Как отцу—ИП на УСН/патенте передать дочери объект в бизнес - аренда или безвозмездное пользование?

Здравствуйте, Дарина!

В Вашей ситуации возможны несколько вариантов оформления передачи коммерческой недвижимости от отца дочери. Однако рекомендую учитывать не только гражданско-правовую сторону вопроса, но и налоговые последствия для обоих ИП.

1. Договор безвозмездного пользования (ссуды).

Такой вариант предусмотрен ст. 689 ГК РФ. Отец выступает ссудодателем, дочь — ссудополучателем. В договоре можно прямо указать, что помещение площадью 100 кв. м передаётся без взимания платы для использования в предпринимательской деятельности (розничная торговля).

Но здесь есть существенный налоговый нюанс: у дочери, применяющей УСН, может возникнуть обязанность включить в состав доходов стоимость безвозмездно полученного права пользования недвижимостью. Она определяется исходя из рыночной стоимости аренды аналогичного помещения. Такой подход изложен, в частности, в разъяснениях Минфина и ФНС со ссылкой на п. 8 ст. 250 НК РФ.

Поэтому безвозмездное пользование не всегда является налогово нейтральным вариантом.

2. Договор аренды.

Отец может передать помещение дочери по договору аренды. В договоре необходимо определить размер арендной платы, порядок и сроки её внесения, срок аренды и распределение расходов на содержание помещения.

Размер арендной платы желательно устанавливать исходя из рыночной стоимости аналогичных коммерческих помещений в соответствующем населённом пункте.

Поскольку отец и дочь являются взаимозависимыми лицами (п. 2 ст. 105.1 НК РФ), искусственное занижение стоимости аренды может вызвать вопросы у налогового органа.

При этом необходимо понимать: если аренда фактически не оплачивается, а договор заключён исключительно для формальности, это создаёт дополнительные налоговые и доказательственные риски.

3. Договор дарения недвижимости.

Если отец действительно намерен передать объект в собственность дочери, можно рассмотреть договор дарения.

Родители и дети являются близкими родственниками, поэтому при дарении между ними действует освобождение от НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Важный момент: в марте 2026 года Верховный Суд РФ подтвердил, что использование подаренной близким родственником недвижимости в предпринимательской деятельности само по себе не лишает получателя освобождения от НДФЛ.

Однако дарение означает окончательную передачу права собственности, а не просто предоставление помещения для работы.

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Что я бы рекомендовала:

Если задача состоит исключительно в том, чтобы дочь могла вести розничную торговлю в помещении, а собственником недвижимости должен остаться отец, следует рассматривать договор аренды либо безвозмездного пользования с предварительной оценкой налоговых последствий.

Если же отец хочет передать объект дочери окончательно, можно рассмотреть дарение.

Отдельно обращаю внимание: ИП не является самостоятельным юридическим лицом, поэтому недвижимость оформляется на гражданина, а не на ИП. Также следует проверить режим собственности на объект: если он приобретён в браке, может потребоваться нотариальное согласие супруги.

Для выбора оптимального варианта необходимо уточнить:

1. В каком регионе находится объект недвижимости?

2. Отец оформил объект на себя как на физическое лицо или объект приобретался непосредственно для предпринимательской деятельности?

3. Отец планирует и дальше оставаться собственником помещения или в перспективе готов передать его дочери?

От этих обстоятельств зависят налоговые последствия и наиболее безопасный способ оформления сделки.

Добрый вечер, Дарина.

1)Договор безвозмездного пользования:

Для отца (ссудодателя):

Плюсы: Не возникает дохода от аренды, соответственно, не нужно платить налоги с этого дохода (УСН/патент не применяются к доходам от недвижимости, если это не основной вид деятельности по патенту, а с УСН он бы платил с него). Он продолжает платить налог на имущество (если он является плательщиком налога на имущество физлиц).

Минусы: Он несет все расходы по содержанию объекта (коммунальные платежи, налог на имущество и т.д.) без получения встречного возмещения.

Для дочери (ссудополучателя, ИП на УСН):

Плюсы: Не нужно фактически платить арендную плату отцу.

