Что делать, если бывший собственник доли требует выписку и доступ в квартиру?

Здравствуйте!

Вы не указали основания требований, которые предъявляет вам предыдущий собственник доли жилого помещения.

Здравствуйте. По вопросу о том, что делать, если бывший собственник доли требует выписку и доступ в квартиру, — поясню.

1. Статус бывшего собственника. Если человек ПРОДАЛ/передал свою долю и больше НЕ является собственником — он теряет право владения, пользования и распоряжения этим имуществом (ст. 209, 235, 236 ГК; ст. 30 ЖК — права собственника жилого помещения прекращаются). Он лишается права требовать доступ в квартиру, если не сохранил право пользования по договору (ст. 31 ЖК) или по судебному решению. Бывший собственник не вправе требовать выписку (снятие с регистрационного учёта) — это делают собственники/по решению суда (ст. 31 ЖК, ст. 7 Закона № 5242-1).

2. Его требования: (а) доступ в квартиру — только если он сохранил право пользования (член семьи собственника по ст. 31 ЖК, или по договору/решению суда); если продал долю и не имеет права — требование незаконно (ст. 30, 31 ЖК, 209 ГК); (б) выписка — прекращение регистрации; бывший собственник может быть выписан по решению суда (ст. 31 ЖК, ч. 4-5 — прекращение права пользования бывшим членом семьи; ст. 7 Закона № 5242-1), в т.ч. принудительно; (в) если он пытается сохранить регистрацию — она не даёт права собственности.

3. Что делать текущему собственнику: (а) если бывший собственник не имеет права пользования — не пускать, в случае проникновения — вызвать полицию (самоуправство/незаконное проникновение, ст. 330, 139 УК) и/или зафиксировать; (б) подать иск о признании его не приобретшим/прекратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта (ст. 31 ЖК), при отсутствии иного жилья/соглашения; (в) требование «выписки» — часть судебного решения о прекращении права пользования; (г) защитить квартиру (смена замков), подать иск о нечинении препятствий (ст. 304 ГК).

4. Особенности: (а) если бывший собственник — ЧЛЕН СЕМЬИ (например, супруг) и имеет право пользования по ч. 4 ст. 31 ЖК — суд может сохранить право пользования на срок, тогда требование правомерно временно; (б) если доля продана с условием сохранения регистрации — по договору; (в) взыскание расходов, если пользовался квартирой.

5. Рекомендация: бывший собственник, продавший долю, НЕ вправе требовать доступ и сохранение регистрации без права пользования (ст. 209, 235 ГК, ст. 30, 31 ЖК). Текущий собственник: при отсутствии права пользования у бывшего — подать иск о прекращении права пользования и снятии с учёта (ст. 31 ЖК), о нечинении препятствий (ст. 304 ГК); при проникновении — полиция. Готов помочь с иском — сайт lawyer-moscowa.ru, +7 (926) 948-34-66.

Готов помочь с иском — сайт lawyer-moscowa.ru, +7 (926) 948-34-66.

Здравствуйте, Новостник. Пускать бывшего собственника доли в квартиру и выписываться по его требованию вы не обязаны.

Как только переход права собственности на его долю прошел государственную регистрацию в Росреестре, прежний владелец полностью утратил все права владения, пользования и распоряжения жилым помещением по п. 1 ст. 235 ГК РФ и ч. 1 ст. 30 ЖК РФ.

С момента внесения записи о новом собственнике в Единый государственный реестр недвижимости право пользования квартирой у прежнего владельца доли и членов его семьи прекращается в силу закона по п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14, при прекращении права собственности гражданин обязан освободить жилое помещение и прекратить им пользоваться по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, поэтому у бывшего дольщика нет ни права входить в квартиру без вашего согласия, ни права требовать снятия вас с регистрационного учета.

Сначала смените личинки дверных замков и держите при себе у входной двери свежую выписку из ЕГРН и паспорт с отметкой о регистрации. Затем при любых попытках бывшего владельца доли войти в жилье вызывайте наряд полиции с заявлением о нарушении неприкосновенности жилища.

После чего, если сам бывший собственник доли до сих пор остается прописанным в вашей квартире и отказывается сниматься с учета добровольно, направьте ему письменное требование освободить жилье в течение 7 дней, а при отказе подайте в районный суд иск с формулировкой: Прошу признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением в связи с прекращением права собственности на долю на основании п. 1 ст. 235, п. 2 ст. 292 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, что является основанием для снятия его с регистрационного учета.

Учтите важный нюанс: исключение, при котором за прежним владельцем или членом его семьи сохраняется бессрочное право пользования квартирой даже после продажи доли по п. 2 ст. 292 ГК РФ, возникает тогда, когда этот человек в прошлом имел равные права с собственником и письменно отказался от участия в приватизации данной квартиры.

Правильная фиксация вашего титула собственника по выписке из ЕГРН позволит сразу пресечь визиты бывшего владельца доли через участкового и снять его самого с регистрационного учета через суд.

Бывший собственник продал или подарил свою долю лично вам (или другому лицу), и остается ли он сам сейчас прописанным в этой квартире?

Требование “выписки”

Если человек действительно уже не собственник доли и право зарегистрировано за другим лицом, то требовать снятия с регистрационного учета он может только в судебном порядке — и то при наличии правовых оснований (утрата права пользования, прекращение семейных отношений, отсутствие оснований сохранять регистрацию и т.п.). Самостоятельно “выписать” через заявление в УВМ без надлежащего основания он обычно не может.

Важно: регистрация (прописка) и право собственности — не одно и то же. Наличие регистрации само по себе не даёт бывшему собственнику права распоряжаться квартирой, но иногда влияет на то, сохраняется ли у него право пользования