Как обезопасить себя при ипотеке и доле в квартире при долгах бабушки?

Здравствуйте. Расписка «отдам только миллион» Вас не защитит: собственник доли вправе распоряжаться ею как своей, и обещание не претендовать на неё не лишает его права. Защищать нужно размер долей, а не обещания.

1. Определите доли пропорционально вкладам, а не пополам. Участники долевой собственности могут установить доли соглашением (ст. 245 ГК РФ). Если квартира стоит, например, 4 млн, а Ваш парень вносит миллион, его справедливая доля примерно 1/4. Тогда при расставании и продаже он получит свою четверть, и никакие расписки не понадобятся.

2. Учтите позицию банка. Ипотека обычно оформляется на всю квартиру, а не на долю, и банк может потребовать, чтобы Вы стали созаёмщиком или залогодателем своей доли. Тогда при расставании долг перед банком останется общей проблемой. Этот момент обсудите с банком до подачи заявки.

3. Главный риск сделки связан с бабушкиными долгами. Если продажа пройдёт по цене заметно ниже рыночной, а бабушка в ближайшие годы окажется в банкротстве, финансовый управляющий может оспорить сделку (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Снижает этот риск одно: деньги от продажи должны документально уйти на погашение её долгов. Пусть бабушка платит кредиторам безналично и сохраняет справки о закрытии долгов.

4. Если цель в том, чтобы квартира досталась Вам, рассмотрите вариант, где покупателем выступаете Вы, а парень даёт Вам деньги по письменному договору займа с графиком возврата. Тогда квартира Ваша, а у него ровно то, что он внёс: право требовать возврата долга.

Прежде чем подписывать, оцените квартиру у независимого оценщика: от рыночной стоимости зависят и справедливые доли, и устойчивость сделки к оспариванию.