Минусы (КРИТИЧЕСКИ ВАЖНО): Использование коммерческого объекта безвозмездно признается внереализационным доходом для индивидуального предпринимателя (по аналогии со ст. 250 НК РФ, которая применяется и для УСН). Размер этого дохода определяется как рыночная стоимость аренды аналогичного объекта. То есть, дочь должна будет учесть в своей налоговой базе по УСН сумму, равную рыночной арендной плате, и уплатить с нее налог (6% “доходы” или 15% “доходы минус расходы”).

2)Это ключевой момент, который многие упускают. Налоговая служба может доначислить дочери этот доход.

-Договор безвозмездного пользования заключается в простой письменной форме. Если срок договора превышает один год, он подлежит государственной регистрации в Росреестре.

3) Договор аренды по рыночной стоимости, является наиболее “чистым” с юридической и налоговой точки зрения, но он требует реальной оплаты.

Для отца (арендодателя, ИП на УСН/патенте):

Плюсы: Получает доход от аренды, который облагается налогом в рамках его системы налогообложения (УСН или, если это разрешено для патента, но обычно аренда коммерческой недвижимости не подпадает под патент для розничной торговли, поэтому это будет доход по УСН). Он может учитывать расходы на содержание объекта.

Минусы: Доход облагается налогом.

Стоимость аренды: Должна быть рыночной. Если цена будет существенно занижена (особенно между взаимозависимыми лицами), налоговая может проверить эту сделку (ст. 105.3 Налогового кодекса РФ) и доначислить налоги от рыночной стоимости.

Для дочери (арендатора, ИП на УСН):

Плюсы: Арендная плата является расходом (если УСН “доходы минус расходы”) или просто уменьшает налогооблагаемую базу (если УСН “доходы”).

Минусы: Требуется реальная ежемесячная оплата аренды.

Оформление: Договор аренды заключается в простой письменной форме. Если срок договора превышает один год, он подлежит государственной регистрации в Росреестре.

4)Передача в собственность (Дарение), не предусматривает “пользования”, а предполагает полную передачу объекта.

Для отца: Он теряет объект недвижимости.

Для дочери:

Плюсы: Становится полноправным собственником.

Минусы (КРИТИЧЕСКИ ВАЖНО): Дарение недвижимости между физическими лицами (ИП в данном случае выступает как физлицо) не облагается НДФЛ, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (ст. 217 НК РФ). Дочь и отец являются близкими родственниками, поэтому НДФЛ не возникнет. Однако, потребуются расходы на оформление перехода права собственности.

Проблема: Отец только что завершил оформление объекта, скорее всего, он не хочет его отдавать.

5)Самым “чистым” с точки зрения отсутствия реального денежного потока между отцом и дочерью будет Договор безвозмездного пользования.

-Чисто формальный” договор, чтобы никто ничего не платил и никто не платил налоги, между взаимозависимыми лицами — это большой риск. Договор безвозмездного пользования возможен, но дочь должна быть готова платить налоги с импортированного (вмененного) дохода от бесплатного использования коммерческой недвижимости.

ст. 105.1, 217, 250 НК РФ

Здравствуйте!

Передать объект дочери «чисто формально» без налоговых последствий не получится, так как отец и дочь являются взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ), а сам объект имеет статус коммерческого помещения. Налоговая инспекция с высокой вероятностью проверит эту сделку, особенно если по ней не будет реального движения денег, но площадь (100 кв.м) будет фигурировать в патенте дочери.

Ниже разобраны риски и выгоды всех возможных вариантов, а также наиболее безопасное решение.

Вариант 1. Договор безвозмездного пользования (ссуды) — ❌ Не рекомендуется

Самый юридически очевидный, но крайне опасный с точки зрения налогов вариант.

• Последствия для дочери: Безвозмездное пользование коммерческой недвижимостью признается её внереализационным доходом (п. 8 ст. 250 НК РФ). Дочь будет обязана самостоятельно рассчитать среднерыночную стоимость аренды аналогичного помещения в вашем районе и заплатить с неё налог по своей системе УСН (например, 6%). Тот факт, что патент покрывает розничную торговлю, здесь не спасет — доход от бесплатной аренды под патент не подпадает.

