Застройщик требует с УК расходы на воду/свет, а УК — с жителей - законно ли это при действующем договоре с РСО?

Действия застройщика по взысканию с УК оплаченных им ресурсов законны, если в спорный период действовал его договор с РСО, а УК уклонялась от заключения своего договора (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ; п. 4 Правил № 124). После получения вами ключей (февраль) обязанность по оплате воды и света возникла у вас как собственника (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), а не у застройщика. Оплата застройщиком ресурсов в этот период — его убытки, вызванные бездействием УК, поэтому он вправе требовать их возмещения (ст. 15, 393 ГК РФ). УК, в свою очередь, вправе перевыставить эти суммы жителям, но только за фактически потреблённые ресурсы. Требование оплаты за периоды, когда вы не пользовались помещением, незаконно. Оспаривайте счета, ссылаясь на ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

Добрый вечер. Ситуация, с которой вы столкнулись, — частая проблема на этапе передачи квартир от застройщика к управляющей компании (УК). Чтобы понять законность требований, нужно разделить два понятия: обязанность по оплате коммунальных услуг (кто должен платить деньги) и обязанность по заключению договора с РСО (кто должен обеспечить поставку ресурса).

Действия застройщика в части требования компенсации расходов с УК, скорее всего, законны, а вот попытка УК переложить эти расходы на жителей за прошедший период — нет. Разберем ситуацию по шагам.

1. Кто должен был оплачивать воду и свет с февраля?

Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности (подписания акта приема-передачи).

Однако здесь есть важный нюанс, который часто упускают управляющие компании. Согласно п. 6 Постановления Правительства РФ № 354, если договор ресурсоснабжения между УК и РСО не заключен, исполнителем коммунальной услуги остается ресурсоснабжающая организация.

Юридически: Вы как собственник обязаны платить за потребленные ресурсы. Но так как у вас не было прямого договора с РСО, а УК не заключила свой договор, РСО не выставляла вам счета.

Фактически: Застройщик, оставаясь стороной договора с РСО, оплачивал счета за весь дом (включая общедомовые нужды — ОДН — и потребление в непроданных квартирах).

Итог: За период с февраля по сентябрь у вас образовалась задолженность перед РСО (или перед тем, кто за вас эти деньги заплатил), но РСО ее не взыскивала из-за отсутствия прямых расчетов.

2. Законны ли действия застройщика, требующего деньги с УК?

Да, действия застройщика правомерны. Застройщик оплачивал ресурсы, которые потреблял многоквартирный дом. С момента ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир собственникам (или с момента назначения УК) бремя содержания общего имущества, включая оплату коммунальных ресурсов на ОДН, переходит от застройщика к собственникам, интересы которых представляет УК.

Договор между застройщиком и УК: Обычно при передаче дома в управление подписывается акт, по которому УК принимает на себя обязательства по содержанию дома.

Неосновательное обогащение: Если застройщик платил за ресурсы, которые по закону должна была оплачивать УК (как исполнитель услуг для жителей) или сами жители, а УК при этом собирала (или должна была собирать) с вас деньги, но не перечисляла их, возникает ситуация неосновательного обогащения УК (ст. 1102 ГК РФ). Застройщик имеет полное право взыскать эти убытки с УК через арбитражный суд.

3. Может ли УК потребовать эти деньги с жителей (вас) задним числом?

Здесь позиция УК будет крайне слабой, и закон на вашей стороне. Попытка УК выставить вам счет за февраль — август (период, когда у них не было договора с РСО) с большой вероятностью незаконна по следующим причинам:

Отсутствие статуса исполнителя: Без договора с РСО УК не является исполнителем коммунальной услуги (п. 8, 9 Правил № 354). Она не имеет права начислять вам плату за воду и свет, так как у нее нет законных оснований (тарифа и договора на поставку) для этих начислений.

Отсутствие начислений в квитанциях: Если в ваших квитанциях за февраль — август строка «Водоснабжение» или «Электроэнергия» отсутствовала, УК не может просто вписать ее сейчас. Любое изменение размера платы за прошлые периоды требует строгого обоснования (перерасчета по факту или доначисления за выявленное незаконное подключение), но не может быть следствием того, что УК забыла заключить договор.

Срок исковой давности: По общему правилу (ст. 196 ГК РФ) срок исковой давности составляет 3 года. Однако требования о взыскании задолженности за старые периоды (февраль — август) в новых квитанциях будут оспариваться, так как срок начисления (обычно месяц, следующий за расчетным) был пропущен по вине самой УК.

Риск двойного взыскания: Если УК взыщет эти деньги с вас, а вы их оплатите, застройщик все равно может взыскать их с УК. В итоге УК получит неосновательное обогащение уже за ваш счет. Суды в таких спорах встают на сторону жителей, указывая, что риск непрофессионализма УК (не заключил договор вовремя) не должен перекладываться на потребителя.

4. Что будет дальше?

11.09 застройщик расторг договор с РСО. С этого момента РСО формально перешла на прямые договоры с жителями (согласно ст. 157.2 ЖК РФ, если договор с УК не заключен, ресурсник обязан выставлять счета напрямую).

По свету: Счета за электроэнергию с сентября—октября (в зависимости от срока обработки уведомления РСО) должны начать приходить вам напрямую от энергосбытовой компании. Оплачивать их нужно напрямую.

По воде: Ситуация аналогичная, но на практике РСО (водоканал) часто затягивает переход на прямые договоры. Если квитанции от водоканала не приходят, формально долг копится перед РСО, а не перед УК.

Что делать в этой ситуации:

Проверьте квитанции. Посмотрите квитанции за февраль — август. Если строк за воду и свет там не было, не оплачивайте их, если УК внезапно включит их в следующую квитанцию как «долг».

Запросите письменное обоснование. Если УК выставит счет за старые периоды, подайте письменное заявление в УК с требованием предоставить расчет и правовое основание для начислений за период, когда у них не было договора с РСО. Сошлитесь на п. 8 и 9 Правил № 354. Потребуйте копию договора между УК и РСО, действовавшего в тот период (его не существует).

Обратитесь в ГЖИ (Государственную жилищную инспекцию). Если УК будет настаивать на оплате, подайте жалобу в ГЖИ. Отсутствие договора с РСО при фактическом управлении домом — это грубое нарушение лицензионных требований. Инспекция выдаст УК предписание, и начисления будут аннулированы.

Не бойтесь судов. Если дело дойдет до взыскания, в суде застройщик будет судиться с УК, а не с вами. Если же в суд на вас подаст УК за старые долги, суд с высокой вероятностью встанет на вашу сторону, так как исполнитель (УК) не обеспечил законную процедуру поставки ресурса и выставления счетов.

Проверьте статус дома в ГИС ЖКХ. Посмотрите в системе, кто указан исполнителем коммунальных услуг для вашего дома в период с февраля по сентябрь. Если там пусто или указан застройщик, у УК нет никаких оснований требовать деньги за этот период с вас.

Краткий итог: Застройщик имеет право требовать компенсацию с УК. УК не имеет законного права требовать эту компенсацию с вас за период, когда у нее не было договора с РСО и она не выставляла вам счета. Свои долги перед РСО за потребленные с февраля ресурсы вам, скорее всего, придется оплатить либо напрямую РСО (если они выставят счета за старые периоды), либо в рамках мирового соглашения, но не по требованию УК, которая допустила правовой вакуум.