Возникли вопросы при покупке участка земли и дома без регистрации

Question

Хотим приобрести участок земли (ИЖС) и строение на нем (дом). Дом пока не зарегистрирован. Участок, на котором стоит дом состоит из двух отдельно зарегистрированных участков, которые достались по наследству более пяти лет назад. 
Мы попросили хозяина чтобы он зарегистрировал дом, прежде чем его продавать. Сначала он не хотел этого делать, как объясняя из-за налогов, говорил что оформит бумагу что нету на земле строений, а теперь решил зарегистрировать. Сначала мы договаривались, что дом оформит на себя, т.е. он собственник участка, а мы потом все это (дом и участки) оформим по договору купли продажи на меня. Кроме того, т.к. дом стоит на двух участках он решил объединить эти два участка в один и на нем оформить дом. Потом, он стал предлагать оформить дом сразу на нас.
В связи с этим у меня вопросы:
1. Может ли он оформить дом сразу на нас, он же собственник. И вообще правильно ли это? Мне кажется, что собственник, сначала должен оформить все на себя, а потом мы уже купить это.
2. Тот факт, что земля досталась по наследству. Могут ли какие-то проблемы потом у нас возникнуть? Как подстраховаться на случай если через 10 лет объявятся наследники?

Мищенко Игорь Алексеевич · Accepted Answer

Уважаемая Катерина!

1. Согласно требований п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Поэтому сделка по оформлению дома без земельного участка будет носить незаконный характер.

2. Возникновение права собственности в порядке наследования само по себе не несет особых рисков. Главное, чтобы права продавца были зарегистрированы в органах Росреестра. Подтверждением данного факта являются соответствующие свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости.

Соколов Дмитрий Геннадиевич · Answer

Катерина, тут два варианта - продать Вам просто участок, чтобы Вы сами зарегистрировали этот дом. Или зарегистрировать дом на нынешнего владельца и далее продать Вам дом с участком.
Застраховаться на 100 % от возможных наследников Вы не сможете, однако Вы будете в таком случае добросовестным приобретателем.

Возникли вопросы при покупке участка земли и дома без регистрации

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Земельный кодекс Российской Федерации (ред. от 30.01.2026)

Похожие вопросы

Вопросы приобретения участка земли и оформления дома на нем - наследственные риски и порядок оформления сделки.

Рычаги безопасности при приобретении земельного участка с не зарегистрированным домом

Как правильно оформить сделку купли-продажи участка земли с постройками и возможные проблемы с оформлением строений

Проблемы с передачей земли под капитальный гараж - возможность аренды и оформления собственности

Как минимизировать переоформления для прописки в нежилом строении, зарегистрированном на участке для садоводства?

Вопрос о продаже 1/3 земли и 1/4 дома в общедолевой собственности

Как купить земельный участок с домом у наследников, у которых нет свидетельств о собственности на дом

Конфликт о правах на сарай на земле после оформления в собственность

Возможность приобретения участка в аренде у администрации и его оформление в собственность при строительстве дома в селе

Возможность приобретения земли в селе через субаренду и последующее оформление в собственность - реальность и процедура

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59