• Последствия для отца: ФНС может доначислить отцу УСН за «неполученные доходы», посчитав, что он занизил налоговую базу, бесплатно отдав коммерческий объект взаимозависимому лицу.

Вариант 2. Договор аренды по минимальной или нулевой стоимости — ❌ Не рекомендуется

Поскольку отец и дочь — близкие родственники, налоговая имеет право контролировать соответствие цен рыночному уровню.

• Если прописать чисто символическую сумму (например, 1 000 рублей в месяц) или заключить договор аренды, по которому дочь фактически не будет платить, инспекция при проверке признает сделку притворной.

• Итог: Отцу доначислят налог по УСН, исходя из рыночной стоимости аренды 100 кв.м в этой локации, а также выпишут штрафы и пени.

Вариант 3. Договор аренды по рыночной стоимости — ⚖️ Рабочий, но затратный вариант

Договор заключается на стандартных коммерческих условиях.

• Стоимость аренды прописывается на уровне среднерыночной (можно посмотреть аналоги на Авито/Циан в этом районе или заказать экспресс-оценку).

• Дочь обязана физически перечислять отцу арендную плату со своего расчетного счета на его счет ИП.

• Налоги: Отец будет платить налог по своей системе УСН (например, 6%) с полученных от дочери денег. Для отца этот доход не пойдет в патент по рознице, это будет его УСН-доход. Зато у дочери будет чистая и прозрачная база для получения патента на розничную торговлю площадью 100 кв.м.

Вариант 4. Договор дарения недвижимости — Optimum (Лучший вариант)

Наиболее юридически чистый и безопасный способ передать объект дочери без регулярных налоговых потерь, если отец готов полностью переписать недвижимость на неё.

• Суть: Отец как физическое лицо (не как ИП) оформляет договор дарения коммерческого помещения на дочь (также как на физлицо).

• Налог на дарение: 0%. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, любые подарки между близкими родственниками (включая коммерческую недвижимость) полностью освобождены от НДФЛ.

• Налог УСН: Согласно актуальной судебной практике и позиции Минфина, получение коммерческого помещения в дар от отца-физлица не признается доходом от предпринимательской деятельности дочери и не облагается налогом УСН (даже если оба имеют статус ИП).

• Результат: Дочь становится полноправным собственником объекта, спокойно открывает там розничную торговлю и покупает патент на себя как на владельца помещения. Никаких ежемесячных фиктивных платежей и проверок цен.

Резюме: как поступить правильнее?

1. Если готовы переоформить собственность: Оформляйте договор дарения от физлица к физлицу. Это избавит от ежемесячного контроля ФНС, встречных проверок и необходимости гонять деньги между счетами.

2. Если собственником должен остаться отец: Заключайте официальный договор аренды с реальной рыночной ценой и фактической оплатой по банку. Отец будет платить УСН с этих денег, зато у налоговой не возникнет вопросов к законности патента дочери. Избегайте безвозмездного пользования и заниженных цен.

Выбирайте сами лучший ответ!

Наиболее чистый вариант — дарение объекта дочери: между близкими родственниками оно не облагается НДФЛ, у отца-дарителя не возникает дохода по УСН (ст. 572 ГК РФ; п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Но у дочери как ИП на УСН стоимость полученной коммерческой недвижимости может быть признана внереализационным доходом, если объект используется в предпринимательской деятельности (п. 8 ст. 250 НК РФ; позиция ВС РФ от 17.04.2026 № 309-ЭС24-21782).

Безвозмездное пользование проще оформить, но у дочери также возникнет доход по УСН исходя из рыночной стоимости аренды аналогичного помещения (п. 8 ст. 250 НК РФ; ст. 105.3 НК РФ).

Аренда с символической платой несёт риск доначисления налога исходя из рыночных цен. Если оформлять аренду, плата должна быть рыночной, а у отца возникнет доход, облагаемый УСН или ПСН.

Рекомендую выбрать дарение, если цель — безвозмездная передача, но предварительно просчитать налоговую нагрузку у дочери с налоговым консультантом.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь. +7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

Здравствуйте, уважаемая Дарина!

