Задержка в сдаче коммерческой недвижимости - как рассчитать упущенную выгоду и учесть издержки?

В соответствии со ст.15 ГК РФ упущенная выгода это неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В своем Постановлении N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 Пленум Верховного Суда РФ указал, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров.

В вашем случае прямая причинно-следственная связь не очевидна между доходом от ведения бизнеса и невозможностью пользоваться помещением. Ведь от начала пользования помещением до получения прибыли очень много этапов. Вдруг у вас что-то не пошло бы. Что касается выплаты % по кредиту. Никакой связи вашего кредита с задержкой сдачи объекта нет. При такой логике, получается, что все ваши неудачи и убытки связаны с невозможностью пользоваться помещением. Но предпринимательская деятельность рисковая, и нельзя достоверно утверждать что именно в этом помещении бизнес пойдет также, как и в других. Поэтому упущенная выгода не может быть в размере предполагаемого дохода от всего бизнеса. Для доказательства доходов, которые могли бы у вас возникнуть необходимы договоры с покупателями из которых можно будет понять размер этой непосредственно упущенной выгоды.