусей, уток непосредственно около многоквартирного дома, с прицепами, запахом, отходами и т. п., это уже далеко не просто «шумные соседи».

Нужно подавать обращения:

в Роспотребнадзор;

в органы ветеринарного надзора субъекта;

в администрацию;

в прокуратуру;

при наличии оснований — в полицию;

при ведении предпринимательской деятельности — в ФНС.

Причём в обращении писать не «цыгане торгуют птицей», а:

«В непосредственной близости от многоквартирного дома систематически содержались сельскохозяйственные птицы, размещались прицепы с птицей, наблюдался резкий неприятный запах, предположительно осуществляется реализация птицы».

Просить провести проверку фактического использования территории и соблюдения санитарных и ветеринарных требований.

То, что после фотографирования прицепы исчезли, не означает, что вопрос закрыт. Сохранившиеся фотографии и видео очень пригодятся.

5. Угрозу кулаками обязательно оформить отдельно

Это я бы не оставлял без внимания.

Если старший мужчина подошёл, замахивался, угрожал, пытался напасть — заявление в полицию нужно подать отдельно от жалоб на шум.

Если у вас сохранилось видео/аудио, где зафиксированы угрозы, обязательно сохраните оригинал.

Не надо писать «он просто накинулся». Подробно:

дата;

время;

место;

кто присутствовал;

что именно сделал;

какие слова произнес;

каким образом вы восприняли угрозу;

имеются ли записи.

Если в поведении есть признаки угрозы убийством или причинением тяжкого вреда здоровью, полиция должна дать этому соответствующую правовую оценку.

6. Самое главное — обратиться к собственнику квартиры письменно

То, что собственник живёт в другом городе, не проблема.

Нужно установить собственника квартиры и направить ему официальную претензию:

«Вашими нанимателями систематически нарушаются права соседей...»

Перечислить:

постоянный шум;

нарушения режима тишины;

невозможность отдыха ребёнка;

складирование мебели и иных предметов;

использование помещения/территории не по назначению;

содержание и реализация птицы;

неприятный запах;

угрозы соседям;

неоднократные обращения в полицию.

И потребовать принять меры вплоть до расторжения договора найма и выселения проживающих.

Это важно и для будущего суда: собственник будет знать о нарушениях, но ничего не предпримет.

7. А вот налоговая — не основной орган для выселения

Налоговая может заниматься вопросами незарегистрированной предпринимательской деятельности/налогообложения, но налоговая не будет выселять жильцов из квартиры.

Поэтому отсутствие ответа из ФНС не означает, что сделать ничего нельзя.

В вашем случае я бы построил дело сразу по нескольким направлениям:

Полиция → шум, угрозы, нарушения порядка

Роспотребнадзор → запах, санитарные нарушения

Ветеринарная служба → содержание/реализация птицы

Администрация/жилищный контроль → использование помещения и территории

Прокуратура → бездействие органов и совокупность нарушений

Собственник квартиры → требование прекратить нарушения/расторгнуть найм

Суд → если нарушения продолжаются, вопрос о выселении и запрете соответствующей деятельности.