Прежде всего — главный вывод: вариант «заключить договор для формальности, чтобы никто никому ничего не платил» в отношениях двух индивидуальных предпринимателей — отца и дочери — с высокой вероятностью повлечёт налоговые доначисления. Отец и дочь признаются взаимозависимыми лицами в силу близкого родства (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ), поэтому налоговый орган вправе контролировать реальность таких сделок и, в пределах, установленных разделом V.1 НК РФ, — соответствие цен рыночному уровню. Действуйте по одному из трёх законных путей, изложенных ниже.

Сведения, которые необходимо учесть до выбора варианта

Во-первых, индивидуальный предприниматель не является юридическим лицом. Недвижимость оформлена на отца как на гражданина, и сделки по ней совершаются от имени гражданина, а не ИП.

Во-вторых, если объект приобретён отцом в период брака, на него распространяется режим совместной собственности супругов. Нотариально удостоверенное согласие супруги требуется на сделки по распоряжению таким имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) — для дарения оно обязательно в любом случае. Для договора аренды на срок менее года, не подлежащего регистрации, прямого требования закона нет, но получить согласие целесообразно во избежание оспаривания сделки. Проверьте этот пункт в первую очередь.

В-третьих, у дочери при УСН с объектом налогообложения «доходы» арендная плата в расходы не включается; при объекте «доходы минус расходы» — включается при документальном подтверждении.

Вариант 1. Договор аренды с рыночной платой — рекомендуемый, если объект остаётся у отца

Аренда регулируется ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор заключается в простой письменной форме.

По цене аренды. Плата устанавливается договором (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Правила раздела V.1 НК РФ о рыночных ценах (существенным признаётся отклонение более чем на 20 процентов — п. 4 ст. 105.3 НК РФ) распространяются на налог на прибыль организаций и НДФЛ по ст. 227 НК РФ; к налогу по УСН они применяются не напрямую. Тем не менее заниженная или нулевая плата остаётся рискованной: сделку могут признать притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) либо создающей необоснованную налоговую выгоду (ст. 54.1 НК РФ), а стоимость безвозмездного пользования, если таковое возникнет у дочери, оценивается по рыночной цене аренды с учётом ст. 105.3 НК РФ (п. 8 ст. 250 НК РФ). Следовательно: определите средние ставки аренды сопоставимых помещений в вашей локации (публичные объявления, при желании — отчёт оценщика) и пропишите цену не ниже нижней границы этого диапазона. Символическая сумма (1 000 рублей за 100 кв. м) повлечёт перерасчёт налога исходя из рыночной ставки, пени и штраф.

По сроку договора. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ); к аренде нежилых помещений на срок не менее года применяется тот же подход (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Целесообразно заключить договор на 11 месяцев с автоматической пролонгацией на новый 11-месячный срок — регистрация не потребуется. Обратите внимание: если по истечении срока ни одна из сторон не заявит об отказе, договор возобновляется на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ); такой договор государственной регистрации не подлежит.

По платежам. Дочь перечисляет арендную плату со своего расчётного счёта на расчётный счёт отца ежемесячно, платежом с назначением «арендная плата по договору № …». Налоговые последствия: у отца — доход от аренды, облагаемый по УСН (аренда не входит в патент на розничную торговлю; при желании доход от аренды можно перевести на отдельный патент — см. ниже); у дочери — расход (при объекте «доходы минус расходы»). Схему «перевёл и вернул обратно внутри семьи» не применяйте: она образует признаки притворной сделки (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и необоснованной налоговой выгоды (ст. 54.1 НК РФ).

В договоре пропишите: кому направляются коммунальные платежи (целесообразно — арендатору, по счетам ресурсоснабжающих организаций), порядок передачи помещения по акту, обязанность по уплате налога на имущество остаётся за арендодателем.

Вариант 2. Договор безвозмездного пользования (ссуды) — допустим, но с обязательным признанием дохода у дочери

Ссуда регулируется ст. 689 ГК РФ: ссудодатель передаёт вещь в безвозмездное временное пользование. Формального запрета на ссуду между отцом и дочерью нет.

Однако налоговый режим решающий. По п. 1 ст. 346.15 НК РФ упрощенцы учитывают внереализационные доходы по правилам ст. 250 НК РФ. Безвозмездно полученное право пользования имуществом признаётся внереализационным доходом (п. 8 ст. 250 НК РФ), оцениваемым по рыночной цене аренды аналогичного имущества. Это подтверждено разъяснениями Минфина России — письма от 25.08.2014 № 03-11-11/42295 (прямо по ИП на УСН) и от 14.04.2025 № 03-03-06/1/36990 (безвозмездное пользование как безвозмездное получение имущественного права). Доход признаётся ежемесячно, на последнее число каждого месяца пользования, пока помещение используется.

Примечание. Патент на розничную торговлю дочь здесь не спасает: вменённый доход от ссуды не относится к рознице. Если дочь выбирает ссуду, ей следует самостоятельно исчислить рыночную ставку аренды аналогичного помещения (документальное подтверждение — объявления, отчёт оценщика) и платить с этой суммы налог по УСН ежемесячно. При добросовестном отражении дохода риски минимальны; при занижении базы — доначисление и штраф: 20 процентов от недоимки, а при доказанном умысле — 40 процентов (п. 1, 3 ст. 122 НК РФ). У отца при ссуде дохода не возникает (экономическая выгода отсутствует — ст. 41 НК РФ), расходы на содержание объекта он учесть не вправе.

Вариант 3. Договор дарения — оптимальный, если отец готов передать объект в собственность дочери

Дарение регулируется ст. 572 ГК РФ. Ключевые положения по состоянию на ноябрь 2026 года:

НДФЛ не возникает. Доходы в порядке дарения освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Отец и дочь входят в этот круг.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.04.2026 № 309-ЭС24-21782 подтверждено: освобождение зависит исключительно от родственных отношений; характер использования объекта (коммерческий), его назначение и наличие у сторон статуса ИП значения не имеют.

Форма сделки. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ); государственной регистрации подлежит переход права собственности, а не сам договор (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Госпошлина за удостоверение договора — 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ); дополнительно взимается региональный нотариальный тариф. Нотариус направляет документы в Росреестр в электронном виде, срок регистрации — не более одного рабочего дня (ч. 9 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

По налогу при УСН у дочери. Имущество, полученное в дар от физического лица, не признаётся доходом от предпринимательской деятельности; использование подаренного объекта в бизнесе само по себе не влечёт ни НДФЛ, ни налога по УСН. При возникновении разногласий с инспекцией опирайтесь на п. 18.1 ст. 217 НК РФ и указанное Определение ВС РФ.

Ограничение варианта: дарение — окончательная передача права собственности. Если отец планирует сохранить объект, этот путь не подходит.

Ответ на дополнительный вопрос: патент на сдачу в аренду

Да, такой патент существует. Сдача в аренду (наём) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, садовых домов, принадлежащих ИП на праве собственности, прямо отнесена к видам деятельности, облагаемым патентом (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Стоимость патента исчисляется как 6 процентов от потенциально возможного годового дохода, устанавливаемого законом субъекта РФ (п. 1 ст. 346.50 НК РФ); такой закон может определять доход, в том числе исходя из площади сдаваемого в аренду помещения (п. 8 ст. 346.43 НК РФ). Патент выдаётся на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года (п. 5 ст. 346.45 НК РФ) и действует только в отношении видов деятельности и территории, указанных в заявлении.

Существенно: патент решает лишь вопрос налогообложения дохода отца от аренды. Он не отменяет требования о реальности сделки и не устраняет вменённого дохода у дочери при ссуде (п. 8 ст. 250 НК РФ). Совмещение УСН и патента прямо допускается законом: ИП, переведённые на уплату патента по одному или нескольким видам деятельности, вправе применять УСН в отношении иных видов деятельности (п. 4 ст. 346.12 НК РФ; письмо Минфина России от 24.07.2013 № 03-11-12/29381). Ограничение: один и тот же вид деятельности на одной территории нельзя вести одновременно на двух режимах (письма Минфина России от 05.07.2023 № 03-11-11/62554 и от 22.07.2019 № 03-11-11/54487). В вашей ситуации ограничение не действует: розничная торговля на патенте и аренда — разные виды деятельности.

Рекомендуемый порядок действий

Если отец намерен оставить объект за собой — заключите договор аренды на 11 месяцев по рыночно обоснованной цене с реальными платежами через банк. Если отец готов окончательно передать объект дочери — оформите нотариальный договор дарения. В обоих случаях избегайте символических цен и «круговорота» денежных средств. Если хотите полностью исключить налоговые вопросы по помещению — рассмотрите привлечение дочери к работе в ИП отца по трудовому договору или по гражданско-правовому договору с ведением торговой точки от имени ИП отца.

Образец 1. Договор аренды нежилого помещения

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № 1 г. [город], «_» ________ 20 г.

Гражданин РФ [ФИО отца], именуемый «Арендодатель», и гражданка РФ [ФИО дочери], именуемая «Арендатор», заключили настоящий договор о нижеследующем.

Предмет договора. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 100 кв. м, кадастровый номер [указать], расположенное по адресу: [адрес], для использования в целях розничной торговли (ст. 606 ГК РФ).

Срок аренды — 11 месяцев с даты подписания акта приёма-передачи. По соглашению сторон договор автоматически продлевается на каждый новый 11-месячный срок на тех же условиях, если ни одна из сторон за 30 дней до истечения текущего срока не заявила об отказе (п. 1 ст. 621 ГК РФ). При отсутствии возражений арендатора арендодатель, не заявивший об отказе, договор с ним по истечении срока считается возобновлённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Арендная плата — [сумма] рублей в месяц за всё помещение, уплачивается не позднее 5-го числа текущего месяца платёжным поручением на расчётный счёт Арендодателя. Цена договора определена на основании рыночных ставок аренды аналогичных помещений.

Коммунальные платежи, расходы на содержание и эксплуатацию помещения оплачивает Арендатор по счетам ресурсоснабжающих организаций. Налог на имущество уплачивается Арендодателем.

Передача помещения оформляется актом приёма-передачи.

Арендодатель гарантирует, что помещение не заложено, не арестовано, не является предметом спора.

Реквизиты и подписи сторон.

Образец 2. Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ № 1 г. [город], «_» ________ 20 г.

Гражданин РФ [ФИО отца] («Ссудодатель») и гражданка РФ [ФИО дочери] («Ссудополучатель») заключили договор о нижеследующем.

Ссудодатель передаёт Ссудополучателю безвозмездно во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 100 кв. м, кадастровый номер [указать], адрес: [адрес], для ведения розничной торговли (ст. 689 ГК РФ).

Плата за пользование не взимается.

Срок — 11 месяцев с автоматическим продлением; регистрация в Росреестре не требуется.

Ссудополучатель обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии и нести расходы на его содержание и коммунальные платежи (ст. 695 ГК РФ).

Ссудополучатель уведомлена и принимает к сведению, что в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ стоимость безвозмездно полученного права пользования включается в доходы по УСН исходя из рыночных ставок аренды аналогичных помещений.

Передача помещения оформляется актом приёма-передачи. Реквизиты и подписи сторон.

Образец 3. Договор дарения нежилого помещения

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ г. [город], «_» ________ 20 г.

Гражданин РФ [ФИО отца] («Даритель») и гражданка РФ [ФИО дочери] («Одаряемая») заключили договор о нижеследующем.

Даритель безвозмездно передаёт Одаряемой в собственность нежилое помещение площадью 100 кв. м, кадастровый номер [указать], адрес: [адрес] (ст. 572 ГК РФ).

Договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Переход права собственности регистрируется в Росреестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Даритель гарантирует, что помещение не заложено, не арестовано, не является предметом спора; согласие супруги получено и нотариально удостоверено (п. 3 ст. 35 СК РФ) — если применимо.

Стороны уведомлены, что доход от дарения освобождается от НДФЛ как дарение между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Подписи сторон.

Итоговый порядок действий: определить, остаётся ли объект у отца; проверить согласие супруги; выбрать аренду (11 месяцев, рыночная цена) либо дарение (нотариус, Росреестр); при ссуде — заранее исчислить и платить вменённый доход дочери; при необходимости приобрести отцу патент на аренду по пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. До подписания рекомендую сверить ставки аренды и потенциальный доход по патенту с законом города Москвы о патентной системе — размер потенциального дохода устанавливается на уровне субъекта РФ.

С уважением, А. А. Ляхович.

Здравствуйте! Если отец намерен сохранить недвижимость в собственности, а дочь будет пользоваться ею бесплатно, правильнее заключить договор безвозмездного пользования по статье 689 ГК РФ, а не оформлять фиктивную аренду.

Статья 689 ГК РФ www.consultant.ru:

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю).

Однако такой договор создаёт налоговые последствия для дочери: при применении УСН стоимость безвозмездно полученного права пользования помещением может признаваться внереализационным доходом исходя из рыночной стоимости аренды. Наличие патента на розничную торговлю само по себе этот риск не устраняет.

Пункт 8 статьи 250 НК РФ www.consultant.ru:

в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.

Альтернатива — реальная аренда с согласованной сторонами платой. Обязательного минимального размера аренды закон не устанавливает, но отец и дочь являются взаимозависимыми лицами. При этом арендная плата должна фактически уплачиваться, а полученные отцом доходы учитываться при налогообложении. Указывать условные 1 000 рублей и не производить расчётов не рекомендую.

Если отец готов полностью передать собственность дочери, можно рассмотреть дарение. По пункту 18.1 статьи 217 НК РФ дарение между родителями и детьми освобождается от НДФЛ. Верховный Суд в определении от 17.04.2026 № 309-ЭС24-21782 подтвердил применение этой льготы и к коммерческой недвижимости, используемой предпринимателями.

Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ www.consultant.ru:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками

Перед выбором варианта необходимо также проверить налог на имущество, поскольку льгота для ИП на УСН и патенте зависит от использования объекта и его включения в региональный перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. Уточните, в каком регионе находится помещение и готов ли отец передать дочери именно право собственности либо хочет сохранить объект за собой. От этого зависит наиболее выгодное оформление.

Передача коммерческой недвижимости от отца (ИП) к дочери (ИП) для ведения бизнеса — стандартная ситуация, но с точки зрения налогового законодательства РФ «чисто формальные» договоры без оплаты или по заниженной цене несут серьезные риски.

Рассмотрим варианты с точки зрения закона, налогов и последствий.

Вариант 1. Договор безвозмездного пользования (ссуды)

Это самый опасный вариант, который категорически не рекомендуется.

Для отца (ИП на УСН): Согласно п. 8 ст. 250 Налогового кодекса РФ, получение имущественного права на безвозмездной основе признается внереализационным доходом. Налоговая инспекция (ИФНС) при проверке доначислит отцу налог (6% или 15% в зависимости от его объекта налогообложения на УСН) исходя из рыночной стоимости аренды аналогичного помещения. Оценщиком выступит сама налоговая, и сумма доначислений может быть очень существенной. Кроме того, безвозмездная передача права пользования между коммерческими субъектами (даже если это отец и дочь) прямо запрещена пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ (запрет дарения между коммерческими организациями, который суды и ФНС часто распространяют на ИП в бизнес-отношениях).

Для дочери (ИП на УСН): Она также должна будет включить рыночную стоимость аренды в свои доходы (п. 8 ст. 250 НК РФ), так как получает экономическую выгоду от бесплатного пользования. Если она применяет УСН «Доходы минус расходы», она не сможет учесть эту «бесплатную» аренду в расходах, так как фактических затрат нет.

Налог на имущество: Если отец платит налог на имущество по кадастровой стоимости (что часто бывает с коммерческими объектами), передача в ссуду не снимет с него эту обязанность, так как право собственности остается за ним.

Вариант 2. Договор аренды (единственно верный и безопасный)

Договор должен быть возмездным. Поскольку дочь не будет платить аренду из своего кармана, отец должен официально выплачивать эти деньги дочери.

Какую стоимость аренды прописать?

Рыночную. Это самый безопасный вариант. Сумму можно определить, проанализировав объявления на Циан, Авито или Яндекс.Недвижимости по аналогичным объектам в вашем районе, либо заказав краткий отчет оценщика.

Минимально возможную (но обоснованную). Если вы хотите минимизировать обороты, можно установить небольшую сумму, но она должна быть экономически оправдана. Например, в договоре можно прописать, что арендная плата составляет 500 рублей за кв. м, но дочь как арендатор за свой счет полностью оплачивает коммунальные услуги, охрану, вывоз мусора и мелкий ремонт. В этом случае общая экономическая нагрузка на дочь будет реальной, а налоговая база отца — легальной. Важно: если цена будет в несколько раз ниже рынка без внятного обоснования (например, без зачета расходов арендатора), ИФНС может признать сделку нерыночной, доначислить налоги исходя из рыночных цен и применить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы.

Налоговые последствия при официальном договоре аренды:

Для отца: Полученная от дочери арендная плата включается в его доходы по УСН. Если он платит налог на имущество по среднегодовой стоимости (не по кадастровой), то как арендодатель на УСН он освобождается от налога на это имущество (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Для дочери: Уплаченная отцу аренда — это ее законный расход по УСН «Доходы минус расходы» (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), который уменьшает ее налоговую базу. Если она перейдет на патент (ПСН), стоимость аренды она учесть не сможет, но сам факт легального договора защитит ее от претензий по поводу источника использования помещения.

Для дочери (дополнительно): Если дочь сама платит за отца налог на имущество или коммунальные услуги, эти суммы нельзя просто так учесть в ее расходах. Чтобы они стали расходами, их нужно либо включить в состав арендной платы, либо оформить как исполнение обязательства за должника (ст. 313 ГК РФ) с соответствующим зачетом.

Вариант 3. Дарение (переход права собственности)

Отец может подарить дочери само помещение как физлицо физлицу.

Плюсы: Дочь становится собственником. Налог на имущество переходит на нее. Никаких арендных платежей и лишних оборотов по счетам.

Минусы:

Если дочь использует помещение в предпринимательской деятельности, при последующей продаже она не сможет воспользоваться налоговым вычетом (как при владении личным имуществом) и заплатит налог со всей суммы продажи (6% или 15% по УСН, либо 13–15% НДФЛ, если будет продавать как физлицо вне бизнеса).

Если отец владеет помещением менее минимального срока (обычно 5 лет), при дарении у него не возникает налога (так как сделка между близкими родственниками), но он теряет актив.

Если помещение облагается налогом по кадастровой стоимости, льгота по УСН (освобождение от налога на имущество) на дочь-предпринимателя распространяться не будет.

Вариант 4. Внесение в уставный капитал

Если дочь готова создать ООО, отец может внести помещение в уставный капитал. Для ИП это неактуально, так как имущество ИП и так принадлежит ему как физлицу, а «уставного капитала» у ИП не бывает.

Резюме и рекомендация

Оптимальный и безопасный вариант — договор аренды.

Как правильно оформить, чтобы минимизировать налоги и риски:

Заключите письменный договор аренды. В нем обязательно укажите, что арендатор (дочь) имеет право сдавать помещение в субаренду (если бизнес будет вестись через нее, это логично) или использовать его для своей предпринимательской деятельности.

Пропишите рыночную или слегка заниженную, но обоснованную ставку.

Юридическая тонкость: Чтобы платежи не выглядели фикцией, отец должен реально перечислять дочери арендную плату на ее расчетный счет ИП, а дочь — оплачивать из этих средств коммунальные услуги, налоги на имущество (если они приходят на отца) или другие нужды помещения. В назначении платежа так и указывается: «Оплата аренды по договору №...». Это создаст прозрачный и легальный денежный поток.

Если дочь перейдет на патент (ПСН) для розницы, проверьте, требует ли ваш региональный закон для получения патента наличия договора аренды именно на ИП, а не на физлицо.

Поскольку отец совмещает УСН и патент (розница), убедитесь, что использование этого помещения корректно распределено между режимами. Если в этом помещении будет вестись торговля на патенте отца, передача его в аренду дочери может потребовать корректировки его собственных налоговых обязательств.

Подготовьте акт приема-передачи помещения.

Дарина, простая идея, создать товарищество ИП (я могу в словосочетании ошибаться, но как-то так это звалось). И всё.